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10．物件選びのポイント

エリアの選択

利回りはむしろ首都圏や人気地域では低いものです。不動産価格の下落に比べて賃貸料の下落は緩やかなので、地方や不人気地域では物件価格は安いが、賃料が高い状態である場合が多く、利回りばかりを気にしていると、地方の人気のない物件にたどり着きます。人口動態や地域の成長性を判断し、良質な地域の中で利回りが高い物件を探すことが大切です。

周辺環境

駅からの近さ、周辺環境も物件購入時の重要ポイントです。単身者向け物件の場合、駅に近いことが環境より優先され、コンビニエンスストアや、スーパーなどの商業施設が公共施設よりも重視される傾向にあります。それに対し、ファミリー向け物件では環境、学校、公園などの公共施設も重視されます。

建物の築年数

新築物件と中古物件を比べれば、中古物件のほうが新築よりも物件価格が安く、利回りも高いのが一般的ですが、中古物件は利回りが高い分、リスクも高くなります。中古物件の場合、安定した入居率が維持できるか、建物の維持管理にどれだけ費用が掛かるか、将来的に建て替えが可能かどうか、よく検討して購入することをお勧めします。また、新築物件であっても、表面利回を高く見せるために無理な家賃設定をしている物件もあります。同じ利回りであれば、当然、新築又は築年数の浅い物件が良いのですが、概して、安定した家賃を期待できる優良物件の利回りは低い傾向にあります。

管理・メンテナンス

物件を購入する場合、販売資料だけで判断せず、実際に実物を見て、その建物の管理状況やメンテナンス状況を確認することが大切です。中古物件であっても、管理の良い物件は安定した収益を期待できます。また、副業として不動産経営をする場合、家賃の集金、入居者管理、建物の共用部の清掃・管理・メンテナンスは専門業者に委託する必要があります。物件購入に際しては、その建物を建てた建設会社、建物の管理会社、入退居の際の不動産業者等にも注意する必要があります。

設備・仕様

ワンルームに関して言えば、風呂・トイレ・洗面の三点ユニットは人気がありません。洗濯機置場が屋外にある物件も人気がありません。光熱費が高くなるのでプロパンガスは嫌われます。エアコンは当然、オーナー負担で設置する必要があります。ブロードバンドの引き込みは当然ですし、ガスコンロを入居者が持ち込まなければならない物件も人気がありません。居室は畳やカーペットよりフローリングが好まれます。面積は20㎡以上ある物件に人気があります。また、最近では治安の悪化に伴い、オートロックや防犯カメラが設置されたセキュリティの高い物件へのニーズが増しています。