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６．新築物件と中古物件

新築物件のメリット

1. 耐用年数が長い
   新築物件は中古物件に比べて、耐用年数が長くなります。長期に渡って安定した家賃収入を得ることができます。 また、売却する際、中古物件に比べ、高く売ることが可能です。
2. 設備などが、充実している場合が多い
   新築物件は、最新の設備が備わっているものが多く、オートロック、防犯カメラ等のセキュリティ対策、宅配ボックスや、水周りなどの設備等、中古物件に比べて充実しています。
3. 中古物件よりも空室リスクが低い
   新築物件のほうが中古物件に比べて、空室になるリスクが低く、安定した家賃収入を得ることができます。

新築物件のデメリット

1. 物件価格が高い
   新築物件は中古物件より価格が高く、より多額の自己資金が必要となり、ローン金額も多くなります。
2. すぐ家賃が発生しない。
   土地から購入して新築アパートを建築する場合、設計、申請、工事、入居者募集の期間を考えれば、安定した家賃収入を得るまで一年近くの時間がかかります。その間、金利の負担が必要となりますし、建物が完成すればローンの返済も始まります。中古物件より新築物件を購入する場合のほうがよりゆとりある資金計画が必要となります。
3. インフラ費用が多額になる
   購入した土地に初めてのアパートを建てる場合、水道、ガスの引込工事、分担金等に多額の費用がかかります。
4. 精神的ストレスが多い
   購入した土地に初めてのアパートを建てる場合、近隣住民、自治会との交渉にストレスがかかります。

中古物件のメリット

1. 物件価格が安い
   新築物件と比較すると、中古物件のほうが価格は安くなり、小額での不動産投資が可能となります。
2. 利回りが高い
   利回りは新築物件よりも高い場合が多く、家賃収入が同じならば、価格の安い中古物件のほうが表面利回りは高くなります。
3. 状況を確認できる
   購入時に、建物、管理状況、利用状況、空室状況等を確認することができます。
4. すぐに家賃収入がある
   賃貸中の物件であれば、購入後すぐに敷金の引継ぎと家賃収入が見込めます。

中古物件のデメリット

1. 耐用年数が短い
   新築物件は中古物件に比べて、耐用年数が短くなります。長期に渡って安定した家賃収入を得ることはできません。
2. 維持管理費が高くなる
   建物のメンテナンス等の維持管理費が高く新築物件に比べて高くなることが多く、実際の利回りは表面利回りを下回ります。
3. 減価償却費が少なく、期間が短い
   税務控除を受けられる減価償却費が少なく、また、期間も短いので、同じ家賃収入であれば、新築物件よりも所得税、住民税の支払金額が多くなります。
4. 空室リスクが高い
   新築物件に比べて、空室になるリスクが高く、空室を埋めるために家賃の値下げも必要になります。