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８．不動産に関する税金と節税対策

敷地にかかる固定資産税・都市計画税の節税効果

物件の敷地にかかる税金には「固定資産税」と「都市計画税」があります。建物のある敷地は更地に比べ、200㎡までの部分に対してそれぞれ、1/6、1/3となり、敷地にかかる税金が大幅に減税されます。尚、200㎡を超える部分に対してはそれぞれ、1/3、2/3に減税されます。

1. 固定資産税とは賦課期日（毎年１月１日）に、「土地」「家屋」「償却資産」を所有者が、その固定資産の価格を元に算定された税額を、その「固定資産」の所在する市町村に納める税金です。
   
   【固定資産税の計算方法】
   固定資産税評価額Ｘ税率＝固定資産税
   ※税率は全国一律ではありません。1.4％～2.1％の範囲で各市町村が条例で設定する事ができます。なお、評価額は毎年変額する場合もあります。


2. 都市計画税とは都市計画事業または土地区画整理事業に要する費用にあてる税金で、市街化区域内の土地、家屋の所有者に課税される税金です。
   ※税率は全国一律ではありません。0.3％を上限として各市町村が条例で設定することができますので、標準税率は規定されていません。

相続税の節税効果

不動産賃貸業を営むことで、相続税を軽減できます。

1. 土地の節税効果
   賃貸物件を建築した土地は貸家建付地として、更地や自宅土地より評価が低くなります。
2. 建物の節税効果
   土地から購入して新築アパートを建築する場合、設計、申請、工事、入居者募集の期間を考えれば、安定した家賃収相続税の評価額は固定資産税の評価額です。建物の当初評価額は、概ね建築費の50％前後です。更に、アパートの場合は相続評価額から30％控除されるため、最終的には建築費に対して約60％の評価減となります。
3. 借入れによる節税効果
   土地の購入や建築の為の借入金が全額相続財産から控除されるのに対し、土地の評価は購入価格より低く、建物の評価は建築価格より低くなります。これらの評価減と債務控除により相続税を軽減することが可能です。

損益通産を利用して所得税、住民税の軽減効果

不動産賃貸経営をしている場合、家賃収入からローン金利、税金、減課償却費等の不動産経営にかかる諸費用を差し引くことが可能です。これらの経費を差し引いた時に、税務上マイナスになる場合があります。その赤字をほかの所得から差し引き、所得の合計を少なくすることによって、所得税や住民税を軽減することができます。確定申告により、給与等の他の所得と損益を通算ができることが賃貸経営の魅力です。

専従者控除を利用できる

無職の配偶者がいる場合、配偶者が簿記、清掃等の軽作業に従事することにより白色申告で86万円まで専従者控除を受けられます。配偶者控除の38万円と比べると48万円控除の金額が増えます。また、青色申告を行えば配偶者に給与を出すこともできますし、光熱費等の家事費用の一部を経費に計上できます。