賃貸経営、賃貸住宅経営

「“死財”を“資産”に組み替えよう」～がんばれ、大家さんVol．15

前々回「金持ち父さん・貧乏父さん」の話を少ししました。誰でも金持ち父さんになりたがっていますが、残念ながらほとんどの人はお金持ちにはなれません。
大家さんはいかがですか？　「いや、自分はお金持ちだから、無理しなくてもいいよ」なんて人はいませんよね。もし、仮に客観的にお金持ちに見えたとしても、本人は「私なんて、たいしたことはないよ」と、謙そんではなく本当にそう思っている人ばかりです。
大家さんがお金持ちでないのは、確かにそのとおりです。年収が1,000万円以上あっても、銀行の返済、固定資産税やその他の税金、建物の修理、その他大家さんとしてのお付き合い等々いろいろお金が出ていきますので、お金は手元にほとんど残りません。まごまごしていると、毎月赤字になってしまう人もいます。

“インカムリッチ”への道

土地や資産はあるけれど、それに見合う収入がない大家さんや地主さんが多くいます。いや、ほとんどの人がそうかもしれません。ちょっと格好をつけて言えば、ストックリッチ（財産が多）ではあるが、インカムファー（収入が少）である。資産家ではあるが、投資家ではないのです。この点が、欧米の金持ちと日本の資産家の決定的な違いです。
では、どうしたらいいのか？　簡単です。資産を守るために生きるのではなく、資産を自分のために働かせて、収入を増やすようにすればいいのです。資産のうち収入を生まない、あるいはほとんどない資産、または将来性のない資産は、早く処分をして収入を生む資産に組み替えるのです。

特例を使って資産を組み替える

具体的に言えば、利用されていない、利用できない土地を処分、収入の少ない貸地や駐車場、郊外、地方の土地には早く見切りをつけて、将来性があり、長期安定的に収入が見込まれる、都心の建物（居住用）に資産を組み替えるのです。駐車場や貸地、家賃のある貸家の土地、農地等で何らかの収入を生んでいる土地や建物を売却して、立地の良い（駅前、都心）土地または建物に買い替えをします。
「土地を売って建物に？　土地は残るが、建物はいつかなくなる」。確かに物理的にはそのとおりですが、建物は30年以上、いや鉄筋では60年以上働き稼いでくれます。手を加えれば、もっともっと稼ぎます。特に立地の良い場所の建物は、半永久的に家賃を生んでくれます。

あなたは資産家？　それとも投資家？

収益を生むのが資産で、収益力のないものは「死財」になってきました。土地を守るのが資産家で、土地を生かして働かせるのが投資家です。資産家の土地活用は、自分の土地に建てるので、立地の選択はできません。投資家はまず土地を選んで、建物に投資します。収益力の安定性、将来性はまったく比較になりません。土地の時代は終わりました。土地より立地の良い建物がこれからの資産です。

この記事を書いた人
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本郷尚（ほんごうたかし）

税理士・本郷尚日本における資産税の第一人者として、相続、贈与、事業継承、土地活用、財産管理を中心に活躍。各方面で講演・執筆等行い、著書も多数。株式会社タクトコンサルティング会長。 https://www.tactnet.com/

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