Support Team

満室サポートチーム

満室サポートチームインタビュー:File002
土地評価見直しで相続税還付の実績3,000件以上。
相続・不動産のお悩みに答えます。

藤宮 浩(ふじみや ひろし)

所属 株式会社フジ総合鑑定 代表取締役
出身地 埼玉県
資格等 不動産鑑定士、CFP
趣味 マラソン、長男との野球談議
取り組んでいること:スリーオー(怒らず・おごらず・落ち込まず)

専門分野と賃貸経営のオーナー様に対してご提供できるサポート内容

不動産鑑定士の仕事は、不動産について綿密な調査を行い、公平な立場から不動産の評価をすることです。売買や交換等の際の不動産鑑定評価に加え、私たちは、相続税の土地評価を得意としておりますので、適正な土地評価により相続税の払い過ぎを防ぐことができます。
グループ内の「フジ相続税理士法人」とともに案件に携われることも強みのひとつです。不動産鑑定士の視点から土地評価を徹底的に見直すことで減額ポイントを見つけ、払い過ぎた相続税の還付を求める「相続税還付手続き」は3,000件以上の実績があります。
また、昨年の12月からは、相続税申告中の方に向けて、相続税申告書を税務署に提出する前に土地評価に減額の可能性がないかチェックする「土地評価セカンドオピニオン」も始めました。
その他、生前対策シミュレーションや遺言作成サポート、不動産の有効活用の提案、共有物解消等の相続・不動産コンサルティングも行っています。相続・不動産に関するお悩みはまるっとお任せください。

賃貸経営で成功するために必要なこと

賃貸経営には「3つの目」、つまり“鳥の目”“虫の目”“魚の目”を持つことが重要です。経営者の心得としてしばしば紹介される教えですから、ご存じの方も多いでしょう。“鳥の目”とは大空から全体を眺めるように、広く全体を俯瞰するマクロ的な視点。“虫の目”とは、近づいて複眼的に様々な角度から検証するミクロ的な視点。“魚の目”とは、魚の潮の流れを読むのと同様に、時代の流れを見きわめる視点です。
相続対策を考えるなら、「3つの目」に加えて「3つの柱」にも注意しなければいけません。「3つの柱」とは、“遺産分割対策”“納税資金対策”“節税対策”のことを言います。まず優先するのは“遺産分割対策”。争続にならないための対策が最も重要です。次が”納税資金対策”。遺産分割の話し合いと並行して相続税をどうやって納めるのかを考え、もし資金が不足するのであれば、預貯金から支払うのか、土地を売るのかといった納税方法を検討します。上記2つの対策を講じた上で、3番目に”節税対策”を考えます。通常、”節税対策”は5年後、10年後の万が一に備えて行うものですので、この間には、税制改正や景気の変動等も考えられます。こういった不確実性の高い要素がある以上、節税に重きを置いた対策を完璧に作り込むのは無理があります。また節税よりも、相続をきっかけに親族のつながりが他人以下の関係になってしまうことは本当にさびしいことです。相続対策に目が向きがちですが、やはり一番大切なのは、人間関係に直結する”遺産分割対策”です。

今後の市場はどのようになっていくのか

2015年は日本の人口が、1920年の調査以降初めて減少に転じました。総務省統計局の発表では、将来人口の増加は難しく、減少の一途を辿ると予測しています。しかし、地域別に人口を見ると三大都市圏や沖縄県など一部の県の人口は増加していますが、青森県や高知県などの地方人口は減少し続けています。
人口減の影響を受け、賃貸経営は「勝ち組」と「負け組」の二極化が進むと思います。とはいえ、大切なのはやはりオーナー様の問題意識ではないでしょうか。都市部など人口増加エリアに物件をお持ちでも常に改善・改良の意識がなければ空室に悩まされるかもしれませんし、逆に人口減少エリアであってもオーナー様が問題解決の意識をお持ちであれば人気物件になる可能性もあります。常に最新の情報を手に入れて、地域経済の展望等も視野に入れて考えることが大切だと思います。

今までかかわった相続対策や相続税還付、もしくは不動産鑑定で、記憶に残っているエピソード

【相続税還付エピソード】
当初の相続税納税額が1億2,000万円ほどだったあるお客様は、一部の土地を売却しても納税額が足りず、不足分の4,000万円を20年間の分割払い(延納)にしていました。この負担が大きく、毎年楽しみにしていた町内会の旅行にも行けなかったそうです。
しかし、私どもの「相続税還付手続き」により相続税が6,000万円減額となったのです。延納分がなくなったうえに還付もされ、旅行にも行けるようになり、お客様は涙を流して喜んでくださいました。

プリマの魅力とは

女性のニーズに沿った特化型のアパートとして、プリマ倶楽部さんのアパートは根強い人気をお持ちです。アパート経営が難しいと言われる中、“女性専用アパート” “防犯対策・セキュリティの充実” “ヨーロピアンテイストの美しいデザイン”といった「少し賃料が高くても自分らしく素敵な毎日を過ごしたい」と望む女性の心をしっかりキャッチしているのだと思います。
また、プリマ倶楽部さんの良さをしっかり理解している仲介業者さんが付いていることも、オーナー様の安心できるポイントのひとつだと思います。

オーナー様の悩みや不安を解消する力強い味方、
「満室サポートチーム」へのご相談・ご依頼を受け付けております。

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TEL:045-680-0123