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【アパート建て替えストーリー】大手メーカーの建築計画を白紙に戻した決定的な理由とは？

この記事は、アパート建て替えを実際に大手メーカーで検討していたが、最終的に弊社の商品である女性専用一人暮らし向け賃貸アパート「PRIMA」を選んでいただいたオーナー様の実話です。
どうして、大手メーカーのプランを白紙にしたのか？　アパート建て替えを検討しているオーナー様、またはこれから検討しようとしているオーナー様は必見のストーリーですので、ぜひご参照ください。

 

大手メーカーで契約済み、着工目前で白紙に戻した建築計画。
何がオーナー様を決断させたのか？

【Owner’s Data】東京都・S様

相続対策のため、妻の母が住んでいた住宅をアパートに建て替えることを決めたS様。
義母に代わって情報収集し、一度は大手メーカーで契約していたが、着工前で破棄し、PRIMAを再検討することに。
女性専用のワンルーム10世帯を、今年（2024年）の5月から着工開始。

すでに請負契約までいっていたのに・・・
都内のモデルルーム見学にいらっしゃったS様

ホームぺージのお問い合わせから、モデルルーム見学を申し込まれたS様。
お話をうかがうと、じつは既に大手メーカーとアパート建築の請負契約まで済んでいて、銀行融資の審査が通り次第、着工になる段階だとおっしゃいます。
そこまでお話しが進んでいるのに、なぜ今さら、モデルルームの見学にいらっしゃったのか？
私たちもS様の話を伺って驚きましたが、そこには深い理由があったのです。

銀行融資がなかなか決まらない
利回りや事業性の数字を見るたびに高まってきた不安

M様の奥様の実家は、お父様が高いされ、お母様はグループホームに入居されています。
土地などの資産をお持ちのため、相続税対策として、ご実家をアパートに建て替えることにしました。

お母様はお元気ですが、ご高齢のため、娘婿であるS様が中心になってアパートをご検討されていました。
インターネットなどで情報を調べ、大手メーカー数社に見積もり依頼をしたところ、どこも同じようなプラン内容と見積もり金額が出てきました。
特に決め手がない中で、営業担当が積極的だったA社との契約を決め、設計契約、請負契約までは順調に進んでいたそうです。

ところが、銀行融資のところで希望する借入額と利率では、承認がなかなか通らずにストップしてしまい、借入が厳しいのでは？と不安を感じ始めました。
そこで改めて利回りや事業性を確認してみたのですが、その数字で本当に大丈夫なのか？不安が高まるばかりでした。

 

デザイナーズアパート PRIMA

 

アパート経営はこんなもの？
拭えなかった不安は的中していた

見積もりは各社横並びだったし。アパート経営はこんなものかと思ったというS様。でも、数字を見ているうちに、本当に30年間も予定通り入居があるのか？
なかったらどうしよう？差別化がひつようじゃないか不安にかられ、インターネットで改めて情報を調べ直してみたそうです。
そこで、PRIMAを画像検索で見つけ、明らかに差別化された魅力ある建物に惹かれて、モデルルームの見学を申し込まれたのでした。

見学の際に、お持ちいただいた土地情報と一緒に、進んでいるプランの提案書（事業計画書）を拝見したのですが、正直かなりひどい数字で驚いてしまいました。

まず、返済比率（家賃収入に対する返済額の割合）が65%、サブリースで95%を35年補償するというプランではありますが、あくまで新築時の家賃計算です。
経年で家賃は下がりますし、入退去は必ずおこるため、空室のリスクもあります。完全に赤字になる計算でした。

相続税対策にとらわれているオーナーが
建築費高騰により陥ってしまうハイリスク

土地などの資産をお持ちのオーナー様には、相続の際にかならず税金という悩ましい問題がおこります。
何も対策をせずにいると、受け継いだ土地を手放すことになりかねないため、その対策の一つとして検討されるのが、アパート建築です。

相続対策としてアパート建築を検討すると、メーカーでは税金のメリットから話が進むことも多く、本来アパート経営で考えなければならない
収益性とは違う方向にいってしまいがちです。
それでも、以前は税金のメリットを考えれば建てる価値のあるプランになっていました。

しかしウッドショック以降は建築費高騰がアパートの建築事業費を圧迫し、今や赤字となってしまうという状況なのです。

 

デザイナーズアパート PRIMA

 

大手とは全く違うプランにより可能になった
余裕のある返済計画と高利回り

本来であれば、契約まで進んだ段階での変更はおすすめできません。
しかし、S様の場合、このまま建築を進めると、後々苦しくなることが明らかだったため、PRIMAでの事業計画とプランをご提案することになりました。

土地条件からプランニングしたのは、女性専用のワンルームが10世帯で、1室の広さが25㎡＋10㎡のプランです。
家賃を近隣エリアにあるプリマの実績から算出して、利回りや返済計画を作成したところ、返済比率に余裕もあり、安心できるプランになりました。

プリマの場合、差別化による希少価値性から、周辺相場より高い家賃設定で空室が出ない実績があること、また、断熱性と耐震性に優れた木造ツーバイフォー工法を採用し、高品質且つ、コストパフォーマンスにも優れていることで建築費の圧縮が可能になり、無理のない返済比率を実現しています。

 

大手メーカーとプリマの事業収支の比較表
※上記比較表のクロスポイントとは、アパートローンの融資残高に対して、家賃の累計収支金額（手残りが）が上回る金額のこと。一般的に木造は22年以下、RCは27年以下を安全の目安としている。

にわかに信じがたい数字に
何度も確認せずにはいられなかった

打合せでの提案を、S様はずっと黙ったまま聞いてらっしゃいました。
そして、その後に、計画に含まれていものはないのか？何度も質問のやりとりがありました。

プリマでは、建物の本体の工事費はもちろん、インフラやエアコン工事、外構工事といった付帯工事費や手数料、税金、保険料などの諸費用まで、もうこれ以上追加費用が発生しない数字で、事業収支計画を作成しています。Ｓ様にはひとつひとつ納得するまで丁寧に説明して、不安を解消させていただきました。

じつは、後になってＳ様から聞いたのですが、打ち合わせで黙っていたのは、あまりにも良い数字に驚いて、言葉が出なかったのだそう。
PRIMAのビジュアルから、建物は高額だろうと想像していいたため、こんなに収益が出るはずがないと、提案内容をにわかに信じられなかったとおっしゃっていました。

これは他のオーナー様からもよくいただく感想なのですが、私たちは大手メーカーでかけているような宣伝費や人件費などのコストを抑えています。長期で安定した利回りを確保するために模索し続けて生まれたPRIMAだからこそできる、他にはない希少価値性の高いご提案内容だど自負しています。

 

神奈川県横浜市にある女性専用一人暮らし用アパート「PRIMA新横浜五番館、六番館」の建物の外観画像です。

 

今までの安定志向だけでは生き抜けない
オーナー様にも変革が求められている

いわゆる地主様は、保守的で大手志向の方も多く、賃貸の建築は80％ほどが大手メーカーで占められているのが現状です。
特にご高齢の方は自分からは積極的に情報を探さない傾向にあり、情報源はお付き合いのある銀行、不動産会社、税理士などになります。
そのため、いわゆる大手メーカーを勧められるままに決めてしまうのです。

しかし、一時的に節税できたとしても、建築費が高額な大手メーカーでのプランでは、35年などの長期ローンの返済比率が明らかに赤字になるような事業計画にならざるを得ません。
だからと言って、ローコストで建てることも、メンテナンスコストなど後々の大きなリスクにつながります。

相続のため、お子様やお孫様のために良かれと思って建てた資産が負の遺産になり、二代三代にわたって子孫を悩ませる結果になるのです。

これからに時代は、賃貸経営の本来の目的をきちんとおさえ、長期でしっかりした事業性のあるプランを見極める視点が重要になります。
遺された家族が幸せに暮らしていけるよう、オーナー様も変わっていく必要があるのです。

 

デザイナーズアパート PRIMA

 

「こんないいものが知られていないのがもったいない」
PRIMAを広める活動を始めたいという思い

S様はすでにメーカーと契約していたものの、幸い銀行融資がつかなかった場合は、実費を差し引いて解約できるという、契約の白紙条項がありました。
銀行からは、当初より高い利率に加え、自己資金プラス1千万円入れるなら融資できるという返事がありましたが、当初の条件では融資が受けられないことから、解約することができました。

実費として数百万円を支払うことになってしましたが、収益性から考えてたら、それでも解約が出来て良かったと言えます。
その後、Ｓ様にはPRIMAをご契約いただき、来春（2025年）の竣工に向けて準備が進手んでいます。

Ｓ様は来年には仕事を退職され、奥様の地元に引っ越しをされるそうです。退職後はアパート経営とともに、PRIMAを広める活動を始めたいとはりきっているS様。
「こんないいものが知られていないのはもったいない。以前自分が陥ったような情報弱者を救いたい」と語ってくださる晴れやかな笑顔を拝見できて、
私たちも心から嬉しく思っています。

 

ハウスメーカーでアパート建築を検討していたオーナーが建てた、女性専用一人暮らし向け賃貸アパート「プリマガーデン辻堂」の外観の画像

 

私達、株式会社GIFTでは、オーナー様に「建てて良かった」と心から思える資産となる賃貸アパート商品をご提案しています。
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こちらも、ぜひご覧ください！
PRIMA～プリマアパートの魅力

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古川 健一

株式会社GIFT　 マーケティング・インサイドセールス　リーダー 主にWEB集客、広告・イベント企画運営、お客様サポート業務を行っている。 17年間、輸入建材商社の営業マンとして200社以上のハウスメーカーや工務店を担当。数億円の大型物件を約50棟対応した経験から家作りや輸入から国産建材の善し悪しを熟知し、深掘りしたアドバイスを得意としている。 趣味はランニングでフルマラソン、山を走るトレイルランニングに取り組んでいます。100kｍのウルトラマラソンの完走実績あります。