築年数が経つと、アパートは様々な箇所が劣化し、修繕が必要になってきます。
しかし、まとまった費用がかかるため、「いつ、何を、どのくらい費用をかけて修繕すれば良いのかわからない」という悩みを大家さんからよく聞きます。そこで今回は、アパートの大規模修繕計画の必要性と、初心者でもわかりやすく作成するためのポイントを解説します。
再確認!アパートの大規模修繕とは何か?
先ず初めに、アパートの大規模修繕とは何か?について、再確認をしてみましょう。
大規模修繕とは、この先10年以上を見据えた、建物の劣化を防止するための修繕工事のことです。
主に、外壁、屋上、バルコニー、給排水管、電気設備などの共用部分を対象とし、一度にまとめて行うのが一般的です。
大規模修繕を行うことで、以下の4つのメリットを得ることができます。
- 建物の劣化を防ぎ、資産価値を維持/向上ができる
- 設備の不具合を予防する
- 長期的な修繕計画を立てることで、将来の修繕費用を把握し、計画的に準備できる
- 建物の安全性を維持し、安心して住んでもらえる<計画修繕と改良の重要性の図解>
引用元:株式会社マツミ
https://www.matsumi.org/gaiheki/archives/4746
いつ何をすれば良いか?大規模修繕の内容と時期の目安
大規模修繕は、建物の状態や修繕の必要性によって異なりますが、一般的には築10年~15年を目安に行われます。ただし、これはあくまでも目安であり、日頃から建物の状態を点検し、劣化の兆候があれば早めに専門業者に相談することが重要です。
それぞれの修繕の目安となる頻度を下記の図を参考に把握してみましょう。
大規模修繕の費用について
大規模修繕の費用は、建物の規模や修繕内容によって大きく異なりますが、一般的には数百万円から数千万円程度かかります。費用を抑えるためには、複数の業者から見積もりを取ることが重要です。
大規模修繕計画を作成する大切な4つのメリットとは?
大規模修繕計画とは、アパートの建物を長持ちさせるために、10年以上先を見据えた修繕工事の内容、時期、費用を事前に計画したものです。
大規模修繕計画を作成することで、以下の4つのメリットがあります。
- 将来の修繕費用を把握し、計画的に準備できる
- 必要な修繕を適切なタイミングで行うことで、建物の劣化を防ぎ、資産価値を維持できる
- 修繕費用の無駄遣いを防ぎ、長期的に安定した賃貸経営を実現できる
- 入居者に建物の状況を説明しやすくなり、安心して住んでもらえる
初心者でもわかる!大規模修繕計画作成に必要な6つのSTEPとは?
大規模修繕計画を作成するには、以下のステップを踏みます。
専門業者に建物の劣化状況を調査してもらいましょう。建物の構造や使用材料、築年数などを基に、外壁、屋上、バルコニー、給排水管、電気設備など、各部位の劣化状況を診断します。
建物の状況に基づき、今後必要となる修繕内容を検討します。修繕時期の目安は、国土交通省の「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」などに記載されています。Step3. 修繕費用を算定する
各修繕内容にかかる費用を算定します。費用は、建物の規模や修繕内容、業者の選択などによって大きく異なるため、複数の業者から見積もりを取ることをおすすめします。Step4. 長期修繕計画を作成する
上記の情報に基づき、長期修繕計画を作成します。計画には、修繕内容、時期、費用、資金調達方法などを具体的に記載します。Step5. 定期的な見直しを行う
「修繕計画」はあくまで作成時点での計画、劣化状況や材料や工法のコストアップ等の変動要因があることを想定して、後々想定外の出費を発生させないために、最低でも5年に一度見直すことが重要です。Step6. 住民と合意形成を図る
大規模修繕工事を行う場合、住民の合意が必要となります。計画策定段階から住民説明会を開催するなど、住民と合意形成を図ることが重要です。
後悔しない!大規模修繕計画作成時に注意すべき3つのポイント
Point 1. 専門業者に相談する
大規模修繕計画は、専門知識が必要となるため、一概に作成するのは難しいものです。専門業者や建築士やマンション管理士などの専門家に相談することをおすすめします。
Point 2. 長期的な視点で計画を立てる
大規模修繕計画は、建物の寿命全体を考えた長期的な視点で立てることが重要です。将来必要となる修繕まで視野に入れ、計画を作成しましょう。
Point3. 資金調達方法を検討する
大規模修繕工事にはまとまった費用がかかります。修繕積立金だけでなく、補助金や融資などを活用した資金調達方法を検討しましょう。
まとめ
アパートの大規模修繕計画は、建物を長持ちさせ、資産価値を維持するために欠かせません。先ずは、オーナー様ご自身が、どんな物件にしたいのか?どんな人に入居して欲しいのか?を明確にすることが重要です。その上で、今回紹介したポイントを参考に、ぜひ大規模修繕計画を作成し、将来を見据えた安定経営を目指しましょう。
参考資料
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古川 健一
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