倍率地域における固定資産税評価額の落とし穴~知って納得! 土地評価の話~

相続税還付に関連する不動産の評価について、実例を交えてご説明している本シリーズ。あまり一般的ではない事例もありますが、興味を持って読んでいただいている方もいらっしゃるとのことで、非常に嬉しく思います。今後ともよろしくお願いいたします。

さて、今回ご紹介するのは、「倍率地域にある宅地」の減額事例です。
S県のH様は多数の不動産を相続しましたが、その中に路線価が設定されていない地域の宅地(以降、対象地とします)がありました。
相続税の土地評価は「路線価方式」と「倍率方式」がありますが、路線価が付されていない地域は「倍率方式」での評価となります。評価額はその土地の固定資産税評価額にその土地が位置する地域の評価倍率を乗じて計算します。
そのため対象地は「倍率方式」を用いて、相続税評価額を約2,700万円と求めていました(図1参照)。一見、誤りは見受けられませんでしたが、調査を行うと固定資産税評価額そのものに落とし穴があることがわかったのです。

固定資産税評価額の算出方法

固定資産税評価額の単価は、標準宅地とよばれる定点観測ポイントの単価に、奥行や間口など土地の形状の減価を反映します。さらに地域的な事情や法的規制などを、市町村独自の補正を適用し減価するのです。これを「所要の補正」といい具体的な要因として、土地の高低差や水路などの画地条件、騒音や火葬場・墓地等の忌み施設に接近しているなどの環境条件、法律上の規制・制限等によるものが挙げられます。

対象地について役所聴取をしたところ、固定資産税評価額の単価は近隣の標準宅地の単価に奥行価格補正率を乗じて算出されたもので、その他の減価は一切行われていませんでした。
さらに現地調査・役所調査を行うと、対象地の固定資産税評価額には①セットバック、②不整形地、③都市計画道路予定地に伴う減価要因があることが判明しました。そこで固定資産税評価額そのものを見直すことにしました。

次回は、その概要をご説明します。

「満室カフェ」では、各分野の専門家(税理士・不動産鑑定士・弁護士・ファイナンシャルプランナー・不動産コンサルタントなど)が、賃貸物件オーナー様のお悩みや不安を解決する、「満室経営」実現のための情報のご提供を行っております。
記事に関するご質問、不動産鑑定や相続税のご相談などございましたら、下記フォームより満室カフェまでお気軽にお問い合わせください。

The following two tabs change content below.
フジ総合鑑定 住江 悠

フジ総合鑑定 住江 悠

株式会社フジ総合鑑定 大阪事務所 事務所長。不動産鑑定士。24年間で3,600件以上の相続税申告・減額・還付業務の実績を誇る、相続・不動産コンサルティング事務所で、公平な立場から不動産の評価を行う、相続・不動産のプロフェッショナル。