固定資産税評価額が適正でないことも!? ~知って納得! 土地評価の話~

今回ご紹介するのはS県のH様が多数相続した不動産の1つで、郊外にある宅地(以降、対象地とします)です。対象地は路線価が設定されていない地域にあり、倍率方式で評価する「倍率地域」の土地でした。

倍率地域にある宅地の評価額は「固定資産税評価額×評価倍率」で求めますが、そもそも固定資産税評価額が適正ではないことがあります。土地によっては、原価要因が反映される場合があるからです。

新たな減価要因を反映して、約500万円の評価額減額に!

対象地の現地調査、役所調査を行ったところ、以下の減価要因があることが判明しました。

①セットバック
対象地の西側道路は建築基準法上の道路で、幅員は3.2mと計測された。対象地は市街化調整区域(市街化を抑制する区域であり原則建物の建築は不可)内にあるものの、同一用途での建て替え等が許可される地域にある。したがって、前述のような建て替え時にはセットバックによる建築制限を受けることになる。
②不整形地
対象地は非常にいびつな形状をしており、利用価値の劣る土地といえる。
③都市計画道路予定地
対象地の北側道路は将来拡張される予定の都市計画道路予定地であり、対象地の一部が含まれるため一定の建築制限・利用制限を受ける。

以上のことから、これら減価要因を反映して評価することが適正と判断し、評価を改めました(図2参照)。
近隣の標準宅地の単価に評価倍率を乗じた価格を対象地の単価とし、財産評価基本通達に基づき、奥行価格補正と不整形地補正を行います。さらに、「セットバックを必要とする宅地の評価」および「都市計画道路予定地の区域内にある宅地の評価」を適用しました。
評価額は約2,200万円です。当初の評価額は約2,700万円でしたので、約500万円の評価減になりました。税務署にも認められ、その他の土地の見直しを合わせて、H様には約200万円の還付金が振り込まれました。

相続税を計算する際、土地の評価手法として固定資産税評価を基礎に考えるものがあります。その場合には様々な注意点があり、見逃してしまうと大きな評価差を生んでしまう原因になるのです。

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フジ総合鑑定 住江 悠

フジ総合鑑定 住江 悠

株式会社フジ総合鑑定 大阪事務所 事務所長。不動産鑑定士。24年間で3,600件以上の相続税申告・減額・還付業務の実績を誇る、相続・不動産コンサルティング事務所で、公平な立場から不動産の評価を行う、相続・不動産のプロフェッショナル。