2025年も、いよいよ締めくくりの季節になりました。
今年の関西の賃貸市場を振り返ると、一見、「大きなニュースがあった年」ではありません。
ですが、実際は 需要と供給のバランス、入居者の価値観、そして2026年に向けた地殻変動が着実に進んだ一年 でした。
そして今年は、賃貸オーナー様にとって“判断の難しい年”でもありました。
その大きな理由のひとつが 大阪・関西万博の影響 です。
「万博で需要が増えるのか？」
「その後、反動減は来るのか？」
こんな声を、今年は本当によく聞きました。
さらに、人口動態の変化・働き方改革・値上げ・不動産や住宅価格の高騰。
こうした変化が積み重なり、選ばれる物件と選ばれない物件の差 が例年以上に広がったのが2025年の特徴です。
この記事では、大阪・兵庫・京都の３つの都市を取り上げて、それぞれの1年間の動向、そして 2026年に向けてオーナーが備えるべき視点 を、年末総まとめとして整理します。
2025年の関西エリアの賃貸市場総括
2025年を総括すると、関西賃貸市場のキーワードは
「選別」 と 「供給不足」の２つです。
◎ 新築着工数の減少
◎ 建築費の高止まり
◎ 高騰する中古マンション価格
◎ 在宅勤務によるライフスタイル変化
これらの影響で、需給バランスは“需要 ＞ 供給”のまま。
さらに、入居者が耐震性や断熱性などの“性能”を強く意識するようになり、
築年数よりも 「住み心地の良さ」 が評価される市場へと変化しました。
関西の人口動態｜単身世帯の増加が賃貸市場の下支えに
関西の賃貸市場を見るうえで、土台となる人口構造も重要です。
総務省調査では、日本全体で単身世帯が増加し続けており、2020年時点で全国の単身世帯比率は**38％**を突破。
その中でも大阪府（単身比率 41.8％）、京都府（41.2％）は全国でもトップクラスで、“関西は単身需要が非常に強い地域” という特徴がはっきりしています。
若い単身者だけでなく、高齢単身者も増加しており、
今後も「1K〜1LDKのコンパクト住戸」は底堅い需要が続くとみられます。
大阪・兵庫・京都で異なる需要構造【2025年の振り返り】
三府県ごとに違った動きが見られた一年でした。
さて、どんな動きだったのでしょうか？
大阪｜単身・法人需要が回復し、都心回帰が加速
2025年の大阪は、やはり関西の中で最も市場が動いたエリアでした。
特に中央区・北区・西区は、単身者・法人契約の回復で家賃が上昇傾向。
その大きな理由は、
◎ 在宅勤務の減少
◎ 出張族の流入
◎ 外国人就労者の増加
これらが重なり、1K・1DK・1LDKの需要が強く、空室期間も短めとなり、
新築の供給数で足りていないこともあり、既存の良質ワンルームには追い風の年でした。
兵庫｜ファミリー需要が安定し、郊外移住が続伸
2025年の兵庫は、安定の一年だった印象です。
とくに神戸〜阪神間〜明石までのラインは、安定したファミリー流入が継続。
その理由は、
◎ 教育環境が整っている
◎ 治安の良さ
◎ 自然と都市のバランス
この3つが評価され、80〜90㎡クラスのファミリー賃貸の成約が堅調で、
購入に踏み切れない世帯が質の良い賃貸へ流れる“新しい郊外需要”も顕著でした。
京都｜学生・単身需要は堅調。ただし“物件の選別”がよりシビアに
京都は学生需要が底堅く、2025年も安定傾向でした。
ただし、入居者のチェックポイントが明確に変化した年でした。
主なチェックポイントは、
◎ 防音性能
◎ ネット回線速度
◎ セキュリティ
◎ 設備の新しさ
この4つが強く求められ、築古ワンルームは手を入れないと入居付けが難しい状況。
観光の回復もあり単身者の流入は増えましたが、 “安いだけの部屋”は選ばれないという傾向が顕著に見られました。
2025年の賃貸市場を動かした3つの根本要因
2025年を振り返る上で欠かせないポイントは次の3つです。
① 建築費高騰 → 着工数減少 → 供給不足のまま一年が終了
2025年も建築費が下がることはなく、全国ベースで、2025年（令和7年）上半期の新設住宅着工戸数が前年同期比で17.4％減となっていることから、関西全体での着工数は減少傾向にあります。
その結果として、既存物件の価値は相対的に上昇したが、既存物件の勝ち組と負け組が明白になったのも事実です。
●近畿圏「新設住宅着工（貸家）」の推移から見える供給不足
国交省の住宅着工統計を見ると、近畿圏の“貸家”着工数は
2015〜2024年の10年間で 明確に減少トレンド にあります。
◎ 2015〜2018年：横ばい〜微減
◎ 2020年：コロナで急減
◎ 2021年：一時回復
◎ 2022～2024：建築費高騰の影響で再び減少傾向
つまり、今の関西は「新築供給が細い → 既存物件の差別化がそのまま収益差になる市場」
へ完全に移行したと言えます。
② 住宅価格の高騰 → 購入できない層が“良質な賃貸”へ流入
新築マンション価格は過去最高レベルに。
そこで購入を諦めた層が、賃貸へ流入。新築マンションクオリティを求めていた層なので、賃貸物件を選ぶ際の判断基準にもこだわりを持っていた。
◎ 広さ
◎ 鍵のグレード
◎ 駐車場
◎ 防音性能
◎ 設備の新しさ
そのため、アパートも質の良い賃貸へシフトせざる負えない状況になりました。
●在宅勤務の定着が「防音」「通信速度」の重要度を押し上げた
2020年以降の働き方の変化は、賃貸市場にも大きな影響を与えています。
最新調査では、2024〜2025年時点でも 就業者の約4人に1人がテレワークを経験 しており、
完全な出社型に戻らず、ハイブリッドワークが定着しています。
その結果、物件選びでは
「オンライン会議に耐えられる防音」「高速インターネット環境」
がこれまで以上に重視されるようになりました。
③ 「性能」を求める入居者へ市場が完全にシフト
前述の②「住宅価格の高騰 → 良質な賃貸への流入」で触れたとおり、
2025年は“賃貸に求める基準そのもの”が大きく変わった一年でした。
新築マンションを検討していた層が賃貸にシフトしていることに加え、
ここ数年のライフスタイル変化が重なり、入居者はこれまで以上に 「住み心地の良さ＝性能」 を重視するようになっています。
重視する点とその主な理由をあげてみましょう。
◎ 防音→在宅勤務の普及と生活音トラブルの増加
◎ 断熱→電気代高騰と猛暑・厳冬という気候の変化
◎ 通信速度→オンライン生活の常態化
◎ セキュリティ→SNS時代の安全意識の高まり
◎ 収納量→EC普及・在宅時間の増加で“物が増えた”暮らし方へ
以上のことから、これからの賃貸アパートは、確実に「築年数」よりも “住み心地の良さ”が明確に評価される時代へ移行します。
結論：築古は“劣化”ではなく“差別化”で評価される時代へ
◎ 性能を整えた築古物件 → 家賃は維持しやすく、空室期間が短い
◎ 性能を放置した築古物件 → 家賃を下げても決まりにくい
2026年はどうなる？
2026年は“性能が数字で評価される年”になる
今年感じ取れた“性能重視”の波は、来年もっと強まります。
◎ 明確な差別化を図って改善した築古アパート → 価値性が高まり空室期間が短い
◎ ノーリフォーム築古もしくはノー差別化改善した築古 → 空室期間が長い
この差が、2026年はより明確に出ます。
大阪市内は“万博後の再開発ライン”に注目
2025年は「期待感で止まっていたエリア」もありましたが、2026年はそこが一気に動く可能性が高い。
・夢洲・舞洲周辺
・港区
・此花区
・西淀川区
このあたりは、再開発や物流の流れを受けて、
住む街として再評価される可能性があります。
その大きな理由は、「夢洲第2期区域マスタープラン」が策定されていることです。再開発・まちづくりが構想されており、単なる一過性の施設ではなく“継続的な都市整備エリア”化が決まっています。
万博後のインフラ・物流・IR・住居需要の見直しという複合要素が重なり、2026年以降に“再評価ゾーン”として本格的に動き出す可能性が高いことから注目されています。
参考サイト：https://www.city.osaka.lg.jp/seisakukikakushitsu/page/0000661304.html?utm_source=chatgpt.com
2026年に向けて、今オーナーがやるべきこと
来年の準備も含めてまとめてみました。
やるべきことは本当にシンプルです。
是非、参考にしてみてください。
① 小規模リフォームで“性能”を整える
大規模ではなく、いま必要な部分だけ整えることが来年の差になります。
② ファミリー物件は水回りと外観を優先的に改善
兵庫・大阪郊外は2026年もチャンスエリアです。
ファミリー需要は、これから先、伸びる可能性が高くなります。。
③ 土地活用・建替えを検討しているオーナーは、年内〜年明けに決めておく
建築費が大幅に下がる未来は見えません。
建替え or 活用の検討は“先送りにするほど損”になりやすいです。
今年は、万博前後のタイミングで、
「うちの土地、これからどうしたらいいんだろう…」
と相談されることが本当に増えました。
もし来年に向けて、
◎ うちの土地にどんなアパートが合うのか？
◎ 戸建て賃貸って実際どうなの？
◎ PRIMA／La storiaのプランってどんな感じ？
◎ 建替え or 活用の判断が難しい…
もしあなたも少しでも気になっているなら、 カタログだけでも見ておくと判断材料が増えます。
PRIMA：女性専用デザイナーズアパート
La storia：長期安定型・高性能の戸建て賃貸
どちらも、“2026年以降でも差別化が図れるアパート”を素直に形にした商品なので、ちょうどこの時期に見ておくと役立つと思います。
④ 差別化商品で「選ばれる物件」を作る
単に新しい・綺麗というだけでは、入居者に選ばれない時代。
そこで注目されているのが、ターゲットを明確にしたコンセプト型賃貸です。
【女性専用単身者向け／二人暮らし向けのヨーロピアンデザイン「PRIMA」】
たとえば、株式会社GIFTが展開し、私達、株式会社シーキューブが大阪エリアで展開している「PRIMA（プリマ）」シリーズ。
単身者向けは女性専用として、防犯・セキュリティに配慮しつつ、海外の建物と思わせるお洒落な外観とナチュラルで上品な内装が特徴です。
入居者アンケートでは、「内装がホテルみたいで可愛い」「一人でも安心して暮らせる」「ロフトスペースがプライベートルームとして使えるのが最高」という声が多く、実際に入居率95％以上を維持する事例も出ています。
安全性とデザイン性、居住性を両立することで、周辺に新しい競合物件が出来ても家賃を下げずに競争力を確保できるのが大きな魅力です。
【東大阪市】プリマガーデン元町（女性専用単身者向け）2025年2月竣工
▼PRIMAについてもっと詳しく知りたい方はコチラ
https://www.prima-apartment.com/
【ファミリー向け戸建賃貸「La storia」】
もう一つの注目商品が、戸建賃貸「La storia（ラ・ストーリア）」。
こちらは、ファミリー層を中心に「子どもがいても気兼ねなく暮らせる」「庭付きで戸建感覚がうれしい」「収納スペースが他物件よりも多いのでとても助かっている」「デザインや内装がお洒落で気分よく住める」と人気を集めています。
集合住宅のような隣接ストレスが少なく、賃貸物件には類を見ないスキップフロアを採用し、床下収納庫と屋根裏部屋を追加し、3LDKなのに、実質5LDKとして使える間取りと駐車場付きで長期入居が期待できるのが特徴です。
人口が郊外へと分散しつつある今、「戸建ての賃貸住宅」という新しい選択肢は、次世代オーナー経営の有力な一手になるでしょう。
【神奈川県横浜市】La storia森の台（ファミリー向け戸建て賃貸）2022年2月竣工
▼La storiaについてもっと詳しく知りたい方はコチラ
https://www.banks-home.com/la-storia/
このように、入居ターゲットの“明確化”と“専用設計こそが、今後の家賃競争に勝つための鍵となります。
賃貸オーナー様・地主様へ：株式会社シーキューブからのご提案
大阪エリアのGIFTパートナー加盟工務店である株式会社シーキューブは、このような2025年以降の賃貸市場の動向を捉え、オーナー様・地主様のご要望を汲み入れて、長期的に安定した賃貸経営をサポートするための独自のソリューションをご提供しています。
オーナー自身で全てを完結させるのは現実的ではありません。
そこで重要になるのが、「地域に強いパートナー」との連携です。
「この土地で、どんな建物を建てれば入るのか？」
「リノベか建替え、どちらが得か？」
そんな現場感のある相談に、親身に寄り添っいますのでお気軽にお問い合わせください。
市場の最新動向を踏まえ、皆様の資産を最大限に活かす最適なアドバイスやプランをご提案させていただきます。
▼お問い合わせはコチラ
https://www.prima-apartment.com/osaka-c-cube/contact/
