大手ハウスメーカーを解約してまで「プリマ」を選んだアパート建築ストーリー
アパート経営は、一歩間違えれば「負債」を抱え続けるリスクが潜んでいます。
今回は、大手メーカーとの契約直前から劇的な逆転劇を遂げたS様に、アパート建築で失敗しないための「真の選択」についてお話を伺いました。
プリマ元町／2025年2月完成／1ルーム＋ロフト付き／10戸
［Owner’ｓ Data 大阪府・Ｓ様］
相続対策のため、妻の母が住んでいた実家をアパートの建て替えることを決めたＳ様。初めてのアパート経営で右も左もわからない状況の中、義母に代わって情報を収集し、一度は大手メーカーで契約していたが、着工目前で破棄し、最終的に「プリマ」を選んだ。
アパート建築を考えたきっかけは？
アパート建築を検討し始めたのは、家族の環境の変化が大きな理由でした。
義理の父が亡くなり、続いて義母が老人ホームに入居したので、大阪府東大阪市にある妻の実家が空き家になったのです。
私は東京在住でしたので、遠方の実家をそのままにしておくのは非常にもったいない、何か良い方法はないかと模索していました。
何も使わなければ固定資産税などの維持費が出ていく一方なので、何か有効活用できないかと考え、立地条件から賃貸アパートが最適ではないかと思い始めました。
相続対策はもちろんのこと、「大切な資産を無駄にしたくない」という純粋な想いが、アパート経営という大海原へ航海する出発点でした。
建築会社はどのように探しましたか？
アパート経営が初めてだったので、まずインターネットで情報を調べ、大手数社に見積依頼したところ、どこも同じようなプラン内容と見積もり金額が提示されました。
特に決め手がない中、大阪・難波にある住宅総合展示場へ足を運びました。
そこで出会ったのが、大手ハウスメーカーのP社でした。モデルルームがモダンスタイルでとにかく格好良く、未来的で洗練されたデザインに一目惚れしてしまったんです。更に担当者の説明も非常に丁寧で、『ここなら安心だ』と直感し、その場で設計契約をしてしまいました。
しかし、順調に進むと思っていた計画は、契約後に提示された具体的な事業計画書によって暗転しました。
衝撃の事実に直面！！
後日正式に提示された事業計画書を見て、愕然としました。そこに記されていたのは、26年間にもわたって赤字が続くという、信じがたいシミュレーションでした。
その理由をP社の営業担当者に聞いたら「近年の建築費の高騰」と「東京に比べて家賃相場が低い大阪の市場環境」だと説明されたのです。しかし、35年ローンを組む事業でありながら、その大半が赤字という計画は、果たして事業として成立するのか？と初めて大きな疑問符が湧いてきたのです。さらに追い打ちをかけたのが銀行融資です。
問題無く融資が通るだろうと思っていたのが、希望する借入金額と利率がなかなか通らず、3ヶ月、4ヶ月と経過し、借入が厳しいのでは？と不安を感じ始めました。
やがて知り合いの金融関係者に相談したところ、はっきりと言われました。
「事業計画書の内容は、満室想定の家賃収入のほぼ全額がローンの返済に消え、固定資産税などの経費を支払う余地は全く考慮されていない。こんな計画に、金融機関は絶対に貸しません」
それは単なる遅れではなく、計画の完全な破綻を意味していました。
「大手だから間違いない」という思い込みが、経営を破綻させる寸前まで追い込んでいたことに、この時初めて気づきました。
そして、このままではいけないと思いゼロから計画を見直すことを決意しました。
プリマに決めた理由
P社との計画が暗礁に乗り上げる中、代替案を探し始めました。最初に検討したのは、防音設備を備えた「音楽マンション」でした。しかし、相談した専門の会社からは、「お客様の土地では採算が合いません。あなたのためにならない」と正直なアドバイスを受けました。そして、その担当者はこう続けました。
「むしろ、女性に特化した物件の方が良いのではないでしょうか」。
この一言が、私の思考を大きく転換させてくれました。
そうだ、ありきたりな建物ではダメだ。他にはない、特別な建物でなければ。
その時、頭に浮かんだのが「ヨーロピアンな家」というイメージでした。
早速、ネットで検索すると、「プリマ」の画像が目に飛び込み、色々調べた結果、ヨーロピアンデザインで、ターゲットを女性に絞り、圧倒的な差別化を図るというコンセプトがまさにドンピシャでした。居ても経ってもいられず、早速、吹田市にあるプリマの建物を見に行くと、その重厚なレンガ造りの外観に圧倒され、『これや！』と直感したんです。そして、そのプリマの前で、問い合わせ先の株式会社GIFTに電話しました。(笑)
その後、プリマに切り替えを決断した理由は、主に以下の3点でした。
① 圧倒的な「差別化」と「デザイン」
プリマは、市場の約10％にすぎない「感度の高い単身女性」にターゲットを絞り込んでいます。 誰にでも好かれる建物ではなく、特定のターゲットに熱烈に支持される圧倒的な差別化戦略に惹かれました。実際に吹田市の物件を見に行きましたが、その重厚なレンガ造りのデザインは、他のアパートとは一線を画すものでした
② 空間を最大化する「ロフト」の活用
P社の提案は「3階建て・1LDK・6世帯」でしたが、プリマからは「2階建て・1ルーム＋ロフト付き・10世帯」という画期的なプランを提示されました。
プリマは3.6メートルの天井高を活かし、全室に広大な居住スペースとして使えるロフトを設けることで、1ルームでありながら実質1LDKとして使え、容積率を変えずに1部屋あたりの収益性を高めます。 大手よりも部屋数を増やし、かつ入居者がワクワクする隠れ家のような空間を作る。この発想の転換には驚きました。
③ 健全な収益構造（返済比率50％以下）
最も重要だったのは、数字の健全性です。大手メーカーだと100％に近かった返済比率が、プリマでは安全圏とされる「50％以下」まで改善されました。 その数字を見た時にほんまかいな！と疑いました(笑)
しかしながら、株式会社GIFTの営業担当者Ｎさんから事業計画書の内容を一つ一つわかりやすく丁寧に説明してもらったおかげで、その疑いは払拭されました。
その理由は、想定される家賃の下落、長期修繕費用、管理費、計上される税金等全てが反映されていることが明確にわかったからです。
収入が増えて、建築費もP社より抑えられる。それでいてデザインとコンセプトの方向性は合致している。もう迷う理由はありませんでしたね。
営業担当者Nさんから適切なアドバイスをもらい、P社に違約金を支払うことになりましたが、無事計画を白紙に戻すことができて、プリマでの計画することを決意しました。
プリマ元町のライトアップされた共有玄関部分
賃貸経営そのものを楽しみたいと伺いましたが、具体的にどのような工夫をされていますか？
株式会社GIFTさんとの出会いから共に作り上げたこのプリマは、私にとって単なる収益物件としてではなく、入居者様と一緒に育てていく大切な空間なんです。
特にこだわったのは、2階のホールに設けたコミュニティスペース。女性に人気のファッション誌を揃えて自由に読めるようにしました。また、掲示板で雑誌のリクエストを「ふせん」で募る仕組みを作り、入居者の喜ぶ顔を想像しながら選ぶ時間は、私自身も本当にワクワクして楽しいものです。
また、お出かけ前の姿見や6台の防犯カメラの設置など、安心・満足のための細やかな配慮もしてみました。
今後は趣味のバルーンアートやバラで共用部を彩り、季節感のある演出をしていきたいですね。こうしたオーナーの「遊び心」や「おもてなし」を自由に形にできる点が、大手メーカーにはないプリマと株式会社GIFTならではの大きな魅力です。
・掲示板 ・コミュニティスペース ・共用玄関の置き鏡
アパート建築を検討されている皆様へ
完成したアパート「プリマ元町」は、タクシードライバーが「東大阪で一番目立つ建物」と噂するほどの評判となり、車椅子で訪れた義母もその美しさに大変喜んでくれました。
嬉しかったですね～。
自身の経験から、これから建築を検討されるオーナー様へ是非アドバイスさせてください。
『大手だから安心』というブランド名だけで決めてしまうのは危険です。まずは、その計画が長期的に安定した収益を生むのか？返済比率が適正か？をシビアに見てください。
そして、もしどこで建てるか悩んでいるなら、ぜひ一度プリマを見てほしいですね。
百聞は一見に如かず、ネットやカタログで見る以上に実物を見た方が圧倒的にその良さがわかります。
是非、自分の五感で判断することをお勧めします。
大手メーカーの提案に少しでも不安を感じたり、収益性に納得がいかないのであれば、比較検討する価値は十分にあります。私は、株式会社GIFTさんからご提案いただいた、無料でできる他社プラン比較分析サービスを受けて本当に助けてもらいました。このサービスは、既に提案されているプランや事業計画書の内容が、計画地に適切な内容になっているかどうかを第三者の目線で分析してもらえるサービスです。
市場に見合ったプランニングと事業性の把握、痒い所に手が届くサポートと、入居者が『住みたい』と心から思える差別化された物件力。
これこそが、空室リスクを減らし、大切な資産を守る鍵になると気付かされました。
営業担当者より一言
アパート経営は、建てて終わりではなく、そこから数十年の経営が始まります。
Ｓ様のように、違和感を見逃さず、徹底的に納得できるパートナーを選ぶことが、成功への唯一の道と言えると確信した事例でした。
インタビューを聞きながら、我々、株式会社GIFTが提案している事業や賃貸オーナー様に対する想いが正しかったことを改めて確信することができました。
最後の方で、S様が仰ってくれた言葉に涙が出るほど感激しました。
「今後は、アパート経営とともに、プリマを広める活動を始めたいと思っています。このようないいものが知られていないのはもったいない。以前、自分が陥ったような情報弱者を救いたいです」
このようなご縁をいただきましたことに心より感謝申し上げます。
