前回の記事では、「アパート市場は二極化時代へ！10年後に残る物件の条件」というテーマで、これからの賃貸市場では「残る物件」と「選ばれにくくなる物件」の差が、ますます大きくなることをお伝えしました。
人口減少、世帯構成の変化、建築費の高騰、入居者ニーズの多様化。
これらの変化によって、アパート経営はすでに「建てれば埋まる時代」から、「選ばれる理由がある物件だけが残る時代」へ移っています。
では、市場が二極化していく中で、建物側はどのように変わるべきなのでしょうか。
結論から言えば、市場が二極化するなら、建物側も「誰に選ばれるか」を明確にする必要があります。
これから必要なのは、ただ新しいアパートではありません。
ただ設備が整ったアパートでもありません。
ただ見た目がきれいなアパートでもありません。
大切なのは、「誰に、なぜ選ばれる建物なのか」が明確であることです。
私たちGIFTでは、その答えの一つとして、女性専用アパート「PRIMA」と、戸建賃貸「La storia」を提案しています。
どちらも、単なるデザイン性の高い建物ではありません。
これからの市場で必要とされる入居者ニーズに対して、建物側から明確な答えを出している建築提案です。
今回は、2026年6月時点の市場環境と10年後の見通しを踏まえながら、なぜ「PRIMA」と「La storia」がこれからの市場に適合するのかを解説します。
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この記事でお伝えしたいことは、次の3つです。
- 「建てれば埋まる時代」は終わり、選ばれる理由のないアパートは価格競争に巻き込まれやすくなっています。
- 10年後に残る物件は、単に築浅の物件ではなく、入居者に選ばれる理由が残っている物件です。
- 女性専用アパート「PRIMA」と戸建賃貸「La storia」は、二極化する賃貸市場に対応するための有効な建築戦略です。
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2026年の賃貸アパート市場はどう変わっているのか
2026年6月時点で、住宅市場は一時的な増減を繰り返しながらも、長期的には縮小方向に進んでいます。国土交通省が2026年5月29日に発表した建築着工統計では、2026年4月の新設住宅着工は前年同月比11.4％増となりました。ただし、季節調整済年率換算値では前月比1.7％減となっており、単月の増加だけで市場回復と見るのは危険です。
また、2025年通年では、新設住宅着工は持家・貸家・分譲住宅がいずれも減少し、全体としても減少しました。
さらに、野村総合研究所が2026年6月18日に発表した予測では、新設住宅着工戸数は2030年度に80万戸までいったん回復するものの、2040年度には61万戸まで減少するとされています。貸家についても、2025年度32万戸から2040年度29万戸へ減少する見通しです。
ここから読み取れることは明確です。
これからのアパート市場は、単純に「需要がある・ない」では語れません。
需要は残ります。
しかし、選ばれる物件と選ばれにくい物件の差は、今よりも大きくなります。
つまり、市場全体が縮む中でも、入居者から選ばれる建物には需要が集まり、特徴のない建物は価格競争に巻き込まれやすくなるということです。
10年後に残る賃貸アパートの条件
では、10年後の2036年前後には、どのような市場になっているのでしょうか。
正確な2036年度単年の公式予測がすべて出ているわけではありません。ただし、野村総合研究所の2030年度80万戸、2040年度61万戸という予測をもとに考えると、2036年前後には新設住宅着工戸数が70万戸前後まで下がっている可能性があります。
これは推測ですが、2030年以降の市場では、今以上に「建てる数」より「何を建てるか」が重要になります。
国立社会保障・人口問題研究所の世帯数将来推計では、2020年から2050年までの30年間について、家族類型別に世帯数が推計されています。
今後は単独世帯や高齢世帯の存在感が大きくなり、世帯の形はさらに多様化していきます。つまり、10年後の賃貸市場では、今以上に入居者の暮らし方が分かれます。
一人で安心して暮らしたい人。
女性専用の安心感を求める人。
在宅ワークや趣味の空間を大切にしたい人。
子育てしながら、賃貸でも戸建て感覚で暮らしたい人。
親から受け継いだ土地を、次世代に困らせない形で活かしたい人。
こうしたニーズが広がる一方で、一般的な「よくあるアパート」は候補から外されやすくなります。10年後に残る物件とは、単に築年数が新しい物件ではありません。選ばれる理由が残っている物件です。
二極化時代のアパート建築で重要なターゲット戦略
市場が二極化するなら、建物側も「誰に選ばれるか」を明確にする必要があります。
ここでいう二極化とは、「高級物件」と「低価格物件」に分けるという意味ではありません。
大切なのは、入居者ターゲットを明確にすることです。
これまでのアパート建築では、できるだけ幅広い入居者に対応できる間取りや仕様が好まれる傾向がありました。もちろん、それ自体が間違いだったわけではありません。
人口が増え、住宅需要が強かった時代であれば、平均点の高い建物でも十分に選ばれました。しかし、これからは違います。
「誰でも住める」は、一歩間違えると「誰にも強く選ばれない」になります。
賃貸検索サイトでは、入居希望者は一瞬で物件を比較します。
外観、室内写真、間取り、家賃、駅距離、設備、築年数。
その中で「ここに住みたい」と感じる理由がなければ、すぐに候補から外れます。
だからこそ、建物には明確な役割が必要です。
私たちGIFTでは、これからの建物の方向性は大きく2つあると考えています。
1つ目は、ターゲットを明確に絞り、その人たちに長く深く選ばれる建物。
2つ目は、供給が少ない住まい方を形にし、競合物件に埋もれずに選ばれる建物。
前者の代表が、女性専用アパート「PRIMA」です。
後者の代表が、戸建賃貸「La storia」です。
女性専用アパート「PRIMA」が必要とされる理由
PRIMAがこれからの市場に適合する理由は、女性専用という明確なコンセプトにあります。
単身者向けアパートは、今後も一定の需要が見込まれます。
ただし、単身者向けだからといって、どの建物でも選ばれるわけではありません。特に女性単身者は、家賃や駅距離だけで物件を選ぶわけではありません。
安心感、清潔感、外観の印象、室内の雰囲気、収納力、帰ってきたときの気持ち。
こうした感覚的な要素も、物件選びに大きく影響します。ここを軽く見てはいけません。
アパート経営の現場では、どうしても利回り、建築費、間取り効率の話が先に出ます。
もちろん、それらは重要です。しかし、入居者は表面利回りを見て部屋を選びません。
「ここなら安心して暮らせそう」
「この部屋なら毎日が少し楽しくなりそう」
「この建物なら自分らしく暮らせそう」
そう感じるかどうかが、最後の決め手になります。
つまり、オーナー様側の目線だけでは足りません。
入居者目線になり切れるかどうかが、成否の分かれ目になります。
PRIMAは、その決め手を建物側でつくり上げたアパートです。
外観には、英国の伝統的な建築様式である「ジョージアンスタイル」を採用しています。
左右対称の端正な美しさが特徴で、流行に左右されにくい上品な印象を生み出します。
流行に左右されにくい端正な外観は、単なる「かわいらしさ」ではなく、長く愛される上品さを持っています。
さらに、外壁正面の1階部分には本物のレンガタイルを採用。
写真で見たときの印象だけでなく、実際に建物を見たときの質感や存在感にもこだわっています。
室内空間にも、PRIMAならではの強みがあります。
天井高3.6mの吹き抜け感が楽しめるゆとりのある室内空間により、一般的なワンルームとは違う開放感を生み出しています。
また、約6帖のロフトスペースを設けることで、収納、くつろぎ、趣味のスペースなど、生活空間を立体的に使いやすくしています。
ワンルームでありながら、ロフトを活用することで1LDKのような感覚で空間を使いやすい点は、入居者満足度の面でも大きな強みです。
収納についても、一般的なワンルームタイプと比べて大きな差があります。
女性単身者の暮らしでは、洋服、バッグ、靴、季節用品、美容家電、日用品など、想像以上に収納量が必要になります。
収納が足りない部屋は、どれだけインテリアをお洒落にしても、余計な物が溢れて手狭になり、満足感が得られなくなります。
逆に、収納にゆとりがある部屋は、室内をすっきり保ちやすく、日々の満足度も高まりやすくなります。
さらに、構造面では耐震性・断熱性に優れた木造ツーバイフォー工法を採用しています。
デザイン性だけでなく、建物としての基本性能にも配慮している点は、長期的な賃貸経営においても重要です。
セキュリティ面では、オートロックを採用し、さらにバルコニーを設置しない設計によって、防犯性を高めています。バルコニーは一般的な賃貸住宅では当たり前のように設けられることが多いですが、女性専用アパートとして考えた場合、外部からの侵入リスクや視線の問題も無視できません。
PRIMAでは、そうした細かな不安にも建物側から対応しています。
ここで大事なのは、単なる「女性向け風」では足りないということです。
色を淡くする。
少しおしゃれにする。
設備を少し足す。
それだけでは、これからの競争では弱いです。
PRIMAが目指しているのは、女性入居者にとって「ここに住みたい」と思える賃貸住宅です。
一方で、女性専用と聞くと、賃貸オーナー様からよくこのようなお声をいただきます。
「女性専用にすると、対象が人口の半分になるから、入居面で不利になるのではないですか？」
私たちは、女性専用であることを弱点ではなく、選ばれる理由に変えられると考えています。
なぜなら、PRIMAは「誰にでも何となく選ばれるアパート」ではなく、女性に深く強く選ばれるアパートだからです。
誰にでも向けた普通のアパートは、比較対象が多くなります。
しかし、女性専用という明確なコンセプトと、そこに合った建物のつくり込みがあれば、価格だけの勝負から抜け出しやすくなります。
だからこそ、PRIMAはこれからの市場に必要とされる建物だと考えています。
戸建賃貸「La storia」が必要とされる理由
もう一つの方向性が、戸建賃貸「La storia」です。
La storiaがこれからの市場に適合する理由は、供給の少ない領域で差別化できることにあります。
賃貸住宅というと、多くの人はアパートやマンションを思い浮かべます。
しかし、ファミリー層や二人暮らし、在宅ワークをする世帯、子育て世帯の中には、もっと広さや独立性を求める人たちがいます。
上下階や隣室への音を気にしたくない。
子どもをのびのび育てたい。
収納がほしい。
仕事部屋がほしい。
賃貸でも、戸建てのような暮らしをしたい。
このニーズは確実にあります。
一方で、現在の賃貸市場では、こうしたニーズにしっかり応えられる物件はまだ多くないのが現実です。だからこそ、La storiaには明確な存在価値があります
La storiaは、アパートでもマンションでもない、戸建て感覚で暮らせる賃貸住宅です。
特徴は、単に「広い」「部屋数が多い」ということではありません。地中海リゾートライクな、シンプルでありながら存在感のある外観デザイン。
外壁には、質感・機能性・メンテナンス性に優れたスペイン漆喰を採用。
さらに、一般的な戸建賃貸よりもワンランク上の建材や設備機器を取り入れることで、賃貸でありながら上質な暮らしを感じられる住まいを目指しています。
特にファミリー層や長く住むことを前提とする入居者にとっては、外観の印象、室内の質感、設備の使いやすさ、収納量、暮らしの快適性が、物件選びの大きな判断材料になります。中でも特徴的なのが、スキップフロアを採用した5層構造の間取りです。
スキップフロアとは、1つの階層の中に複数の異なる高さの床を設ける、段差のある間取りです。
一般的な賃貸住宅ではまだ希少性の高いスキップフロアを取り入れることで、空間に立体感と広がりを持たせています。
間取りとしては3LDKでありながら、5LDKのように使えるのが最大の魅力です。
たとえば、家族の寝室、子ども部屋、在宅ワークスペース、趣味の部屋、収納スペースなど、暮らし方に合わせて柔軟に使い分けることができます。さらに、床下収納庫と小屋裏収納を設けることで、一般的な賃貸住宅では不足しがちな収納力も確保しています。
ファミリー層にとって、収納は非常に重要です。
子どもの成長とともに荷物は増えます。
季節用品、アウトドア用品、趣味の道具、防災用品、思い出の品。
こうしたものを無理なく収納できることは、長く住み続けてもらううえで大きな価値になります。
La storiaは、単に「戸建てっぽい賃貸」ではありません。デザイン、素材、設備、空間構成、収納計画まで含めて、一般的な戸建賃貸とは違う上質さと希少性を持たせています。
広い部屋は、探せばあります。でも、「ここで暮らしたい」と思える世界観まで持った賃貸住宅は、まだ多くありません。
La storiaは、その希少性を建物として体現しています。
そして、希少性は賃貸経営において大きな武器になります。競合が多い市場では、少しでも条件が近い物件と比較されます。しかし、そもそも比較対象が少ない建物であれば、価格だけの勝負から一歩抜け出すことができます。
さらにLa storiaは、二戸一棟（通称：ニコイチ）というスタイルにより、賃貸併用住宅として活用できます。それは、一方を自宅として使い、もう一方を賃貸にするということです。
賃貸併用住宅として購入する場合、一般的なアパート建築で利用する事業用ローンとは異なり、自宅部分の面積が一定割合以上確保できる場合には、住宅ローンを活用できるという条件があります。ただし、住宅ローンの利用可否は、自宅部分の割合、建物計画、金融機関の審査基準によって異なります。計画初期の段階で、必ず金融機関への確認が必要です。
将来の家族構成や相続、資産継承を見据えて、複数の出口戦略を考えることもできます。
例えば、将来的に住宅ローンを完済した後であれば、ライフステージの変化に合わせて二戸とも賃貸として活用するなど、収入源を増やす選択肢も考えられます。
ただし、住宅ローン返済中の用途変更には金融機関の承諾が必要になる場合があるため、事前確認が欠かせません。
また、二世帯住宅としても利用できます。
特にこれからは、ファミリー層向けの賃貸住宅にも変化が求められます。
「とりあえず2LDK、3LDKをつくる」という発想ではなく、どんな家族に、どんな暮らしを届けるのか。
そこまで考えた建物が必要です。
La storiaは、その答えの一つです。
まとめ：二極化時代のアパート建築は「誰に選ばれるか」が重要
今回お伝えしたいことは、とてもシンプルです。
これからの賃貸市場では、ただ新しいアパート、ただ設備が整ったアパート、ただ家賃が相場に合っているアパートだけでは、長期的に選ばれ続けることが難しくなります。
大切なのは、「誰に、なぜ選ばれる建物なのか」が明確であることです。
女性専用アパート「PRIMA」は、女性単身者に深く選ばれるための建物です。
外観デザイン、室内空間、収納、防犯、素材感まで、女性入居者の暮らしを具体的に想像してつくり込んでいます。
戸建賃貸「La storia」は、戸建て感覚の暮らしを求めるファミリー層や二人暮らし世帯に向けた建物です。
スキップフロアによる5層構造、収納力、上質な素材感、賃貸併用住宅としての可能性など、一般的な賃貸住宅とは違う価値を持っています。
正直に言うと、これからのアパート経営で一番危ないのは、「今まで通りで何とかなる」と考えてしまうことだと思っています。
人口が減り、世帯構成が変わり、建築費が上がり、入居者の価値観も変わっています。
その中で、普通のアパートを普通に建てるだけでは、正直、戦いにくくなります。
だからこそ、PRIMAやLa storiaのような建物を、もっと多くのオーナー様に知っていただきたいのです。
将来の空室対策は、募集が始まってからではなく、建築前から始まっています。
建物は、ただの箱ではありません。
入居者にとっては暮らしの舞台であり、オーナー様にとっては大切な資産です。
そして、次の世代に引き継がれるものでもあります。
10年後に残る物件とは、単に築浅の物件ではありません。
入居者に選ばれる理由が残っている物件です。
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次回予告：築古アパートは再生か、建て替えか
次回は、築古アパートを再生するか、建て替えるかの判断基準を、オーナー様に分かりやすくお伝えします。
今ある建物を再生すべきか。
それとも、思い切って建て替えるべきか。
この判断は、感覚だけで決めると危険です。
築年数、構造、修繕履歴、入居状況、立地、将来の収益性、相続の予定。
これらを整理したうえで、「残すべき建物」と「建て替えるべき建物」を見極める必要があります。
よくある質問
Q. これからの賃貸アパート建築で一番重要なことは何ですか？
一番重要なのは、「誰に、なぜ選ばれる建物なのか」を明確にすることです。人口減少や世帯構成の変化が進む中で、特徴のない陳腐化するアパートは価格競争に巻き込まれやすくなります。これからは、入居者ターゲットを明確にし、建物そのものに明確な差別化を図り、選ばれる理由を持たせることが重要です。
Q. 女性専用アパートは入居対象が狭くなりませんか？
女性専用アパートは、対象を狭めるための戦略ではなく、女性入居者に深く選ばれるための戦略です。安心感、デザイン性、収納、防犯性、暮らしやすさを明確に打ち出すことで、一般的な単身者向けアパートとは違う価値をつくることができます。
Q. 戸建賃貸はどのような入居者に向いていますか？
戸建賃貸は、ファミリー層、二人暮らし、在宅ワークをする世帯、収納や独立性を重視する入居者に向いています。特に、マンションや一般的なアパートでは手狭に感じる層にとって、戸建て感覚で暮らせる賃貸住宅は有力な選択肢になります。
上下階を気にしたくないという方にも向いています。
Q. 築古アパートは再生と建て替えのどちらを選ぶべきですか？
築古アパートは、築年数だけで判断してはいけません。構造、修繕履歴、入居状況、家賃設定、立地、将来の収益性、相続予定を整理したうえで判断する必要があります。修繕で価値を戻せる物件もあれば、建て替えによって資産価値を作り直した方がよい物件もあります。
＜参考・引用元＞
本記事では、2026年6月時点で確認できる以下の公的資料・調査資料を参考にしています。
株式会社野村総合研究所
「野村総合研究所、2026～2040年度の新設住宅着工戸数を予測」
公開日：2026年6月18日
参照内容：新設住宅着工戸数は2030年度に80万戸、2040年度に61万戸と予測。貸家は2025年度32万戸から2040年度29万戸へ減少する見通し。
URL：https://www.nri.com/jp/news/newsrelease/20260618_1.html
国土交通省
「建築着工統計調査報告（令和8年4月分）」
公開日：2026年5月29日
参照内容：2026年4月の新設住宅着工は、持家・貸家・分譲住宅が増加したため、全体で前年同月比11.4％増加。一方、季節調整済年率換算値では前月比1.7％減少。
URL：https://www.mlit.go.jp/report/press/joho04_hh_001372.html
国土交通省
「建築着工統計調査報告（令和7年計分）」
公開日：2026年1月30日
参照内容：令和7年の新設住宅着工は、持家・貸家・分譲住宅が減少したため、全体で減少。
URL：https://www.mlit.go.jp/report/press/joho04_hh_001350.html
国土交通省
「建築着工統計調査報告（令和7年計）について」
公開日：2026年1月30日
参照内容：令和7年の新設住宅着工戸数は740,667戸。前年比6.5％減で3年連続の減少。
URL：https://www.mlit.go.jp/report/press/content/kencha25.pdf
国立社会保障・人口問題研究所
「日本の世帯数の将来推計（全国推計）令和6（2024）年推計」
公開日：2024年4月12日
参照内容：2020年の国勢調査を基に、2020～2050年の30年間について、家族類型別の将来世帯数を推計。
URL：https://www.ipss.go.jp/pp-ajsetai/j/HPRJ2024/t-page.asp
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