「将来、このアパートを子どもに引き継がせても大丈夫だろうか」
「子どもは不動産や賃貸経営に詳しくないけれど、相続後に困らないだろうか」
「せっかく建てるなら、次の世代にも喜ばれる資産にしたい」
アパート建築を検討している親世代のオーナー様にとって、こうした不安はとても現実的です。
前回のブログでは、木造アパートの建築戦略について書きました。
建築費が高騰する今、構造やコストの考え方はもちろん重要です。
しかし、もう一歩踏み込むなら、これからのアパート建築では「建てた後、誰が、どのように引き継ぐのか」まで考えておく必要があります。私たちGIFTは、相続を前提にしたアパート建築で本当に大切なのは、「子世代が引き継ぎたいと思える物件にすること」だと考えています。
このブログでは、相続を前提にした建築設計の考え方、令和8年度税制改正の5年ルールを踏まえた注意点、子世代でも安心してアパート経営を引き継ぐためのポイント、そして“引き継ぎたい物件”にするための差別化について詳しく解説します。
相続を前提にした建築設計とは
相続を前提にした建築設計とは、単に「相続税対策になる建物を建てること」ではありません。
結論から言うと、相続後も子世代が迷わず運営でき、入居者から年数が経過しても選ばれ続けるアパートを設計することです。
相続対策というと、どうしても節税や評価額の話に目が向きがちです。
もちろん税務面の検討は大切です。
ただし、令和8年度税制改正では、貸付用不動産の相続税評価について、いわゆる「5年ルール」と呼ばれる見直しが示されています。これにより、今後は相続直前に急いで建てる対策ではなく、長期保有を前提に早めに設計することがより重要になります。
親世代は、土地の歴史や地域性、建築の経緯、金融機関との関係、管理会社とのやり取りを把握しています。
一方で、子世代は必ずしも同じ情報や経験を持っているわけではありません。
そのため、建築時点で次のような視点を持っておくことが重要です。
● 誰に貸す物件なのかが明確であること
● 家賃設定の根拠が説明できること
● 管理や修繕の方針が整理されていること
● 建物の強みが子世代にも理解しやすいこと
● 築年数が経っても選ばれる理由があること
● 税制改正を踏まえ、早めに計画できていること
つまり、相続を前提にした建築設計とは、親世代の資産を、子世代が“判断しやすい事業”として残すことです。
現金や更地を残すだけでは、子世代が「どう活用すればよいのか」で迷う場合があります。
しかし、安定して入居があり、管理体制も整い、物件の魅力が明確なアパートであれば、子世代にとっては単なる不動産ではなく、受け継ぐ意味のある収益資産になり得ます。
アパートを相続するメリット
アパートを相続するメリットは、大きく分けて3つあります。
家賃収入を引き継げる
最大のメリットは、収益を生む資産を引き継げることです。
更地や空き家は、固定資産税や維持管理費がかかる一方で、収入を生みません。
しかし、アパートは入居者がいる限り、毎月の家賃収入が発生します。
もちろん、空室リスクや修繕費はあります。
それでも、事業として設計されたアパートであれば、子世代にとって将来の生活や資産形成を支える柱になります。
土地を売らずに活用できる
相続後によく起こるのが、土地をどうするかという問題です。
「使い道がない」
「維持費がかかる」
「兄弟で分けにくい」
こうした理由から売却を検討するケースもあります。
しかし、アパートとして収益化できていれば、土地を手放さずに保有し続ける選択肢が生まれます。
親世代にとって思い入れのある土地を、子世代が無理なく持ち続けられる可能性が高まるのです。
相続税評価の面で有利になる場合がある
アパート建築が相続対策として検討される理由の一つに、相続税評価額を抑えられる場合があるという点があります。
たとえば、自分で使っている土地は、相続税評価上「自用地」として評価されます。
一方、その土地に賃貸アパートを建て、第三者に貸している場合、その土地は「貸家建付地」として評価されます。
貸家建付地とは、簡単に言えば、
“自分の土地ではあるが、入居者が住んでいるため、所有者が自由に使いにくい土地”
という考え方です。
そのため、一定の評価減が認められる場合があります。
計算式は以下の通りです。
＜貸家建付地の評価額の計算式＞
＝ 自用地評価額－ 自用地評価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合
たとえば、以下の条件で考えてみます。
| 項目 | 前提条件 |
| 自用地としての土地評価額 | 1億円 |
| 借地権割合 | 60％ |
| 借家権割合 | 30％ |
| 賃貸割合 | 100％ |
この場合の計算は、以下の通りです。
1億円 － 1億円 × 60％ × 30％ × 100％
＝ 1億円 － 1,800万円
＝ 8,200万円
つまり、土地評価額は以下のようになります。
自用地評価額 1億円
↓
貸家建付地評価 8,200万円
評価減：1,800万円
評価減率：18％
ただし、ここで大切なのは、税務上の効果だけを目的にアパートを建てるのは危険ということです。
相続税評価が下がったとしても、空室が多い、家賃が下がる、修繕費が重い、管理が複雑という状態では、子世代にとっては“ありがたい資産”ではなく、“非常に重たいお荷物”になります。
相続対策としてのアパート建築は、節税だけでなく、収益性・管理性・将来性まで含めてしっかり判断する必要があります。
そのためには、オーナー自らが判断できる基準（モノサシ）を持つことが重要だと私たちGIFTは考えています。
実家の土地活用で比較する3つの選択肢
相続を前提に実家の土地を考える場合、代表的な選択肢は大きく3つあります。
1つ目は、実家をそのまま残す方法。
2つ目は、建物を解体して駐車場にする方法。
3つ目は、賃貸アパートを建てる方法です。
ここで大切なのは、相続税評価だけで判断しないことです。
もちろん、相続税評価を抑えられるかどうかは重要です。
しかし、子世代が実際に引き継いだ後のことを考えると、収益性、管理のしやすさ、将来の修繕、そして「持ち続けたいと思える資産か」という視点まで含めて判断する必要があります。
以下は、実家の土地評価を1億円とした場合の簡易比較です。
※数字は理解しやすくするためのモデルケースです。
実家の土地活用 3パターン比較
実際に実家の土地評価を一億円として３パターンの評価額がどう変わるか？
シミュレーションを図解にしました。
【前提条件】
本図は、実家の土地評価を1億円とした理解用のモデルケースです。
建物評価額、建築費、解体費、借入金、固定資産税、所得税等は含みません。
アパートの評価額は、借地権割合60％・借家権割合30％・賃貸割合100％で試算した貸家建付地評価の一例です。
令和8年度税制改正により、相続開始前5年以内に取得・新築した一定の貸付用不動産は、評価メリットが限定される可能性があります。
実際の評価は土地条件・賃貸状況・建築時期・税制改正の実務運用により異なるため、税理士等の専門家に確認してください。
実家のまま残す場合
実家をそのまま残す場合、家族の思い出や拠点としての意味があります。
一方で、収益を生まないまま固定資産税や維持管理費がかかり、将来的に空き家管理の負担が子世代に残る可能性があります。
相続税評価の面でも、原則として自用地評価となるため、土地評価が大きく下がりにくい点には注意が必要です。
駐車場にした場合
駐車場は、建物を所有するよりも管理負担が軽く、比較的始めやすい土地活用です。一定の収益は得られますが、アパート経営と比べると収益性は限定的になりやすいです。
また、相続税評価の面では、原則として自用地評価に近い扱いとなるため、評価額の圧縮効果は大きく期待しにくい選択肢です。
アパートを建てた場合
アパートを建てて第三者に貸す場合、土地は貸家建付地として評価され、一定の評価減が認められる可能性があります。
さらに、家賃収入を生む収益資産として、子世代に引き継ぐことができる点も大きなメリットです。
ただし、令和8年度税制改正の5年ルールを踏まえると、相続直前の駆け込み建築では、従来のような評価メリットが限定される可能性があります。
だからこそ、親世代が元気なうちから、長期保有を前提に計画することが重要です。
相続税評価だけでなく、収益性と承継性で判断する
実家の土地活用は、単に「どれが一番評価額を下げられるか」で決めるものではありません。
大切なのは、その土地を次の世代が安心して持ち続けられる形にできるかです。
実家のまま残すのか。
駐車場として一時活用するのか。
アパートを建てて収益資産に変えるのか。
どの選択肢にもメリット・デメリットがあります。
だからこそ、相続を前提に考えるなら、相続税評価、収益性、管理のしやすさ、子世代の引き継ぎやすさを総合的に見て判断する必要があります。つまり、実家の土地活用は「何に変えるか」ではなく、次の世代が安心して持ち続けられる資産にできるかで判断すべきです。
令和8年度税制改正の5年ルールで変わる相続対策
令和8年度税制改正で特に注意したいのが、貸付用不動産の評価方法の見直しです。
これまで賃貸アパートは、土地については貸家建付地、建物については貸家として評価されることで、相続税評価額が下がる場合がありました。
しかし、令和8年度税制改正では、相続開始前や贈与前の5年以内に有償で取得または新築した一定の貸付用不動産について、通常の取引価額に近い評価が行われる方向です。
実務解説では、課税上の弊害がない場合、取得価額を基に地価変動等を考慮して計算した価額の80％相当額で評価できる考え方が示されています。ただし、適用時期や経過措置、実務運用の詳細は今後の確認が必要です。
簡単に言えば、これまでのように、
「相続が近そうだから、急いで賃貸アパートを建てて評価を下げる」
という考え方が通用しにくくなるということです。
これは、アパート建築そのものが相続対策にならなくなる、という意味ではありません。
むしろ逆です。これからは、短期的な節税目的ではなく、長期保有を前提に、早めに建築計画を立てることが重要になるということです。
特に注意すべきポイントは次の3つです。
相続直前の“駆け込み建築”は慎重に考える
相続直前に賃貸アパートを建てれば、相続税評価を大きく下げられる。
これまでは、そうした考え方で土地活用が検討されるケースもありました。
しかし、5年ルールが適用される場合、相続開始前5年以内に取得・新築した一定の貸付用不動産は、従来よりも時価に近い評価となる可能性があります。
つまり、今後は「建てれば節税になる」ではなく、
「いつ建てるのか」
「なぜ建てるのか」
「相続後も安定して経営できるのか」
まで含めて考える必要があります。
長期保有を前提にした建築計画が重要になる
5年ルールの本質は、短期的な相続税対策への見直しです。
そのため、親世代が元気なうちから早めに計画し、長期的に保有する前提でアパートを建てることが重要になります。
相続対策は、相続が近づいてから慌てて行うものではありません。
本来は、10年後、20年後の家族の姿を見据えながら進めるべきものです。
- 土地を将来どう残すのか
- 子世代が引き継げる事業なのか
- 借入期間と相続時期のバランスはどうか
- 築年数が経っても入居需要があるのか
- 子世代が売らずに持ち続けたいと思えるか
この視点が、今後ますます重要になります。
税制改正後は“節税商品”ではなく“事業性のある物件”が求められる
今回の5年ルールは、アパート建築を否定するものではありません。
ただし、節税効果だけを目的にした建築は、今後さらに慎重に見られるということです。
だからこそ、これからのアパート建築では、次のような物件づくりが求められます。
- 入居者に選ばれる明確な理由がある
- 家賃を守れる差別化がある
- 管理しやすい
- 修繕計画が立てやすい
- 子世代が理解しやすい
- 長期保有に耐えられる
相続対策としてのアパート建築は、税金を減らすためだけの手段ではありません。
家族の土地を、次の世代が安心して持ち続けられる収益資産に変えることが本質です。
なお、適用時期や経過措置、既存土地への建築の扱いについては、今後の通達・実務運用で確認が必要です。個別案件では、必ず税理士に確認してください。
子世代が不安に感じるアパート経営の現実
親世代がアパート建築に前向きでも、子世代は同じ温度感とは限りません。
特に、アパート経営の経験がない子世代は、次のような不安を抱きやすいです。
- 空室が出たらどうすればいいのか
- 家賃を下げないと決まらないのではないか
- 修繕費がどのくらいかかるのかわからない
- 管理会社任せで本当に大丈夫なのか
- 入居者トラブルに対応できるのか
- 借入が残っていたら怖い
- 古くなったときに価値がなくなるのではないか
- 税制改正によって想定と違う負担が出ないか
色々と不安になるのは当然のことだと思います。
賃貸経営は、株式や預金のように数字だけで完結する資産ではありません。
反対に、節税対策を視野に入れながら、長期的に安定した収益を目指せるのが賃貸経営です。
建物があり、入居者がいて、管理会社がいて、地域市場があり、修繕も発生します。
だからこそ、親世代が元気なうちに、子世代が理解しやすい形に賃貸経営を整えておくことが大切です。
ここを曖昧にしたまま相続を迎えると、子世代は物件の価値よりも先に、面倒くささや不安を感じてしまいます。
しかし、収支、管理、修繕、入居者ターゲットが整理されていれば、賃貸経営は“重荷”ではなく、次世代の暮らしと資産形成を支える事業になります。
これは、資産を残す側にとっても、引き継ぐ側にとっても大きな意味があります。
初心者でも安心して引き継げる設計のポイント
子世代が安心して引き継げるアパートにするには、建築時点から「運営のしやすさ」を設計に組み込む必要があります。
ターゲットを明確にする
まず重要なのは、誰に選ばれる物件なのかを明確にすることです。
「誰でもいいから入居してほしい」という物件は、築年数が経つほど価格競争に巻き込まれます。
一方で、ターゲットが明確な物件は、家賃の根拠を説明しやすくなります。
たとえば、
- 女性単身者向け
- 共働き夫婦向け
- 子育て世帯向け
- ペット共生型
- 戸建て感覚で暮らしたいファミリー向け
このようにターゲットが明確であれば、間取り・設備・デザイン・外構・防犯計画まで一貫性を持たせることができます。
子世代にとっても、
「この物件は誰に向けたものなのか」
「なぜこの家賃で貸せるのか」
が理解しやすくなります。
管理しやすい建物にする
相続後の子世代が困るのは、複雑で手間のかかる物件です。
たとえば、特殊すぎる設備が多い、修繕部材が手に入りにくい、共用部の維持管理が大変、入居者対応が属人的になっている。
こうした物件は、親世代が慣れていれば何とかなっても、子世代には負担になります。
そのため、建築時には次の視点が必要です。
- 清掃しやすい共用部
- メンテナンスしやすい外装材
- 長期的に交換しやすい設備
- 管理会社と連携しやすい運営体制
- 修繕履歴を残しやすい仕組み
子世代に引き継ぐなら、建物だけでなく、管理体制も“見える化”しておくべきです。
修繕計画を最初から考えておく
アパート経営で避けられないのが修繕です。
外壁、屋根、給湯器、エアコン、水回り、共用灯、外構。
どれも時間とともにメンテナンスが必要になります。
子世代が不安に感じるのは、修繕そのものではありません。
いつ、何に、どのくらい費用がかかるのかわからないことです。
だからこそ、建築時点で長期修繕の考え方を整理しておくことが大切です。
- 10年目に想定される修繕
- 15年目に想定される更新
- 20年目以降に必要な大規模修繕
- 毎月どのくらい修繕費を積み立てるべきか
こうした情報が整理されていれば、子世代は不安ではなく、計画の一つとして受け止められます。
収支の見方をシンプルにする
アパート経営初心者の子世代にとって、複雑な収支表はハードルになります。
重要なのは、難しい資料を作ることではなく、判断に必要な数字をシンプルに共有することです。
最低限、以下の数字は親世代のうちから整理しておくべきです。
- 月額家賃収入
- 年間家賃収入
- 管理費
- 固定資産税
- 火災保険料
- 借入返済額
- 修繕積立目安
- 年間手残り額
- 空室が1室出た場合の影響
ここまで見える化されていれば、子世代は「なんとなく不安、なんとかなる」ではなく、「数字で明確な判断ができる」状態になります。
差別化された物件は“引き継ぎたい物件”になる
ここが今回のブログで最もお伝えしたいポイントです。
差別化された物件は、子世代にとって“引き継ぎたい物件”になります。
なぜなら、差別化された物件には、家賃を守る理由、入居者に選ばれる理由、所有し続ける理由があるからです。
逆に、どこにでもある間取り、どこにでもある外観、どこにでもある設備のアパートは、築年数が経つほど比較対象が増えます。
その結果、空室対策が「家賃を下げる」「広告料を増やす」「設備を後付けする」といった、収益性に影響を及ぼす対症療法になりがちです。
これは子世代から見ると、かなり不安になります。
一方で、差別化された物件は違います。
- 外観で記憶に残る説得力がある
- 室内に暮らしの魅力がある
- ターゲットが明確である
- 入居者が愛着を持ちやすい
- 家族に説明しやすい
- 管理会社も募集しやすい
- 築年数が経っても物件の個性が残る
このような物件は、単なる「建物」ではなく、地域の中で認知される「ブランド」に近づいていきます。
つまり「物件力」が備わっています。
特に相続を前提に考えた場合、差別化は単なる見た目の話ではありません。
子世代が“なぜこの物件は選ばれているのか”を理解できる状態にすることです。
それができていれば、相続後も不安だけが先行するのではなく、
「この物件なら持ち続ける意味がある」
「この建物なら入居者に選ばれる理由がある」
と承継するかどうかの判断がしやすくなります。
PRIMA・La storiaに見る、次世代に残る賃貸住宅の考え方
私たちGIFTが提案しているPRIMAやLa storiaは、単に見た目のデザインだけを重視した賃貸住宅ではありません。
もちろん、PRIMAであれば女性に好まれやすい外観デザイン、3.6ｍもある天井高を活かした開放感、居住性のあるロフトや豊富な収納、自然素材を使用しているなどが特徴です。
しかし本質は、女性単身者が安心して、心地よく、長く暮らせる住まいを設計していることにあります。
また、La storiaのような戸建て賃貸住宅は、集合住宅とは違い、暮らしの独立性やファミリー層の住み心地を重視しやすい商品です。
La storiaの特徴は、戸建賃貸らしからぬお洒落なデザイン、スキップフロアによる５層構造、床下収納庫、屋根裏収納、デザイン性の高い建材を使用している点です。
小さなお子様がいる世帯、戸建て感覚で暮らしたい世帯、音や生活動線を気にする世帯にとって、戸建て賃貸という選択肢は大きな魅力になります。
ここで大切なのは、PRIMAもLa storiaも、単に「お洒落だから良い」という話ではないことです。
本質は、誰に、どんな暮らしを提供するのかが明確であることです。
相続を前提に考えるなら、これは非常に大きな意味を持ちます。
子世代がアパート経営に詳しくなくても、
「この物件は女性単身者に選ばれる理由がある」
「この物件はファミリー層に長く住んでもらいやすい」
「この建物は家賃だけで勝負する物件ではない」
と理解できれば、引き継ぐ心理的ハードルは下がります。
差別化とは、奇抜なデザインにすることではありません。
入居者に選ばれる理由を、建築段階で設計しておくことです。
そして、令和8年度税制改正の5年ルールを踏まえると、この考え方はさらに重要になります。
これからのアパート建築は、短期的な節税効果だけで判断する時代ではありません。
長く持ち続け、入居者に選ばれ続け、子世代が安心して引き継げること。
そこまで含めて設計することが、これからの相続対策に求められる視点です。
次回は「市場の読み方」について解説します
相続を前提にしたアパート建築では、税務面や管理のしやすさだけでなく、その物件が将来も選ばれる市場にあるかを見極めることが重要です。
次回のブログテーマは、「市場の読み方」です。
人口減少、世帯構成の変化、エリア格差によって、賃貸市場は今後さらに、”勝つエリア・勝つ物件”と“苦戦する物件”と二極化が激しくなります。
地主・家主様に考えていただきたいのは、
「自分の土地・物件は、どの市場で、誰に選ばれるのか？」
という視点です。
次回は、これからの賃貸市場をどう読み、次世代に残せる物件づくりへどう繋げていくかを解説します。
まとめ
相続を前提にしたアパート建築で大切なポイントは、次の3つです。
- 相続対策は、税務だけでなく“引き継ぎやすさ”まで考えること
子世代がアパート経営に詳しくなくても、収支・管理・修繕・ターゲットが見える化されていれば安心して引き継げます。 - 令和8年度税制改正の5年ルールを踏まえ、早めに計画すること
相続直前の駆け込み対策ではなく、長期保有を前提とした建築計画が重要になります。これからは「節税できるから建てる」ではなく、「次世代に残せる事業として成立するから建てる」という視点が必要です。 - 差別化された物件は、築年数が経っても選ばれる理由を持ちやすいこと
家賃だけで勝負する物件ではなく、暮らしの魅力やターゲットへの適合性を持つ物件は、次世代にとっても保有しやすい資産になります。
アパート建築は、親世代だけの決断では終わりません。
その建物は、将来、子世代の判断、暮らし、資産形成にも関わっていきます。
だからこそ、これからのアパート建築では、
「いくらで建てるか」
「どのくらい節税になるか」
だけでなく、
「この物件を、子どもは安心して引き継げるか」
という視点を持つことが大切です。
GIFTでは、PRIMAやLa storiaのように、入居者に選ばれる理由を持った賃貸住宅づくりを通じて、オーナー様の資産承継を建築面からサポートしています。
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【注意点・例外】
本文中の評価額や図解は、読者理解のためのモデルケースです。
実際の相続税評価は、路線価、借地権割合、借家権割合、賃貸割合、固定資産税評価額、空室状況、建築時期、取得時期、経過措置、借入状況によって変わります。
令和8年度税制改正の5年ルールは、今後の通達・実務運用で細部が変わる可能性があります。個別案件では必ず税理士・弁護士・司法書士などの専門家に確認してください。
【出典】
- 国税庁「No.4614 貸家建付地の評価」
- 税理士.ch「令和8年度税制改正 貸付用不動産の評価方法の見直し」
- 国土交通省「賃貸住宅管理業法に基づく賃貸住宅管理業登録申請について」
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