「アパートには、バルコニーがあって当然」
「洗濯物は外に干すものだから、バルコニーは必要だ」
これまで賃貸住宅を経営してきたオーナー様にとって、バルコニーは「付けるかどうかを検討する設備」というより、あって当たり前の標準的な空間だったのではないでしょうか。
ところが近年、その常識が変わり始めています。
株式会社住環境研究所が、2018年度から2022年度に着工したセキスイハイムの戸建住宅を調査したところ、バルコニーを採用しない住宅の割合は、10.8％から30.6％へ増加していました。
2018年度には約10戸に1戸だった「バルコニーなし住宅」が、2022年度には約3戸に1戸となり、2018年度から2022年度までの5年度分の比較で約3倍になった計算です。
このネットニュース記事を見て、個人的に時代の変化と入居者ニーズの多様化を改めて感じたので、是非皆様にも知っていただきたいと思いこのブログを書きました。
ただし、この結果だけを見て、これからの賃貸住宅には、バルコニーが必要ないと結論づけるのは適切ではありません。
大切なのは、バルコニーを付けるか、付けないかという二者択一ではなく、これからの入居者が本当に必要とする価値を見極め、限られた建築費と床面積をどこへ配分するかを考えることです。
この記事では、バルコニーなし住宅が増えている背景と、これから賃貸住宅を新築・建替えするオーナー様が持つべきモノサシ（判断基準）を徹底解説します。
この記事でわかること
● バルコニーなし住宅が増えている背景
● バルコニーを設けないメリットと注意点
● バルコニーの要否を判断する7つの基準
● 10年後、20年後も選ばれる賃貸住宅の考え方
バルコニーなし住宅は本当に約3倍になったのか
株式会社住環境研究所では、セキスイハイムの間取り図面を約20万件保有し、そのデータを基に住宅の間取りの変化を調査しています。
調査対象は、2018年度から2022年度に着工した、主に2階建て・単世帯の戸建住宅です。
特に若い世代で、バルコニーを採用しない傾向が強く表れています。
30歳未満では37.9％がバルコニーなしを選択しており、バルコニーを設けた住宅でも、「バルコニーに洗濯物を干す」と回答した30歳未満の人は47.5％にとどまりました。
つまり、若い世代では、バルコニーがあっても必ずしも洗濯物を外へ干しているわけではありません。
その理由を深掘りしていきましょう。
本題に入る前に一点注意点があります。
この調査は、日本の新築住宅全体や賃貸住宅全体を対象としたものではありません。主にセキスイハイムの戸建住宅を分析したものであり、日本の賃貸住宅でも30.6％がバルコニーなしであるという意味ではありません。
また、入居者に「バルコニーがなくてもよいと思うか」と尋ねた意識調査でもなく、実際にバルコニーを採用しなかった住宅の割合を示したものです。
それでも、賃貸オーナーが持つべき知識として、これから賃貸住宅を選び、暮らしていく若い世代の生活スタイルを把握するうえでは、見逃せない変化です。
では本題に入ります。
なぜバルコニーなし住宅が増えているのか？
バルコニーが減っている背景には、単なる建築費削減ではなく、働き方、家事の方法、衛生意識などの変化があります。
共働き世帯では外干しが難しい
共働き世帯では、朝に洗濯物を干し、夕方に取り込む生活が難しくなります。
帰宅後の夜間に洗濯をしたり、洗濯乾燥機や浴室乾燥機を利用したりする家庭もあります。
現在は、
- 洗濯する
- 干す・乾かす
- たたむ
- 収納する
という一連の作業を、できるだけ短い動線で完結できる住宅が求められています。
洗濯物を持って階段を上り、バルコニーで干し、乾いた後に室内へ取り込む動線が、すべての入居者にとって便利とは限らなくなっています。
住環境研究所も、バルコニーを採用しない住宅が増えた背景として、共働き家庭の増加に伴う夜間洗濯や乾燥機利用、効率的な家事動線への需要を挙げています。
洗濯機能が屋外から屋内へ移っている
2022年度には、バルコニーを採用しなかった住宅の68.3％が、ランドリールームや洗面・脱衣室内の物干しスペースを設けていました。
つまり、バルコニーが単純に削られたのではありません。これまでバルコニーが担っていた「洗濯物を干す機能」が、屋外から屋内へ移動しているのです。
花粉・黄砂・突然の雨を避けたい
外干しでは、花粉、黄砂、砂ぼこり、虫などが洗濯物に付着することがあります。
また、朝は晴れていても、外出中に突然雨が降ることがあります。
日中不在になる会社員や共働き世帯にとって、時間や天候を気にせず洗濯できる環境は、暮らしやすさにつながります。
花粉や外部環境への配慮、共働き世帯の増加、洗濯機器や室内乾燥設備の普及など、複数の変化が重なり、バルコニーの優先順位が以前より下がっていると考えられます。
建築費と土地価格が上昇している
建築費や土地価格が上昇する中、住宅の面積や予算を無制限に増やすことはできません。
限られた建築費と床面積の中では、
● 収納を確保したい
● 洗面・ランドリー空間を広くしたい
● 広い居住スペースにしたい
● 断熱性能を高めたい
● 防音性能を高めたい
● 防犯設備を強化したい
など、入居者が日常的に使い、価値を感じる機能を優先する考え方が必要になります。
入居者によっても、優先順位は異なります。
● バルコニーよりも、居住スペースを少しでも広くしたい
● 居住スペースよりも、十分な収納を確保したい
● 窓を必要な場所に絞り、断熱性やプライバシーを高めたい
このように、住宅に求める価値は一人ひとり違います。
これからの住宅設計では、「何を付けるか」だけでなく、「何を付けないか」を決める設計力も必要です。
賃貸住宅にバルコニーは本当に必要なのか
結論から申し上げると、すべての賃貸住宅にバルコニーが必要とは限りません。
一方で、すべての物件からなくしてよいわけでもありません。
バルコニーの必要性は、想定する入居者、立地条件、地域性、間取り、生活スタイルによって変わります。
その条件を具体的に言語化していきましょう。
バルコニーが評価されやすい物件
● 子育て世帯を想定したファミリー向け
● 外干しを希望する入居者が多い地域
● 日当たりや眺望が物件価値になる立地
● 布団や大きな洗濯物を外へ干す世帯が多い
● 屋外空間そのものが暮らしの価値になる
バルコニーなしでも評価されやすい物件
● 単身者や共働き世帯向け
● 浴室乾燥や室内物干しを完備している
● 外部からの視線やプライバシーに配慮したい
● 外観デザインにこだわっている
● 将来の防水改修箇所を減らしたい
● 限られた予算を室内の価値へ配分したい
ここで重要なのは、一般常識や流行やイメージだけで決めないことです。
想定する入居者は誰なのか。地域の需要や周辺環境はどうなのか。競合物件では、どのような設備が採用されているのか。
これらを総合的に判断する必要があります。
バルコニーなし賃貸住宅のメリット
建築費を最適化できる可能性があるバルコニーには、防水層、排水口、手すり、笠木、外壁との取り合いなど、複数の部位と工事が必要です。
設けないことで、これらの工事や部材を減らせる可能性があります。
ただし、バルコニーをなくした分が、そのまま全額削減されるわけではありません。
屋根や外壁の形状、エアコン室外機の設置方法、室内干し設備などによって、実際の建築費は変わります。
大切なのは、単に費用を削るのではなく、浮いた費用をどこへ再配分するかを明確にすることです。例えば、次のような配分先が考えられます。 ● 居住スペースを広げる
● 収納を増やす
● 浴室乾燥機を設置する
● 室内物干しを設ける
● 断熱性能を高める
● 防音対策を強化する
● 防犯設備を充実させる
● 外観デザインに費用をかける
将来の維持管理箇所を減らせる
バルコニーは、雨や紫外線の影響を受ける場所です。
長期保有する賃貸住宅では、防水層、排水口、手すりなどの点検、清掃、補修が必要になります。
バルコニーを設けなければ、バルコニー床の防水や排水口など、将来維持管理する部位を減らせることが可能になります。
国土交通省が発行している「マンション向け長期修繕計画ガイドライン」では、外壁塗装や屋上防水などを含む大規模修繕工事の周期は、部材や工事仕様によって異なるものの、一般的に12～15年程度とされています。
ただし、これはマンションを対象とした一般的な目安であり、木造賃貸住宅のバルコニー防水工事が一律に12～15年で必要になるという意味ではありません。実際の修繕時期と費用は、 ● 防水工法
● バルコニーの面積
● 日射や雨掛かり
● 施工品質
● 劣化状況
● 足場の有無
● 地域の工事費などによって異なります。そのため、特定の金額を一律に示すのではなく、新築時に建物ごとの長期修繕計画と概算費用を確認することが重要です。
外観デザインを整えやすい
バルコニーに洗濯物や布団が並ぶと、建物全体に生活感が出やすくなります。
また、使われ方によっては、収納物や私物が置かれ、外から見た印象が変わることもあります。
バルコニーを設けないことで、外観のデザイン性や統一感を保ちやすくなり、物件のブランドイメージを維持しやすくなります。
賃貸住宅では、ポータルサイトに掲載される外観写真が、入居希望者の第一印象を左右します。
「ここに住んでみたい」と感じてもらうためにも、外観デザインの美しさを長期的に保つ視点は重要です。
プライバシーと防犯に配慮しやすい
洗濯物からは、居住者の性別、年代、生活時間などを推測される可能性があります。
特に単身女性向け賃貸では、洗濯物を外部から見えにくくすることが、安心感につながります。
また、建物の形状や周辺環境によっては、バルコニーを設けないことで、外部から接近できる経路を一つ減らせる場合があります。
ただし、バルコニーがないだけで、防犯性が高くなるとは断定できません。
● 窓の位置、大きさ、形状
● 防犯ガラスや補助錠
● 共用部と敷地内の照明
● オートロック
● 植栽や塀による死角
● 敷地内への侵入経路
などを含めた総合的な防犯設計が必要です。
バルコニーなし賃貸住宅の注意点
外干しを希望する入居者もいる
室内干しが増えている一方で、外干しの乾きやすさや開放感を好む人もいます。
実際に、女性専用単身者向けアパート「PRIMA」の入居者インタビューでも、
「バルコニーがあった方がうれしい」
「どちらかというと外で干したい」
という率直な意見がありました。
一方、その入居者は、夕方や天候が不安定な日には浴室乾燥や室内物干しを利用するなど、状況によって洗濯方法を使い分けています。
この声からわかるのは、入居者ニーズは「外干しか、室内干しか」の一択ではないということです。
バルコニーなしを一方的な正解とせず、外干しを希望する入居者がいることも認識したうえで、ターゲットと設備を検討する必要があります。
代替となる設備が必要
バルコニーをなくす場合は、次のような代替機能が必要です。
● 浴室乾燥機
● 室内物干し金物
● ランドリーリール
● 衣類乾燥機を設置できる場所
● 洗濯乾燥機を置ける寸法
● 十分な換気設備
● 洗濯物が生活を邪魔しないスペース
● 洗濯から収納までの短い家事動線
バルコニーだけを削り、代わりの洗濯機能を用意しなければ、入居者に不便を押しつける設計になります。
室外機置場と避難経路を確認する
集合住宅では、バルコニーがエアコン室外機の設置場所や、避難経路として使われる場合があります。
バルコニーを設けない場合は、
● エアコン室外機をどこに置くのか
● 将来どのように交換するのか
● メンテナンス時に安全に作業できるか
● 必要な避難経路を確保できるか
● 消防活動上の問題がないか
を確認しなければなりません。
建築基準法、消防法、自治体条例などの条件は、建物の規模や地域によって異なります。
計画段階で、建築士、施工会社、所轄行政庁、消防署などへ確認してください。
賃貸住宅でバルコニーの有無を判断すべき7つの基準
1．想定する入居者は誰か
単身女性、学生、共働き夫婦、子育て世帯では、生活時間や洗濯方法が異なります。
設備を考える前に、誰に住んでもらいたい物件なのかを明確にします。
2．周辺の競合物件はどうなっているか
バルコニーの有無だけでなく、浴室乾燥、室内物干し、収納、間取り、賃料まで調査します。
競合と同じものを付けるためではなく、入居者が比較したときに選ぶ理由をつくるための調査です。
3．洗濯をどこで完結させるか
洗濯機から乾燥、たたむ、収納までの流れを設計します。
室内干しを設けても、洗濯物が居住空間を占領するようでは、快適な間取りとはいえません。
4．建築費はどの程度変わるか
バルコニーあり・なしの両案で見積りを比較します。 費用差だけでなく、その費用をどの設備へ再配分するかまで検討します。
5．将来の修繕費はどう変わるか
建築時の費用だけでなく、10年後、20年後の防水改修、排水管理、清掃なども考えます。
6．入居募集にどう影響するか
単身者向けでは受け入れられやすくても、ファミリー層が多い地域では、バルコニー付きが評価される場合があります。
全国一律ではなく、地域とターゲットを踏まえて判断します。
7．法規・維持管理に問題がないか
デザインや建築費だけで決めず、避難、消防、室外機の交換、外窓の清掃などを含め、設計者や専門家と確認します。
10年以上前からGIFTが大切にしてきた設計思想
私たち株式会社GIFTが展開する女性専用単身者向けアパート「PRIMA」と、地中海リゾートデザインのファミリー向け戸建賃貸「La storia」は、基本設計においてバルコニーを設けていません。
モデルルームでこの点をご説明しても、オーナー様から強く否定されることはほとんどありません。
ただし、それは最初から賛成していただいているという意味ではないと、私は感じています。
多くのオーナー様は、口には出さなくても、
「バルコニーがなくても、本当に入居者に選ばれるのか」
「外干しできないことが、入居募集の弱点にならないのか」
という不安を持たれているのではないでしょうか。
その不安は当然です。
なぜなら、これまで多くの賃貸住宅では、バルコニーが付いていることが一般的だったからです。
PRIMAは2007年の供給開始以来、約19年間にわたり、全国で3300戸・350棟・入居率98%（令和7年4月実績）の建築と運営の実績を積み重ねてきました。
しかし、私たちはバルコニーなしが正解であると主張したいわけではありません。
私たちが大切にしてきたのは、バルコニーの有無そのものではなく、過去の慣習ではなく、想定する入居者の暮らしから必要な仕様を決めることです。
今回のテーマは、私たちが長年大切にしてきた設計思想と重なる部分があります。
必要なのは、単にバルコニーをなくすことではありません。
付ける理由と、付けない理由を明確にすることです。
そして、その判断を、
● 浴室乾燥
● 室内物干し
● 収納
● 換気
● 採光
● プライバシー
● 防犯
● 外観デザイン
● 維持管理
といった具体的な仕様へ落とし込むことです。
説明できない省略は、単なるコスト削減です。
入居者像から逆算し、明確な理由を持って選んだ仕様は、物件の価値になります。
私たちは、オーナー様の不安を受け止め、その背景、代替する価値、設計の考え方、これまでの実績を丁寧に伝え、納得していただいてから次のステップに進めることを重要視しています。
10年後も選ばれる賃貸住宅の新基準
これからの賃貸住宅で大切なのは、設備を数多く付けることではありません。
入居者に選ばれる理由を明確にし、それを建物の仕様として形にすることです。
そこで重要なのは、
● 誰に住んでもらいたいのか
● どのような暮らしを提供したいのか
● なぜその仕様を採用するのか
を明確にすることです。
私たちGIFTが目指しているのは、設備やデザインだけで入居者を集める賃貸住宅ではありません。
まず、オーナー様に建物の思想へ共感していただきます。
その想いが、建物の管理、清掃、植栽、入居者対応などに表れます。
そして、その価値観に共感した入居者様が、建物を大切に使い、安心して長く暮らしてくださる。
建物、オーナー様、入居者様の考え方がつながることで、居心地のよい住環境が生まれます。
私たちは、この関係を「相思相愛の賃貸経営」と考えています。
入居者様から選ばれるだけでなく、オーナー様からも、「この建物を所有したい」と選ばれるアパートを提供すること。
それが、私たちGIFTの役目だと考えています。
まとめ：「付ける・付けない」より、選ばれる理由を考える
今回お伝えしたいポイントは、次の3点です。
- バルコニーなし住宅は、2018年度の10.8％から2022年度には30.6％へ増加した
- 共働き、室内干し、乾燥機利用などにより、洗濯機能が屋外から屋内へ移っている
- 賃貸住宅では、過去の常識ではなく、入居者に選ばれる理由から仕様を決める必要がある
私はこれまで、注文住宅や賃貸住宅を含め、600棟以上の建築物件に関わってきました。
その経験から強く感じるのは、住宅に求められる価値は、時代とともに変化するということです。
以前は「付いていること」が価値だった設備でも、現在の入居者がほとんど使わなければ、建築費や維持管理費の負担になることがあります。
反対に、収納、家事動線、プライバシー、防犯、断熱性、デザイン性など、入居者が毎日の暮らしで実感できる価値には、しっかり費用をかける必要があります。
そこから見えてくる大切なことは、バルコニーを付けるか、付けないかではありません。なぜその設備が必要なのか。なぜ付けないのか。その判断に、入居者様から選ばれる明確な理由があるかどうかです。
選ばれる理由を設計や設備へ落とし込み、オーナー様と入居者様の双方へ丁寧に伝える。
それが、10年後、20年後も選ばれ続ける賃貸住宅につながります。
賃貸住宅は、完成した瞬間がゴールではありません。
入居者様に選ばれ続け、オーナー様が誇りを持って経営し、次の世代へ良い状態で承継できて初めて、価値ある資産になります。
ご自身の計画に、本当に必要な設備を考えてみませんか？
この記事は、すべての賃貸住宅からバルコニーをなくすことを推奨するものではありません。
大切なのは、
● 想定する入居者は誰なのか
● 地域の市場性や周辺環境はどうなっているのか
● 入居者にどのような暮らしを提供したいのか
を調査し、ご自身のアパート建築計画に本当に必要な設備を判断することです。
PRIMAとLa storiaでは、バルコニーを設けない代わりに、どのような考え方で室内空間、洗濯動線、収納、外観、プライバシーを計画しているのか。カタログやモデルルームでは、その設計判断の背景をご確認いただけます。
バルコニーなし設計の考え方をカタログで確認する
【PRIMA・La storiaカタログ請求はこちらから】
実際の間取りと生活動線をモデルルームで確かめる
【モデルルーム見学申込はこちらから】
＜Q＆A＞
●バルコニーなしのアパートは、入居募集で不利になりますか？
必ずしも不利になるとは限りません。
浴室乾燥機や室内物干しなどが整っていれば、バルコニーを必要としない入居者もいます。
ただし、地域や想定する入居者によって評価が異なるため、競合物件と市場の調査が必要です。
●バルコニーをなくせば、建築費は安くなりますか？
防水、排水、手すりなどの工事を減らせる可能性はあります。
ただし、屋根や外壁の形状、室外機置場、室内干し設備などによって変わります。
バルコニーあり・なしの両案で見積りを比較し、費用差の使い道まで検討してください。
●バルコニーをなくすと、修繕費はいくら減りますか？
一律には算出できません。
バルコニーの面積、防水工法、建物形状、足場、地域の工事費などによって大きく異なります。
建築会社に、バルコニーあり・なし双方の長期修繕計画と概算費用を作成してもらうことをおすすめします。
●すべての賃貸住宅でバルコニーをなくしてもよいですか？
おすすめしません。
想定入居者、地域特性、周辺環境、法規、建築費、修繕計画を踏まえて判断する必要があります。
＜引用・参考資料＞
● 株式会社住環境研究所「【コラムVol.2】減るバルコニー・消える和室、間取りの新トレンド～間取り実態調査～」
URL：https://www.jkk-info.jp/research/detail/66/※調査対象は、主にセキスイハイムの2階建て・単世帯戸建住宅です。
※同資料では、バルコニーにベランダを含んでいます。(住環境研究所)● 国土交通省「長期修繕計画標準様式・長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」
URL：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001747006.pdf
※同資料は主にマンションの長期修繕計画を対象としたものであり、木造賃貸住宅の修繕時期や費用を一律に示すものではありません。
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