2026年9月15日、国土交通省から「令和8年都道府県地価調査」が公表されました。
全国の全用途平均は前年比1.5％上昇し、5年連続のプラス。
住宅地は1.0％、商業地は2.9％上昇しています。
不動産を所有する方にとって、地価上昇は資産価値の面では明るい話です。
しかし、今回のニュースを見たとき、私には引っかかることがありました。
地価は上がっている。
それなのに、実際の賃貸経営では、収益が良くなったという実感を持てないオーナー様も多いのではないでしょうか。
家賃は簡単に上げられない一方で、修繕費や管理費、保険料などは上がっています。
新築や建て替えを検討しようにも、建築費の高騰が事業計画を難しくしています。
築年数が進み、空室や家賃下落に悩む物件も少なくありません。
その一方で、地価が大きく上昇した地域では、土地や住宅の価格も上がり、これまで以上に住宅を取得しにくくなります。
「家を買いたいけれど手が届かない」
「無理に住宅ローンを組むより、賃貸住宅で暮らしたい」
そのように考える人が増えれば、賃貸需要を支える要因になります。
これは、賃貸オーナー様にとって追い風です。
長く建築や住まいに関わってきた私には、今回の地価上昇には、賃貸経営にとっての「逆風」と「追い風」の両面があるように感じられました。
だからこそ、地価上昇という言葉だけで安心するのではなく、所有地や購入検討地、建物の現状を冷静に見つめ、判断基準を持つことが重要です。
問題が表面化してから慌てるのではなく、今からできる対策を一緒に考えてみましょう。
地価上昇は「追い風」にも「逆風」にもなる
結論から申し上げると、今回の地価上昇は、賃貸経営にとって追い風にも逆風にもなります。
地価や分譲住宅の価格が上昇すれば、住宅購入を先送りする人や、無理に住宅ローンを組まずに賃貸住宅を選ぶ人が増える可能性があります。
これは、賃貸需要を支える追い風です。
一方、これから土地を取得して賃貸住宅を建築する場合は、土地取得費や建築費の増加が収益を圧迫します。総事業費が増えても、その分をすべて家賃に転嫁できるとは限りません。
さらに見逃せないのが、賃貸住宅の「選ばれ方」の変化です。
賃貸住宅で長く暮らす人が増えれば、入居者は立地や家賃だけでなく、間取り、収納、防犯性、断熱性、遮音性、デザイン、管理状態まで比較するようになります。
つまり、賃貸需要が増えたとしても、すべての物件に同じ追い風が吹くわけではありません。
選ばれる物件には入居希望者が集まり、選ばれない物件は家賃を下げても空室が長期化する。
私は、今後この格差がさらに広がると考えています。
追い風｜持ち家派が賃貸住宅へ向かう
地価や分譲住宅の価格が上昇すれば、住宅購入に必要な自己資金や住宅ローンの負担も重くなります。
住宅の購入を先送りする人や、無理に住宅ローンを組まずに賃貸住宅を選ぶ人が増えれば、賃貸需要を支える要因になります。
特に、子育て世帯や共働き世帯の中には、持ち家にこだわらず、勤務地や家族構成に合わせて住み替えられる賃貸住宅を積極的に選ぶ人もいます。
そうなると、賃貸住宅は「住宅を購入するまでの仮住まい」ではなく、一つの暮らす選択肢として選ばれる時代になっています。
これは、賃貸オーナー様にとって明確な追い風です。
ただし、選ばれる物件と選ばれない物件の格差は広がる
賃貸需要が増えたからといって、すべての物件が自然に満室になるわけではありません。
賃貸住宅で長く暮らす人が増えれば、入居者はこれまで以上に住まいの質を求めます。
立地や家賃だけでなく、間取り、収納、防犯性、断熱性、耐震性、遮音性、デザイン、インターネット環境、管理状態なども比較されます。その結果、選ばれる物件には入居希望者が集まり、選ばれない物件は家賃を下げても空室が続きます。
私は、賃貸住宅の二極化がさらに進むと考えています。
なので、賃貸需要の増加は、すべての物件に平等に訪れる追い風ではありません。
入居者にとって選ぶ理由がある物件だけが、その風に乗れます。
逆風｜土地取得費・建築コストが収益を圧迫する
地価が上がれば、土地の資産価値は高くなります。
しかし、アパートの収益まで同じように増えるとは限りません。
これから土地を購入する場合、土地取得費が増えれば、総事業費に占める借入額も大きくなります。さらに、建築費、人件費、設備費も上昇しています。
総事業費が増えても、その分をすべて家賃に転嫁できるとは限りません。
地域の相場を超えた家賃を設定すれば、入居者から選ばれにくくなるからです。
既に土地を所有している場合、地価上昇そのものが直ちに経営コストを増やすわけではありません。しかし、地価とは別に修繕費や管理費などが上昇し、建物も地域の入居者ニーズに合わなくなれば、土地の資産価値が上がっても賃貸収益は改善しません。
土地そのものの価値と、建物が家賃収入を生み出す力＝物件力は、分けて考える必要があります。
私は、この「物件力」が、長期的に安定した収益性を生み出す鍵になると考えます。
「全国で上昇」の裏にある地域差
2026年の基準地価では、三大都市圏の全用途平均が前年比4.4％上昇しました。東京圏と大阪圏では上昇幅が拡大しています。
一方、地方圏の上昇率は0.4％です。札幌市・仙台市・広島市・福岡市の地方四市は4.1％上昇したものの、前年より上昇幅は縮小しました。名古屋圏でも伸びが鈍化しています。さらに、同じ都道府県や市区町村の中でも状況は異なります。
駅に近い地域、再開発が進む地域、子育て世帯が増えている地域がある一方で、人口や世帯数の減少が続いている地域もあります。
「全国の地価が上がっている」という大きな数字だけではなく、所有地や購入検討地の周辺で実際に何が起きているのか、地域・物件単位で確認することが大切です。
マクロ（全体）とミクロ（細部）両方の視点を必ず持ちましょう。
地価高騰の影響が比較的小さい地域にも注目する
これから土地を購入して賃貸住宅を建築する場合、地価上昇率の高い都心部だけを追う必要はありません。
むしろ注目したいのは、地価の高騰が比較的穏やかでありながら、安定した賃貸需要が見込める地域です。
例えば、次のような地域です。
- 都心へ無理なく通勤・通学できる沿線
- 商業施設、病院、学校など生活環境が整っている地域
- 企業、工場、大学など安定した雇用・通学需要がある地域
- 子育て世帯の転入が続いている地域
- 分譲住宅の価格上昇により、ファミリー層が周辺へ移り始めている地域
ただし、土地が安いという理由だけで選んではいけません。
土地価格、建築費、設定可能な家賃、想定する入居者、競合物件の供給状況を確認し、長期的に収支が成り立つかを判断する必要があります。
「地価が高い場所」ではなく、「土地価格と賃貸需要のバランスが良い場所」を探す視点が重要です。
今からできる対策は、物件の現在地を知ること
まずは、所有する土地と建物について、次の点を確認してください。
- 周辺の地価は上昇・横ばい・下落のどれか
- 人口だけでなく、世帯数や年齢構成はどう変化しているか
- どのような人が、その地域で住まいを探しているか
- 近隣物件の家賃、空室、築年数、間取りはどうなっているか
- 自分の物件には、入居者から選ばれる理由があるか
- 5年後、10年後に必要となる修繕費はいくらか
- 修繕、建て替え、売却の選択肢を比較しているか
すべてを最新設備に変える必要はありません。
大切なのは、誰に住んでもらいたいのかを明確にし、その人にとって価値のある設備やサービスを優先的に導入することです。
私たちGIFTは、アパートを建てることだけが答えではないと考えています。
地域の賃貸需要、建築コスト、長期収支、将来の出口まで確認したうえで、修繕、建て替え、売却など、どの対策が最適なのかを判断することが大切です。
所感
今回の基準地価を見て感じたのは、地価上昇を「良いニュース」の一言で片づけてはいけないということです。
住宅を購入しにくい人が増えれば、賃貸住宅の役割はこれまで以上に大きくなります。
これは間違いなくチャンスです。
一方で、コストの上昇や物件間の格差という厳しい現実もあります。
だからこそ、「空いている部屋を貸す」のではなく、「入居者から選ばれる住まいを提供する」という視点が欠かせません。
また、地価が大きく上昇している地域だけが、賃貸経営に適しているわけでもありません。
私が大切だと考えるのは、将来、土地が最も高くなりそうな地域を探すことではなく、長く住みたい人がいて、無理のない事業計画が成り立つ地域を見つけることです。
さらに、その場所に建てる建物が、築年数を重ね、周辺に競合物件が増えたとしても、入居者から選ばれ続ける住まいであるかどうか。そこまで考えることが大切です。
地価上昇を追い風にできるか、それとも逆風にしてしまうのか。
その分かれ目は、地域と物件の現状をどれだけ冷静に見られるかにあるのではないでしょうか。
皆様にも自分だったらどう読むか？時間がある時にこそじっくり考えてみてください。
まとめ
- 地価上昇による住宅取得難は、賃貸需要を支える追い風になる
- 土地・建築・修繕コストの上昇は、賃貸経営の逆風になる
- 需要が増えても、選ばれる物件と選ばれない物件の格差は広がる
- 都心部だけでなく、土地価格と賃貸需要のバランスが良い地域にも注目する
- 所有地と建物の現状を把握し、修繕・建て替え・売却を早めに比較する
今回の地価上昇を、単なる資産価格のニュースで終わらせず、ご自身の土地と建物、そして将来の賃貸経営を見直すきっかけにしていただきたいと思います。
今回の内容が、大切な資産を守り、次の世代へつないでいくための判断材料となり、皆様の賃貸経営に少しでもお役に立てれば幸いです。
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