前回のブログ、「【2026年】土地活用でファミリー向け戸建賃貸が注目される理由」では、戸建てらしい暮らしを望みながら、住宅購入を急がないファミリー世帯がいること、そして、その受け皿となる良質な戸建賃貸が地域によっては不足していることをお伝えしました。
今回は、その続編です。
「所有地が駅から少し離れている」
「単身者向けアパートでは競合が多い」
「賃貸経営だけでなく、将来は家族が住む可能性も残したい」
このようなお悩みを持つオーナー様に知っていただきたいのが、ファミリー向け戸建賃貸「La storia（ラ・ストーリア）」です。
La storiaをご覧になったオーナー様からは、よくこんな質問をいただきます。
「戸建賃貸なのに、なぜ一戸ではなく二戸一棟なのですか？」
先に答えをお伝えすると、二つの独立した住戸を一棟にまとめることで、「二戸とも貸す」「一戸に住んでもう一戸を貸す」「親子二世帯で住む」「次世代へ承継する」「一棟で売却する」という、将来の選択肢を残しやすくなるからです。
La storiaは、オーナー様が一戸に住む賃貸併用住宅としてだけでなく、二戸とも賃貸する土地活用商品としても計画できます。
現在の家賃収入だけを見るのではなく、10年後、20年後のご家族と土地の姿まで考える。その視点からLa storiaを見ると、「ニコイチ（二戸一棟）」である理由が見えてきます。
この記事でわかること
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- ファミリー向け戸建賃貸が注目される理由
- 戸建賃貸の供給が増えにくい背景
- ファミリー世帯が住まいに求めること
- 駅から離れた土地の判断ポイント
- アパートと戸建賃貸の違い
- GIFTが戸建賃貸をどう位置付けているか
- 戸建賃貸のリスクと出口戦略
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La storiaは土地活用の選択肢として開発された
La storiaの開発の出発点には、「PRIMAをおすすめできない土地にも、GIFTらしい土地活用を提案できないか」という課題がありました。
株式会社GIFTでは、女性向け賃貸住宅PRIMAを展開してきました。しかし、土地の場所や周辺環境によっては、女性単身者や二人暮らしよりも、子育て世帯を対象とした方が地域の需要に合うことがあります。
単身者向け賃貸の需要が見込みにくい土地へ、PRIMAを無理におすすめすることはできません。
そこで、郊外や住宅地でもファミリー世帯から選ばれる賃貸住宅をつくろうと、約4年をかけて開発されたのがLa storiaです。
La storia第1号は、2018年8月に埼玉県飯能市で完成しました。
当時、地域の不動産会社からは「この地域では家賃8万円を超えると難しい」と言われていました。
しかし、La storiaは駐車場1台と共益費を含む月額10万6,000円で募集し、スムーズに入居が決まりました。
この事例が教えてくれるのは、周辺相場を無視してよいということではありません。
「同じ広さなら同じ家賃」と考えるのではなく、その地域に少ない暮らしを提供できれば、一般的な賃貸住宅とは異なる評価を得られる可能性があるということです。
前回の記事でお伝えしたように、ファミリー世帯は駅からの距離だけで住まいを選びません。
学区、駐車場、収納、生活音、買い物のしやすさ、家族で過ごせる広さなど、暮らし全体を見ています。
単身者向けアパートが適さない土地でも、ファミリー需要があり、そのニーズに合う建物を計画できるなら、戸建賃貸は十分に土地活用の選択肢になります。
La storiaに込められた「収入を生む家」という考え方
La storiaには、二戸とも賃貸する土地活用のほかに、一戸にオーナー様が住み、もう一戸を貸す「賃貸併用住宅」という使い方があります。
この住まい方を提案するのが、2018年に販売を開始したBANK’S HOMEシリーズです。
その背景には、弊社、株式会社GIFT代表・永田の実体験があります。
永田は30歳で結婚し、子どもを授かり、その後マンションを購入しました。住宅ローンを返すため、早朝から深夜まで働き続け、家族のために働いているはずが、家族と過ごす時間を失っていったと振り返っています。やがて体調を崩し、入院も経験しました。
その経験から生まれたのが、次の問いです。
「家族との時間を削らずに、住居費の負担を軽くできないだろうか」
一戸に自分たちが住み、もう一戸を貸す。家賃収入を住宅ローンの返済原資の一部や教育費、将来の貯蓄に充てる。
住宅を「お金を支払うだけの場所」ではなく、家族の暮らしを支える収入も生み出す場所として考えるのが、BANK’S HOMEシリーズです。
La storiaはファミリー向け賃貸住宅として開発されましたが、二戸一棟という構成により、自宅と賃貸部分を組み合わせた賃貸併用住宅としても活用できます。
つまり、La storiaには二つの顔があります。
- 二戸とも貸す、土地活用としてのLa storia
- 一戸に住み、もう一戸を貸す、賃貸併用住宅としてのLa storia
この使い方の幅が、一般的な一戸建て賃貸との大きな違いです。
La storiaに込められた、家族の「これからの物語」
「storia」は、イタリア語で「物語」や「歴史」を意味する言葉です。
家は、完成したときに物語が終わるものではありません。
そこで暮らす入居者の日常。
子どもの成長。
オーナー様の賃貸経営。
そして、親から子への資産承継。
建物が完成してから、そこに関わる人たちの新しい物語が始まります。
La storiaという言葉は、住まいを通じて家族の未来を考え、価値ある資産を次世代へ引き継ぐという、株式会社GIFTの考え方とも重なります。
La storiaがつくる、戸建て感覚の賃貸住宅
La storiaの強みは、単に床面積が広いことではありません。
ファミリー世帯が「ここに住みたい」「できれば長く暮らしたい」と感じる理由を、間取り、収納、デザイン、性能、建材からつくっています。
主な特徴は次のとおりです。
- 地中海リゾートをイメージした外観デザイン
- スキップフロアによる5層の住空間
- 3LDKを実質5LDK相当として使える設計
- 床下倉庫やロフトを生かした収納
- 一世帯が上下階を使うメゾネット構造
- 自然素材や輸入建材を取り入れた内装
一戸当たり3LDK・86㎡の住戸に、約18㎡の床下倉庫と約18㎡のロフトを設け、床面積換算で約120㎡以上を使える住空間を実現。
メゾネット構造では、一つの世帯が住戸内の上下階を使用します。ほかの入居者が真上や真下に暮らす一般的な共同住宅と比べ、子どもの足音などに対する心理的な負担を軽減しやすくなります。
もちろん、「まったく音がしない」という意味ではありません。
しかし、子どもに何度も「静かにしなさい」と言わなければならない生活から、少し解放される。子育て世帯にとって、これは小さくない価値です。
一般的な戸建賃貸にはない建材へのこだわり
La storiaでは、すべてを豪華にするのではなく、入居者が日々の暮らしの中で見て、触れて、使う部分へ重点的に費用を配分しています。
窓、玄関ドア、室内建具、ドアハンドル、階段の手すり、床材、水回りなどは、住宅の印象と使い心地を左右する部分です。
計画地や仕様によって異なりますが、La storiaでは輸入建材、自然素材の室内建具、オーク材の手摺、アイアン部材、ラミネートフローリングなどを随所に採用しています。もちろん見た目だけでなく、耐久性やメンテナンス性も考えた選択です。
外観が印象に残っても、室内へ入った途端に「やっぱり普通の賃貸住宅だ」と感じられてしまえば、入居希望者の期待はしぼんでしまいます。
代表の永田と我々スタッフは、輸入建材商社で営業をしてきた経験があります。
その経験から感じるのは、建物の印象は大きな設備一つで決まるのではなく、デザイン、手に触れるドアの質感、床の感触、金物の重さといった細部の積み重ねで決まるということです。
賃貸住宅だから仕様を下げるのではなく、長く使う部分には、長く使えて、年月とともに味わいを増すものを選ぶ。
それが、築年数を重ねても「ここに住みたい」と思っていただくための土台になります。
東京都中野区の事例から考えるLa storiaの収益性
土地活用としてLa storiaを検討する場合、やはり気になるのは収益性です。
東京都中野区で建築されたLa storiaの事例では、一戸当たり月額36万円の家賃査定が出ました。
我々スタッフは30万行けば良いとしていたので想像以上の評価に驚きました。
ニコイチの二戸とも同額で査定された場合、単純計算による満室時の年間想定賃料は次のとおりです。
36万円×2戸×12カ月＝年間864万円
また、中野区の完成見学会では、土地活用なので、建物建築のみで表面利回り約16％の事例として紹介しました。
実際に成約家賃は家賃査定とほぼ同じでした。
また、表面利回りは一般的に、年間想定賃料を投資額で割って算出する数字です。
土地取得費を含むか、外構工事や設計費、融資諸費用などを投資額に含むかによって、利回りは変わります。
約16％という数字は、2025年8月時点における当該計画の個別条件に基づくものであり、ほかの計画でも同じ利回りになるわけではありません。
さらに、年間864万円は、二戸とも12カ月入居していると仮定した賃料収入です。オーナー様の手元にそのまま残る金額ではありません。
実際の収益性は、次の費用を差し引いて判断します。
- 空室期間中の家賃損失
- 入居募集や仲介にかかる費用
- 管理委託費
- 固定資産税、都市計画税
- 火災保険、地震保険
- 日常的な修繕費
- 将来の大規模修繕費
- 借入金の返済と金利
- 所得税などの税負担
リスクは、La storiaは二戸一棟なので一戸が空室になれば、家賃収入の半分が一時的に止まります。
この点は、戸数の多いアパートと比べた場合の明確なリスクです。だからこそ、高い家賃査定額や表面利回りだけを見て判断してはいけません。
重要なのは、その家賃で実際に入居者が決まるか、どのくらい住み続けていただけるか、退去後も同じ水準で再募集できるかです。
表面利回りの高さは、完成時の写真のようなものです。賃貸経営は、その後も続く動画です。
建築費、成約家賃、入居期間、空室、修繕まで含め、10年、20年の手残りで判断する必要があります。
La storiaがニコイチである本当の理由
La storiaがニコイチなのは、二戸分の家賃を得るためだけではありません。
二つの独立した住戸を一棟につくり、オーナー様やご家族の状況に合わせて、使い方を見直せるようにするためです。
一戸建てにオーナー様が住めば、通常、その建物から家賃収入は得られません。一方、一般的なアパートでは賃貸収入を得られても、オーナー様自身が戸建て感覚で暮らせる独立性を確保しにくい場合があります。
La storiaであれば、次の使い方を検討できます。
- 二戸とも賃貸する
- 一戸に住み、もう一戸を貸す
- 親世帯と子世帯で一戸ずつ使う
またGIFTでは、設計の規格化と独自ルートによる建材調達によって、デザインや居住性へ費用を配分しながら、不要なコストを抑える考え方を採用しています。ただし、ニコイチにすれば必ず建築費が安くなるわけではありません
地盤、敷地形状、接道、法規制、設備仕様によって建築費は変わります。
コストパフォーマンスは、坪単価の安さだけではなく、建築後にどれだけ収益を残せるかで判断するものです。
住宅ローンを利用する際の注意点
La storiaの一戸にオーナー様が住み、もう一戸を貸す場合、金融機関の条件を満たせば、住宅ローンを利用できる可能性があります。例えば三井住友銀行では、賃貸住宅との併用物件について「自己居住部分が建物全体の床面積の50％以上」であることを、住宅ローンの申込条件としています。ただし、50％以上という基準が、すべての金融機関に共通するわけではありません。
審査では、次のような項目が確認されます。
- 自己居住部分と賃貸部分の床面積
- 年収、年齢、勤務状況
- 既存の借入状況
- 土地と建物の担保評価
- 賃貸部分の収入をどこまで評価するか
- 将来の返済能力
また、住宅ローンの返済中に自宅部分から転居し、二戸とも第三者へ賃貸する場合は、金融機関への相談や承認が必要です。
契約内容によっては、住宅ローンの全額返済や融資商品の変更を求められる可能性もあります。
「賃貸併用住宅だから住宅ローンを使えるはず」と判断せず、先ずは計画段階で図面と収支計画を金融機関へ提示して確認してください。
ニコイチだから考えられる五つの出口戦略
1．二戸とも賃貸する
土地活用として、二戸ともファミリー世帯へ貸す方法です。
一戸建て賃貸より二戸分の家賃収入を得られる一方、一戸が空室になった場合の影響は大きくなります。競合調査と慎重な賃料査定が欠かせません。
2．一戸に住み、もう一戸を貸す
家賃収入を住宅ローンの返済原資や生活費の一部に充てる、賃貸併用住宅としての使い方です。
家賃収入の全額が手元に残るわけではないため、管理費、修繕費、税金、空室まで含めて収支を確認します。
将来、二戸とも貸す場合は、事前に金融機関へ相談する必要があります。
3．親世帯と子世帯で暮らす
それぞれの生活空間を分けながら、親世帯と子世帯が近くで暮らす住まいとして活用できます。
完全な同居ではないため、プライバシーを守りながら、必要なときに助け合える距離をつくれます。
4．子世代へ収益資産として承継する
二戸から家賃収入を得られる状態で、子世代へ引き継ぐ選択肢です。
建物だけでなく、借入残高、賃貸借契約、修繕履歴、管理会社との契約、収支資料も整理して残すことが、承継後の負担を減らします。
5．収益物件として一棟で売却する
子世代が賃貸経営を希望しない場合は、一棟の収益物件として売却する方法があります。
ただし、ニコイチだから高く売れるとは限りません。売却価格は、家賃、入居状況、利回り、築年数、修繕状態、周辺相場、借入残高などによって変わります。また、二戸一棟であっても、一戸ずつ別々に売却できるとは限りません。土地の分筆、接道条件、建物構造、登記、権利関係、融資の担保設定などが関係します。
分割売却まで想定する場合は、建築前に建築士、司法書士、土地家屋調査士、金融機関などの専門家へ確認してください。
GIFTが考えるニコイチの価値
長く住宅業界に携わってきて感じるのは、建てたときの正解が、20年後も正解とは限らないということです。
子どもが独立する。
親の介護が始まる。
仕事や住む場所が変わる。
相続をきっかけに、家族の考え方が変わる。
こうした変化を、建築時にすべて予測することはできません。
だからこそ良い建物とは、今の暮らしや収支に合っているだけでなく、将来、ご家族が迷ったときに選び直せる余地を残している建物だと私は思います。
La storiaのニコイチは、未来の答えを一つに決める設計ではありません。
貸すのか。
住むのか。
家族で使うのか。
引き継ぐのか。
売却するのか。
家族の状況が変わったときに、もう一度答えを選べるようにする。
それが、私たちGIFTがLa storiaを通じて提案したい「家族が幸せになる資産承継」です。
まとめ｜ニコイチは未来の選択肢を残す設計
今回お伝えしたかったことは、次の3点です。
- La storiaは、賃貸併用住宅だけでなく、二戸とも貸す土地活用としても検討できる
- 高い家賃査定や表面利回りの事例はあるが、収益性は空室、経費、修繕、借入返済まで含めて判断する
- ニコイチは、居住・賃貸・親子利用・承継・売却という将来の選択肢を残しやすい
La storiaのニコイチは、二戸を一つにしただけの建物ではありません。
家族の暮らしと資産の未来に、複数の選択肢を残すための建物です。
株式会社GIFTでは、最初からLa storiaを建てることを前提にしたご相談ではなく、地域のファミリー需要、競合物件、想定賃料、建築費、ご家族の意向を整理し、複数の土地活用方法を比較します。
「自分の土地で戸建賃貸が成り立つのか」
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次回予告｜ブランドという武器―PRIMAが築年数を重ねても選ばれる理由
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PRIMAは、なぜ築年数を重ねても選ばれるのか。
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【出典】
- 株式会社GIFT「La storia」公式ページ
- 株式会社GIFT「ファミリー向け賃貸La storiaの開発秘話」
- 株式会社GIFT「La storia中野 完成見学会」
- BANK’S HOME「La storia」公式ページ
- 株式会社GIFT・永田輝彦代表インタビュー
- 株式会社GIFT「企業情報・沿革」
- 三井住友銀行「賃貸住宅や店舗・事務所との併用物件でも住宅ローンを申し込めますか」
- 三井住友銀行「住宅ローン その他変更手続」
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