「新築のときは満室だった。でも、この先はどうだろう」
「子どもに引き継ぐ頃には、家賃が下がり、修繕費ばかり増えないだろうか」
「将来、親の築古アパートを相続するかもしれない。どう引き継げばよいのだろう」
このようなお悩みをお持ちの親世代・子世代の賃貸オーナーの皆様にお伝えしたいのは、アパートを長く所有するほど、気になるのは“建てた後”の経営です。
前回の「戸建賃貸La storiaがニコイチの理由、その答えは出口戦略にあった」では、アパート建築を検討する際に、将来の選択肢を残す設計が大切であることをお伝えしました。
今回は、長く安定した賃貸経営を目指すうえで欠かせない「入居者から選ばれる理由」を深掘りします。
私たち株式会社GIFTの主力商品であるPRIMAを紹介すると共に、新築という条件に頼らず、「暮らしの価値」で選んでいただける賃貸住宅についてお話しします。
その考え方は、外観から間取り、建材、維持管理まで、一つのストーリーで繋げています。
この記事でわかること
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- 家賃以外で選ばれる理由
- PRIMAがデザイン・空間・性能で差別化する理由
- ワンルーム＋ロフトが生む、暮らしと収益の可能性
- 建築費だけでなく、長期修繕費まで考える重要性
- 親から子へ引き継ぎたい、建物とブランドの価値
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賃貸住宅のブランドとは、家賃以外で選ばれる理由
賃貸住宅のブランドとは、「この建物で暮らしたい」という期待と、入居後に積み重なる信頼です。
家賃、駅からの距離、築年数は大切な条件です。しかし、それだけで比較されれば、競合が増えたときに値下げの判断へ傾きやすくなります。そこで必要なのが、「少し家賃が高くても、この暮らしを選びたい」と思っていただける理由です。
PRIMAは、デザインや居住空間、収納、防犯、住み心地にこだわる人へ、その価値を届けることを目指しています。
2007年8月竣工のPRIMAの第一号である神奈川県横須賀市にある「プリマ壱番館」は、新築時から家賃を下げずに現在も満室経営しています。
すべての物件に同じ結果を約束するものではありませんが、築年数だけで競争力が決まるわけではないことを考える一例です。www.prima-apartment.com
PRIMAの価値をつくるデザイン・空間・性能
英国の伝統的なデザインと、経年美化を楽しむ素材
PRIMAは、英国の伝統的な建築様式である「ジョージアンスタイル」を採用しています。www.prima-apartment.com
18世紀から19世紀初めの英国で発展した様式で、左右対称の構成や、整った窓の配置などが特徴です。www.londonmuseum.org.uk
PRIMAがレンガタイルや輸入建材、自然素材を取り入れるのは、見栄えのためだけではありません。玄関の建具や手に触れる部材の質感まで、建物全体の印象を整えるためです。
適切に手入れしながら、素材の色や風合いの変化を楽しむ。それがPRIMAの目指す「経年美化」です。
築年数という数字に加えて、年月を重ねた姿そのものを魅力にしたい。
その思想が、外観のデザインと素材選びに表れています。
天井高3.6mとロフトが生む、空間のゆとり
PRIMAの室内を特徴づけるのが、天井高3.6mの開放感とロフト空間です。www.prima-apartment.com
ワンルームは、くつろぐ場所と収納を限られた平面に収める必要があります。PRIMAでは高さを生かし、ロフトに居住性と収納を持たせることで、下の居室を広く使えるように考えています。
家具や荷物を一つの平面に詰め込まず、居室にゆとりを残す。それは、日々の暮らしやすさにつながる工夫です。
床面積の数字に加え、荷物を収めた後にどれだけ居室をゆったり使えるか。
そこまで見ていただくことで、空間の価値が伝わります。
なお、ロフトは独立した寝室や法令上の居室と同じではありません。
床面積に算入しないための条件や認められる用途は、計画地の取扱いや設計内容によって異なります。
設計者などの専門家と確認申請先に、個別に確認する必要があります。
ツーバイフォー工法が支える、見えない部分の安心
快適さと安心を支えるのは、見える部分だけではありません。PRIMAは、木造ツーバイフォー工法を採用しています。www.prima-apartment.com
床・壁・屋根を一体として構成し、地震の力を建物全体で受け止める考え方が特徴です。
日本ツーバイフォー建築協会は、東日本大震災後、震度6弱以上を観測した地域で会員の建築業者が供給した住宅を調査しました。
2011年7月28日時点の調査対象は20,772戸で、約95％が当面補修をしなくても居住に支障がなく、津波被害を除くと約98％だったと報告しています。www.2x4assoc.or.jp
1878年に開業した北海道の札幌市時計台を始めとする、過去にツーバイフォー工法で建てられ今も残っていることからも、耐久性の高さがうかがえます
これはツーバイフォー住宅に関する当時の調査であり、PRIMA個別の耐震性能や将来の無被害を保証するものではありません。
在来工法に比べ面で構成され、気密処理が必要な箇所が、構造の境目や開口部が少ないことから、断熱・気密を確保しやすく断熱性に優れているのも特徴です。適切な断熱材や窓、施工との組み合わせが室内環境を支えます。
断熱・気密についても、断熱材や窓、施工精度との組み合わせが重要です。
遮音は、住戸間の壁や床、窓、換気口などを含めて考える必要があります。
工法名だけで判断せず、計画する建物の耐震・断熱・遮音の仕様を確認すること。
それが、住み心地と安心を確かめるポイントです。
共用玄関と、バルコニーを設けない設計
PRIMAは、2007年に完成した第一棟目からオートロック付きの共用玄関から内廊下を通って各住戸へ入る構成を採用しています。
また、バルコニーを設けないことも、外部からの侵入経路に配慮した設計の一つです。www.prima-apartment.com
室内干しに対応する設備と組み合わせ、帰宅や洗濯といった日々の動線まで考えます。
「バルコニーがないと、入居募集に不利ではないか」というご質問もあります。
大切なのは、想定する入居者が何を重視するかです。防犯への配慮、室内干しの使いやすさ、収納、開放感など、暮らし全体で納得していただける仕様を考えます。
オーナー様にとっては、バルコニー部分の防水や手すりなど、維持管理の対象を減らせる利点もあります。
バルコニーは10年毎の防水工事が必要ですが、PRIMAの場合は、防水工事をする必要がなくなることで数百万円単位の出費が抑えられます。
これは非常に大きな節約になります。
更にバルコニーがあることで、物置き化してしまい錆やタイヤのゴムが劣化してバルコニーの床が汚れてしまい、その修繕費用負担のリスクも考慮に入れなければなりません。
防水の改修時期や費用は、工法、面積、劣化状況によって異なります。削減できる費用は、建物全体の長期修繕計画で比較することが必要です。
防犯性も設備だけで保証できるものではありません。設備、設計、日々の管理を組み合わせて、安心して暮らせる環境を整えることが大切です。
ワンルーム＋ロフトを収益性につなげる
PRIMAの収益設計で重視するのは、建築費と、入居者が感じる空間の価値、そして家賃設定のバランスです。
専有面積を広げる方法だけでなく、天井の高さと収納空間を生かす方法もあります。
PRIMAは規格化や建材調達の工夫を組み合わせ、空間の魅力と初期投資のバランスを考えています。www.prima-apartment.com
比較の際は、坪単価だけでは十分に判断できません。ロフトの面積や用途を別に確認したうえで、総事業費、一戸当たりの費用、戸数、仕様、付帯工事、想定家賃まで条件をそろえる必要があります。
家賃も、差別化できるからといって自由に設定できるわけではありません。単身女性や二人暮らしなど、計画に合った入居者の需要と支払える家賃帯を調べ、競合物件と比較します。
例えば、周辺家賃6万円に対し、仮に1割高い6万6,000円で8戸が通年稼働した場合、年間賃料の差は次のとおりです。
6,000円×8戸×12カ月＝57万6,000円
※家賃差の効果を示す仮定の試算です。PRIMAの実績や収益保証ではありません。空室、募集費用、管理費、修繕費、税金、借入返済などは含んでいません。
大切なのは、入居者の目線で、その家賃に納得していただける暮らしを、投資額とのバランスを取りながら提供することです。
長期修繕費と原状回復費まで考える
収益性は、入ってくる家賃だけでは決まりません。長く保有するなら、維持するための支出にも目を向ける必要があります。
外壁や共用部の仕様で、修繕負担を考える
PRIMAは、レンガタイルや内階段など、意匠と維持管理の両面を考えた仕様を取り入れています。www.prima-apartment.com
レンガタイルの表面は、サイディングやガルバリウム鋼板などの塗装仕上げの外壁と同じ方法で定期的に塗り替える必要はありません。ただし、浮きやひび割れ、目地、下地、シーリングなどの点検・補修は必要です。
内階段や内廊下も、風雨に直接さらされにくく防錆処理や再塗装をしなくても良い利点がありますが、床や壁、手すり、照明などの清掃・補修・更新は必要です。
どの部分に、いつ、どれだけ費用がかかるかを把握すること。
それが、長期保有の収支を考えるうえで重要です。
原状回復しやすい内装と、大切に住みたくなる環境
内装も、見た目の美しさに加えて、傷つきやすい部分の保護や、補修・交換のしやすさまで考えて選びます。
PRIMAの内装を例にすると、壁面に腰壁を採用することで傷がつきやすい床から１メートルの高さまでを保護し、床材には傷や汚れが付きにくいラミネートフローリングなど、傷つきやすい部分の保護や手入れに配慮した仕様を積極的に取り入れています。
このような想定されるリスクから守るために部位ごとの工夫が大切です。
採用する建材や仕様は、理由も含めて必ず確認しましょう。
目指すのは、必要な補修を適切に行い、次の入居者を気持ちよく迎えられる住まいです。
そして、建物を気に入って選んだ方に、その良さを感じながら住み続けていただく。そのためには、清潔な共用部や不具合への対応も欠かせません。
建物のコンセプトに共感する入居者との出会いと、入居後の丁寧な管理。
その積み重ねが、長期入居を目指す土台になります。
親から子へ、経営の強みを引き継ぐ
承継するのは、土地と建物だけではありません。
なぜこのアパートが入居者に選ばれているのか。
どこに費用をかけ、どのように修繕してきたのか。
その判断や履歴を残すことで、子世代が経営を理解し、引き継ぎ後の方針を考えやすくなります。
まずは、家族で話し合いましょう。
- 家賃・入居率の推移、入居の決め手、退去理由
- 修繕履歴と、これから必要になる工事・費用
- 借入残高、返済予定、管理会社や施工会社などの相談先
建て替えを検討する場合も、差別化の狙いや仕様を選んだ理由まで親子で話し合うことが、承継に向けた一歩になります。
よくある質問
PRIMAなら家賃や入居率を維持できますか？
保証はありません。立地、競合、募集条件、維持管理によって結果は変わります。地域の需要に合った計画と、建てた後の適切な募集・管理を組み合わせることが大切です。
建築費が安ければ、収益性は高くなりますか？
建築費だけでは判断できません。空室や必要経費を織り込んだ収支をつくり、家賃収入に対する借入返済の割合と、返済後に手元に残るお金を確認します。将来の修繕に備える資金も確保する必要があります。
まとめ｜賃貸住宅だからこそ、こだわりを持つ
大切なポイントは3つです。
- デザイン・空間・性能に、家賃以外で選ばれる理由をつくる。
- 建築費・家賃・長期修繕費のバランスを考える。
- 建物とともに、経営の強みや記録を次世代へ残す。
私は34年以上、建築業界に携わってきました。多くの海外・国産の建材を扱い、住宅づくりに関わってきたからこそ、譲りたくないことがあります。
「賃貸だから、この程度でいい」で終わらせたくない。
ひと目で心に残る、建物の佇まい。
玄関を開けたときの質感。
天井を見上げたときの開放感。
自分らしい暮らしを思い描ける空間。
窓から見える、いつもの風景。
そうした一つひとつが、暮らす人の毎日を豊かにすると、私は思っています。
一方で、オーナー様の大切な資金に関わる計画です。建てる費用も、維持する費用も、家賃の見込みも、現実に向き合って考える必要があります。
住む人の喜びと、所有する人の満足度。その両方を諦めたくない。
それが、私がPRIMAに込めている想いです。
年月を重ねた建物を前に、親子で「これを建ててよかったね」と話せる。そして、その中では入居者が、自分らしい毎日を送っている。
そんな未来につながる一棟を、オーナー様と一緒に考えていきたいと思っています。
次回予告｜2027年に向けた空室対策
募集経路を見直す賃貸経営
建物に魅力があっても、伝わらなければ選んでいただけません。
次回は、ポータルサイトの掲載内容、管理会社との連携、物件紹介ページ、SNSなど、募集経路の見直し方を解説します。
AIを使った募集文の改善や、物件の強みの整理も取り上げます。
「選ばれる理由」を、届く情報へ。家賃を下げる前に確認したい一手を、一緒に考えましょう。
引用元・参考資料
- 株式会社GIFT「プリマの最も古い物件は何年に建てられましたか？」
プリマ壱番館の竣工時期と、家賃維持に関する自社公表事例。個別事例であり、すべての物件の成果を示すものではありません。
https://www.prima-apartment.com/6860/ - 株式会社GIFT「10年後に差がつく賃貸アパート建築戦略｜PRIMA・La storiaが選ばれる理由」
PRIMAのジョージアンスタイル、ツーバイフォー工法などの商品説明。
https://www.prima-apartment.com/13454/ - 株式会社GIFT「PRIMA（プリマ）」
天井高3.6m、ロフト、オートロック、内廊下、規格化・建材調達などの商品情報。
https://www.prima-apartment.com/prima/ - London Museum「London’s Georgian-era architecture」
ジョージアン建築の年代、比例・左右対称・均整などの特徴。
https://www.londonmuseum.org.uk/collections/london-stories/londons-georgian-era-architecture/ - 一般社団法人日本ツーバイフォー建築協会「震災にも耐えたツーバイフォー」
東日本大震災後の住宅被害調査と、居住への支障に関する集計結果。PRIMA個別の調査ではありません。
https://www.2x4assoc.or.jp/build/earthquake/earthquake02.html
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