所有しているアパートが古くなったら、建替えるべきか、リノベーションするべきか。2回にわたりお送りしてきましたが、今回は最終回として、どちらを選択するのが正解か、考えてみましょう。

今までお話ししてきたポイントは4点です。
1・耐震性
2・合法性
3・収益
4・節税

以上、4つの側面を比較検討してみると、建替えに向いている物件と、リノベーションに向いている物件が具体的に見えてきます。

4つのポイントをじっくり検証して、選択のゴール決定を

今までお話しした側面で、建替えとリノベーション、どちらにメリットがあるか考えていきましょう。

●建替えに向いているのは……
【耐久性】2000年以前に建築された物件。
・新耐震基準は、1981年に施工され2000年に改正されています。ですから、それ以前に建てられた物件は、大地震に耐えられない可能性が高いので、耐久性に問題があります。
【合法性】既存不適合物件ではない建物であること。
・現行法と照らし合わせ、建替えても現在と比べて建築可能床面積が狭くならないかどうかを確認しましょう。
【収益】ローンを組んでも、返済比率が賃料収入の50％を超えないこと。
・エリア内での差別化が図れる、収益が見込めるかどうかを検証しましょう。
【節税】税対策が必要な場合。
・相続税対策、節税対策が必要な場合、もしくは法人の場合です。

●リノベーションに向いているのは……
【耐久性】耐久性が高い物件。
・少しの補強ですむ場合は、デメリットが少ないです。ただし、必ず耐震診断を行ってください。
【合法性】既存不適合物件。
・建替えると大幅に床面積に制限が出てしまい、デメリットとなる可能性が高いからです。
【収益】リノベーション後に増加が見込まれる収入差額の10年分で計画が成り立つこと。
【節税】相続税対策が不要な場合。
・相続税対策が不要、あるいは対策済みであり、収益改善を目的としているケースです。

第5のポイントは「心理面」。「勘定」ではなく「感情」に目を向ける

建替えか、リノベーションか。
このシリーズの最初にポイントは5つ、それは「耐久性」、「合法性」、「収益面」、「節税面」、「心理面」とご説明したのを覚えていらっしゃいますか。

さまざまな角度から比較検討して判断してが、どちらにも決められない。
そんなときは、自分の心に問いただしてみてください。

「次の世代にどう残したいか」

現在の収益を重視したいのも、もちろんわかります。
けれども、負の遺産となってしまっては意味がありません。
「次の世代にどう残したいか」と自問したときに、心が動いた方を選択することです。
迷ったら、最後は心理面で選択してください。アパート経営においては「勘定」だけでなく、「感情」も忘れてはなりません。
それが入居者様との良い関係を築き、長く住んでいただくためのポイントともなるのではないでしょうか。