アパート建て替えのメリット・デメリットは？｜オーナー必読！建て替えで得られるメリットと注意点について解説するとともに、どんな状況なら建て替えるべきなのか、建て替えるタイミングの見極め方をお教えします。［2024年12月17日更新］

建て替えとリフォームのどっちを選ぶべきか

アパートの老朽化が進み、住環境の悪化や修繕費用の増加に悩んでいるオーナー様も多いのではないでしょうか。そんな時に悩むのが「建て替え」と「リフォーム」の選択です。それぞれメリットとデメリットがあり、どちらを選ぶべきかは建物の老朽化度合い、周辺環境の変化、資金計画などによって異なります。

建物の老朽化度合い

建物の老朽化度合いを判断するには、専門業者による調査が必要です。調査結果に基づいて、建物の状態を正確に把握し、建て替えとリフォームのどちらが適切かを判断しましょう。

周辺環境の変化

周辺環境の変化も、建て替えとリフォームの判断基準に影響します。
たとえば、周辺の土地価格が上昇しているエリアでは、建て替えによって容積率を高め、部屋数を増やすことで収益性を向上させることができます。
周辺環境の変化を分析し、将来的なアパートの価値をどのように高めていくかを検討することが重要です。

資金計画の確認

建て替えは、数千万円の費用がかかるため、まとまった資金が必要です。
それに対し、リフォームは数百万円～数千万円まで幅があり、リフォームの内容によって費用は大きく異なるため、事前に見積もりを取る必要があります。資金計画をしっかり立てることで、無理のない範囲でアパートの建て替えや改修を行うことができるでしょう。

アパート建て替えのメリット

築年数が経ったアパートは、老朽化による様々な問題を抱えるようになります。そこで、アパートの価値を高め、安定した収益を得るために検討したいのが「建て替え」です。ここでは、アパート建て替えのデメリットについて、具体的な内容と注意点などを詳しく解説します。

収益の向上

老朽化したアパートは、空室率の増加や家賃の低下など、収益の減少に悩まされることがあります。一方、建て替えによって最新設備や快適な住空間を備えたアパートにすることで、入居率の向上や家賃相場の引き上げが期待できます。

建物価値の向上

老朽化した建物は、資産価値が低下します。一方、建て替えによって新築のアパートにすることで、資産価値を大幅に向上させることができます。

老朽化によるトラブルの軽減

老朽化した建物は、設備故障や漏水などのトラブルが発生するリスクが高くなります。建て替えによって、こうしたリスクを大幅に軽減することができます。

節税効果

建て替え費用は減価償却費として計上できるため、節税効果が期待できます。

アパート建て替えのデメリット

アパートの建て替えは、老朽化した建物を刷新し、収益向上や資産価値の向上などのメリットが期待できる一方で、多くのデメリットもあるため、慎重な検討が必要です。

費用の負担

アパート建て替えには、解体費用、立ち退き費用、建て替え費用など、多額の費用がかかります。
これらの費用をすべて自己資金で賄うのは難しいため、多くの場合、金融機関からの融資が必要となります。融資を受けるには、返済計画をしっかりと立てることが重要です。

収入がいったん途絶える

建て替え中は、入居者募集ができず、家賃収入がいったん途絶えるため、オーナー様の収益に大きな影響を与えます。収入途絶期間は、解体から新築完成まで数ヶ月から1年程度となり、その間の生活費等の確保も考慮する必要があります。

施工期間の長さ

アパート建て替えには、数ヶ月から1年程度かかる場合があります。
長期間にわたって周辺住民にご迷惑をおかけすることになるため、工事中の騒音や振動、車両の通行などに配慮や対策が必要です。
工期が長引く場合は、追加費用が発生する可能性もあり、注意が必要です。

煩雑な手続きが必要

アパート建て替えには、建築確認申請や各種許認可の手続きなど、煩雑な手続きが必要です。
専門知識や経験がない場合は、行政機関とのやり取りや書類作成などの負担が大きく、手続きに時間や手間がかかります。専門家に依頼すれば、手続きをスムーズに進めることができるでしょう。

アパート建て替えのタイミングはいつ？

アパートは、築年数が経過するにつれて、老朽化が進み、様々な問題が発生します。空室率の増加、修繕費用の増加、入居者の不満など、様々な問題を抱える前に、適切なタイミングで建て替えを検討することが重要です。
ここでは、アパート建て替えの具体的なタイミングについて、3つのポイントを紹介します。

空室率が5割を超えた

空室率が5割を超えると、アパート経営が成り立たなくなる可能性があります。空室率の高さは、入居者ニーズに合っていない間取りや設備、老朽化による建物の劣化などが原因と考えられます。
このような状況では、リフォームによる改善も限界があります。建て替えによって、最新設備やニーズに合致した間取りを取り入れることで、空室率を下げ、収益性を向上させることができます。

リフォーム費用が嵩む

築年数が20年を超えると、設備の老朽化が進み、修繕費用が頻繁に発生するようになります。大規模な修繕が立て続けに必要になると、建て替え費用と比較しても遜色ない金額になる場合があります。
このような状況では、将来的な修繕費用を予測し、建て替えを検討する必要があります。専門業者による建物の調査を行い、修繕費用と建て替え費用を比較検討することが重要です。

安全性が確保できない

建物の老朽化が進むと、地震や台風などの災害時に倒壊するリスクが高くなります。安全性が確保できない場合は、入居者の安全を確保するために、建て替えを検討する必要があります。
建物の構造や耐震診断の結果に基づき、専門家が安全性を判断します。安全性が確保できない場合は、行政機関から指導を受けることもあります。

アパート建て替えがうまくいかない理由と対処法

アパートの建て替えは、老朽化による問題を解決し、収益性を向上させるための有効な手段です。しかし、多くの場合、様々な課題に直面します。ここでは、アパート建て替えがうまくいかない理由と、それぞれの対処法について解説します。

家族の同意が得られない（親、子）

アパートを所有している場合、建て替えには家族の同意が必要となります。特に、親や子が反対する場合、計画が頓挫してしまう可能性があります。

親の反対の場合

親は、長年住み慣れたアパートへの愛着や、建て替え費用への不安などが原因で反対する可能性があります。親の意見を尊重し、丁寧に説明しましょう。その際は、建て替えのメリットだけでなく、デメリットも説明する必要があります。
また、近しい間柄で感情論になってしまうような場合は、第三者に入ってもらい親の不安を解消する必要があるかもしれません。

子の反対の場合

子どもが反対という場合、将来的な相続問題などを懸念している可能性があります。子どもの意見を尊重し、将来的な計画についてしっかり話し合う必要があります。
建て替え後のアパートの所有権や管理については、子どものためにも明確にしておく必要があります。専門家にも相談して、子どもに納得してもらえるよう、不安を解消していきましょう。

資金の調達

アパート建て替えには、多額の費用がかかります。自己資金で賄えない場合、金融機関からの融資が必要です。その際、融資を受けるために返済能力があることを証明する必要があります。
まずは金融機関の融資条件を比較検討して絞り込みを行いましょう。
また、国や自治体の補助金制度を活用する方法も考えられますので、情報をしっかりチェックしましょう。

納得のいく商品がみつからない

アパートの建て替えでは、様々な業者や商品の中から、自分に合った業者や商品を見つけることが重要です。
複数の業者から見積もりを取り、比較検討しながら、建て替え後のアパートのイメージを明確にしていきましょう。
アパート建て替えについての専門家に相談し、アドバイスを受けるのおすすめです。

アパート建て替えの手続きと流れ

アパートの建て替えには、多くの手続きが必要であり、複雑な工程を経る必要があります。
ここでは、アパート建て替えの手続きと流れを、6つのステップに分けて詳しく解説します。

①建て替えのプランニング

目的の明確化: 収益向上、資産価値の向上、老朽化対策など、建て替えの目的を明確にします。
目標の設定: 空室率の減少、家賃収入の増加、資産価値の向上など、具体的な目標を設定します。
情報収集: 周辺環境、建築基準法、補助金制度など、建て替えに関する情報を収集します。
専門家への相談: 建築士、不動産業者、ファイナンシャルプランナーなど、専門家に相談します。

②予算の確定・資金調達

概算費用の算出: 解体費用、建築費用、立ち退き費用など、建て替えに必要な費用を概算します。
資金調達方法の検討: 自己資金、融資、補助金など、資金調達方法を検討します。
融資の申し込み: 金融機関に融資を申し込み、審査を受けます。
補助金の申請: 国や自治体の補助金制度に申請します。

③設計プロセス

設計コンセプトの策定: ターゲット入居者、周辺環境、建物のコンセプトなどを策定します。
基本設計: 間取り、外観、設備など、建物の基本的な設計を行います。
実施設計: 図面や仕様書を作成し、詳細な設計を行います。
行政への確認: 建築確認申請を行い、許可を得ます。

④建築許可の取得

建築確認申請: 建築基準法に基づき、建築確認申請を行います。
書類作成: 建築図面、仕様書、各種書類を作成します。
審査: 行政機関による審査を受け、許可を得ます。

⑤解体と建て替え作業

入居者への立ち退き: 入居者に立ち退きをお願いし、立ち退き費用を支払います。
解体作業: 既存のアパートを解体します。
建築作業: 新しいアパートを建設します。
検査: 行政機関による検査を受けます。

⑥入居募集と入居開始

入居募集: 新しいアパートの入居募集を行います。
内覧: 入居希望者向けに内覧会を開催します。
入居手続き: 入居者との賃貸借契約を締結します。
入居開始: 入居者がアパートに入居します。

アパート建て替えは、多くの手続きと時間を要する複雑なプロジェクトです。事前にスケジュールを立て、専門家と連携しながら、計画的に進めることが重要です。

アパート建て替えにおけるポイント

アパートの建て替えは多くの課題を乗り越えなければならないプロジェクトです。
ここでは、アパート建て替えを成功させるためのポイントを、4つの観点から詳しく解説します。

設備・設計の最新化

現代の入居者は、快適な住環境を求めています。最新設備やニーズに合致した間取りを取り入れることで、空室率の減少や家賃収入の増加を期待できます。

周辺環境との調和

周辺環境との調和は、アパートの価値を高める重要な要素です。周辺の建物の高さや景観に配慮した設計を行い、地域に溶け込むアパートを目指しましょう。

土地の有効活用

限られた土地を有効活用することで、収益性を向上させることができます。容積率を最大限に活用したり、駐車場などの付帯施設を充実させたりするなど、土地の特性に合わせた検討が必要です。

入居者の要望を反映

入居者のニーズを反映したアパートは、高い入居率と満足度を得ることができます。入居者アンケートやインタビューなどを実施し、入居者の声に耳を傾けましょう。

アパート建て替えの費用と収益の見積もり

ここでは、アパート建て替えの費用と収益の見積もりについて、3つの観点から詳しく解説します。

工事費の見積もり

アパート建て替えの費用は、規模や構造、設備などによって大きく異なります。一般的な目安としては、以下の通りです。
木造アパート: 坪あたり80～100万円
鉄筋コンクリート造: 坪あたり100～150万円
この費用には、解体費用、建築費用、立ち退き費用、設計費用、諸経費などが含まれます。
工事費の見積もりを正確に行うために、複数の業者から見積もりを取り比較検討することが重要です。

将来的な収益見通し

アパート建て替えによる将来的な収益は、以下の要素によって左右されます。
家賃相場: 周辺のアパートの家賃相場を調査し、想定される家賃を設定します。
空室率: 立地条件や設備、家賃設定などによって空室率が変動します。
入居者募集費用: 広告宣伝費や仲介手数料などの入居者募集費用を考慮します。
これらの要素を考慮した上で、収益シミュレーションを行い、将来的な収益見通しを立てましょう。収益シミュレーションは、専門家と協力して行うことをおすすめします。

ローン返済計画の策定

多くの場合、アパート建て替えには金融機関からの融資が必要となります。ローン返済計画を策定し、返済負担を明確にしておくことが重要です。
ローン返済計画は、以下の要素を考慮して策定します。
借入額: 工事費、立ち退き費用、諸経費などを含めた借入額を算出します。
金利: 金利タイプ（固定金利、変動金利）を選択し、金利負担を計算します。
返済期間: 返済期間を長めに設定すると月々の返済額は低くなりますが、総返済額は高くなります。
ローン返済計画は、無理のない範囲で策定することが重要です。

アパート建て替えの建築会社の選び方

アパート建築業者は大きく分けて「ハウスメーカー」「工務店」「建設会社」3種類あり、それぞれにメリットとデメリットがあります。業者別の特徴を理解して、自分に合った業者を選びましょう。

＜ハウスメーカー＞

メリット：安定した品質とブランド力があります。また実績も豊富なため、ノウハウの蓄積があること、一貫したサポート体制があるため安心して依頼が出来ます。
デメリット：大手ではさまざまなコストが上乗せされるため、建築コストが比較的高くなります。カスタマイズが制限され、差別化が図りにくいデザイン、仕様、間取りにならざるをえず、地元の特性に対応しにくいといえます。

＜工務店＞

メリット：地元密着のサービスと対応力やｍコストパフォーマンスの高さが期待できます。柔軟なカスタマイズが可能でオリジナル性が出せるのも魅力です。
デメリット：品質のばらつきや、サポート体制の限界などの心配があります。
また、知名度やブランド力がないため、実績の低さやノウハウの蓄積も期待できません。

＜建設会社＞

メリット：豊富な知識と経験に基づいた提案と施工が期待できます。また、安定した品質と高い製鋼技術で、高度な耐震性、耐火性、防災性のある建物の建築が可能です。
デメリット：鉄筋造りなどの構造物となり、建築費（坪単価）が高くなります。また、大手ほど担当者との距離感も遠くなり、デザインや間取りの自由度も低いため、差別化などのきめ細やかな対応は期待できません。

建築会社の選び方は、下記の記事で詳しくご紹介していますので、ぜひご参照ください。

【2024年版】アパート建て替え＆新築で失敗しない建築会社の選び方

アパート建て替えの成功事例をご紹介（PRIMA）

実際にアパートを建て替え、収益や入居率を劇的に向上できた事例について、弊社のアパート「PRIMA（プリマ）」からご紹介します。

圧倒的なコストパフォーマンスで収益が向上

［相続した築40年誓う木造アパートの建て替え「プリマ穂の香」の事例］
当初は、大手メーカー数社に建て替えを相談していたK様。どの会社も同じようなプランで、希望していた戸数確保もできず、納得とは程遠いものでした。他にも賃貸住宅を経営していて、大手ハウスメーカーだから入居率が高くなるわけではないことも、経験上わかっていたといいます。
そんな折、懇意の不動産会社からの紹介でプリマを知り、見学してその魅力に感銘。駅から徒歩20分など不利な場所条件でも、プリマを一目見て不安は吹き飛び、入居者が集まると確信したそうです。
地形の問題で戸数は減ったものの、大手メーカーと比較して圧倒的だった建築費のコストパフォーマンスで、十分なプラス収支になっています。竣工前には満室になる人気物件として、その後も順調な経営を続けていらっしゃいます。

相場より高い家賃設定で満室にできた実例

［老朽化に伴いILDKタイプに建て替えた「プリマ府中フォレスタ」の事例］
不動産管理会社を経営されていたオーナー様が、所有アパートの老朽化に伴い選択したのが、プリマ。大手ハウスメーカー数社から出してもらったプランは特徴がないものばかりだったのに比べ、プリマはデザインも間取りも、圧倒的な差別化が図られていたのがその理由だったといいます。
徒歩16分の立地で単身向けは厳しいと考えていたところ、ファミリー向けプリマの施工例を見学し、想像以上の美しさに驚いたことも選択の決め手でした。
近隣の不動産会社からの家賃の提案金額に対し、弊社からのアドバイスで高めに設定。オーナー様の運営努力もあり、早いペースで入居が決まる人気物件になっています。

周辺地域の街並みまで変わった実例

［建て替えが周辺の街並みまで美しくした事例］
建て替え前の都心にある老朽化したアパートは、経年の汚れと劣化により見た目に暗い印象を与えてしまうような建物でしたが、ベージュのレンガタイルが明るい印象のプリマのアパートに建て替えたことで、印象は一変しました。
オーナー様によると、プリマが建ってからというもの、周辺で続々と外観リフォームする住宅があり、街並みの雰囲気が以前とがらっと変わったそう。周辺の方にも、プリマの美しい外観が喜ばれているということです。

その他にも、大手メーカーでの建築契約を白紙に戻したオーナー様の実例ストーリーを、下記の記事でご紹介していますので、ぜひご参照ください。
【アパート建て替えストーリー】大手メーカーの建築計画を白紙に戻した決定的な理由とは？

アパートの建て替えの成功の鍵は「差別化」

アパートの建て替えについて、メリットやデメリット、さまざまな注意点などご紹介してきました。
建て替え理由はオーナー様によって様々あると思いますが、共通して考えなければいけないのは、長期視点での経営の安定です。
そのためにも、いろいろな建築メーカーや商品を比較して、ご自身やご家族の納得できるアパート建て替えを行なっていただきたいと思います。

株式会社GIFTでは、圧倒的差別化のあるアパートPRIMA（プリマ）の建築により、オーナー様の安定したアパート経営をサポートしております。
ぜひ一度、PRIMA（プリマ）のモデルルームで、想像以上に驚きのあるアパートをご体感ください。

↓モデルルーム見学については、下記ページでご案内しています。
https://www.prima-apartment.com/modelroom/

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TEL：045-680-0123　株式会社GIFT　プリマ倶楽部事業部

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