アパートが築古になって、建て替え・リフォーム・売却、どの選択肢がベストなのか迷われているオーナー様も多いのではないでしょうか？
どれにするかを決めるには、まず選択肢となる築古アパートの出口戦略についてよく知ることが大切です。
この記事では「建て替え」にフォーカスを当て、その判断基準についてお話をします。
成功大家は知っている、「建て替えする」判断基準として外せない５つのポイント
成功する大家さんが実践している、建て替えの判断基準として外せない5つのポイントをご紹介します。
①自分のモノサシをしっかり持とう
②リサーチ（調査）を依頼して自分が腑に落ちよう
③何をするか？（入居者目線）、誰とするか？（経験値が高い）
④建てるモノが決まったら事業計画を経営者目線で見る
⑤自分の物件愛（情報発信）が賃貸経営を安定させる
それでは、それぞれを詳しく解説していきましょう。
自分のモノサシをしっかり持とう
まず、①「自分のモノサシをしっかり持とう」について解説します。
建て替えをして成功する賃貸経営にまず必要なアイテムは、「自分のモノサシ」と、それに必要となる13色のパステルです。
「自分のモノサシ」とは、は自らが競合他社と比較判断できるように元となる自分専用のモノサシを持つということです。
たとえば、初めに自分の判断基準となる30cmのモノサシを作ります。一社は28cm、もう一社は35cmと判断して、この差は何なのかを明確にできます。
では、自分のモノサシはどのようにして作るのか？そこで必要なのが13色のパステルです。
13色のパステルは、賃貸経営に必要な8色と、経営数字に必要な5色を意味しています。８色はこの後の項目で、５色については後半の項目で解説します。
これら13色を使って白いキャンバス（設計図）に自分自身で絵（アパートメント経営の仕組み）を描いていきます。
リサーチ（調査）を依頼して自分が腑に落ちよう
次に②「リサーチ（調査）を依頼して自分が腑に落ちよう」について解説します。
私たちが常にオーナー様にお伝えしている大事なこと、それは、自分が腑に落ちる（納得する）ことです。
リサーチは他人にお願いしても全然構いません。大事なのは、リサーチした結果に満足するのではなく、自分が腑に落ちる（納得する）ことです。
満足するということは、「家賃補償しますから」「長期補償があるから」「大手メーカーだから」という他人に言われて、安心してしまうこと。つまり説得されていることと同じことなのです。
私達は、説得されるのではなくオーナー様自身が腑に落ちる（納得）をしてから次のステップに進むことが成功大家への道筋だと考えております。だからこそ、ご自身が腑に落ちる判断基準、「自分のモノサシ」が必要となります。
賃貸経営に必要な８色とは
では、先の項目でもお伝えした、賃貸経営に必要な８色について紹介します。
8色とは8つのリサーチ（調査）を意味していて、この8つのリサーチ（調査）をしっかり行うことで自分のモノサシ（判断基準）ができ、路頭に迷うことなく問題解決に最適な次の一手を打つことができます。
１）市場環境リサーチ
２）コンテンツリサーチ（建物）
３）入居者心理リサーチ
４）プラン、事業計画リサーチ
５）ファイナンスリサーチ（銀行融資）
６）リーシングリサーチ（入居促進）
７）オペレーションリサーチ（賃貸管理）
８）エンドレスリサーチ（長期修繕計画と経営効果測定）
上記のリサーチをしっかりすることが、賃貸経営のベース（モノサシ）となるのです。
何をするか？（入居者目線）／誰とするか？（経験値が高い）
次は③の「何をするか？（入居者目線）、誰とするか？（経験値が高い）」。これは、建て替えに限らず、アパート経営の基本となることです。
建て替え検討の前に、この基本をしっかり持っておく必要があります。
何をするか？（入居者目線）とは？
入居者のターゲットを絞り込み、そのターゲットが住みたくなるようなアパートを建てることです。
では、住みたくなるようなアパートにするために重要な３つのポイントとは？
◎ファザード（アパートの外観）
◎エントランス（共用部分、共用玄関、共用階段）
◎部屋の間取り
以上の３つのポイントのUSP（ユニーク・セールス・プロポジション）を脳みそに汗をかくくらい考えて
情報発信（アウトプット）することです。
※USP（ユニーク・セールス・プロポジション）とは、顧客から見た、その商品やサービスだけが持つ強みのことです。
誰とするか？（経験値が高い）とは？
ここで言う、誰とはハウスメーカーや工務店です。
成功しているアパートメント（建物）をモデルルーム見学会を活用して実際に見て、なぜここが満室なのか？なぜ成功しているか？を自分なりに考えることです。そして、そのハウスメーカーや工務店が、どのくらい実績があるのか？建物の品質や施工精度は大丈夫なのか？何かあった時のリカバリーは打ってくれるのか？をしっかり確認することが大事です。
事業計画書を経営者目線で見る
④は「建てるモノが決まったら事業計画を経営者目線で見る」です。これは前述しました13色のパステルの内の経営数字の5色のお話になります。
この5色は5つの簡易診断を意味していて、数字の見える化を目的としています。
では、5つの簡易診断についてご紹介します。
1）入居率60%以下になっているか？
2）家賃下落率15%以下になっているか？
3）退居後、次の入居が決まるまで4ヶ月以上かかるか？
4）原価償却と銀行返済のバランスは悪くなっていないか？
5）DSCR（債務返済比安心率）は安心できる比率になっているか？
※DSCR（債務返済比安心率）とは？
DSCR＝年間の純利益額÷年間の借入金返済額（元本＋利息）
債務の返済にどの程度余裕があるか？を評価する指標のことです。この数字が1.2以上あればクリアで1.1以下の場合は危険信号です。
上記の5つの項目を電卓を叩いてエクセルシートに打ち込んでみてください。そして打ち込んだ数字と、A社、B社、C社で提案してきている事業計画書の数字を比較して検討してみてください。
これは確定申告をする際にわかる数字です。毎年毎年、自らのアパートの数字の見える化をして、善し悪しの判断をすることが大事なのです。
この簡易診断がクリアできていないということが、何らかのアクションが必要なタイミングだという判断のモノサシになります。
建て替えの判断基準のポイント
ここで、建て替えをする判断を見極める３つのポイントを簡単に紹介します。
・空室率が5割を超えた
・築年数が20年以上で大規模な修繕が続いて費用が嵩んで、この先建て替えする費用と比較しても遜色ない金額になる
・建物の老朽化により安全性が確保できなくなってきた
以上のことが当てはまれば、建て替えを検討するタイミングであると言えます。
自分の物件愛（情報発信）が賃貸経営を安定させる
最後に⑤「自分の物件愛（情報発信）が賃貸経営を安定させる」です。
今までの項目でも述べてきましたが、賃貸経営で何より大切なのは、自分のアパートの状況をしっかり把握して、とにかく考えることです。脳みそに汗をかくくらい考えて、ぜひ自分の理想とする賃貸やアパートを導き出してください。
一生懸命考えれば考えるほど、自分の物件愛は強くなります。自ずと、大切な物件には良い入居者さんに住んでもらいたいという気持ちも強くなることでしょう。そこからさらに、どうすればそのような入居者が入ってくれるようになるのか、アウトプットが生まれ、賃貸経営がさらに安定していくのです。
これだけは押さえておきたい！賃貸経営の成功の秘訣とは？
賃貸経営の成功は何か？
それは「長期に渡って安定した収入（家賃）を文句ひとつ言わずに払い続けてくれる優良な入居者を全室に確保すること」です。
つまり、これからは優良な入居者の奪い合いにもなります。
優良な入居者を確保するために何をしたら良いか？
「海図と羅針盤を持つ」ことです。
皆様のアパートメントを船に例えると、運営は海になります。
そして、航海を確かなものにするのは、海図と羅針盤が必要です。
しっかりした目標（行き先）を立て、それを実行することが大事なのです。
そのためにも、今回ご紹介した自分のモノサシ（13色のパステル）を、しっかり持っておくことをおすすめします。
アパート建て替えについては、下記の記事でも詳しく解説しています。
ご検討されている方は、ぜひこちらの記事もお役立てください。
アパート建て替えはするべき？ メリットと注意点、タイミングの見極め方
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古川 健一
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