大切な資産となるアパート建築において、信頼できる建築業者の選択は非常に重要ですが、どの業者を選べばいいかわからないという方も多いのではないでしょうか？
この記事では、そんなオーナー様の悩みを解決する道標として、建築業者選びにフォーカスし、ハウスメーカーと地域工務店、それぞれのメリットとデメリットを詳しく解説しながら、最適な業者選択をするための判断基準をご紹介します。
アパートの建て替えや建築を検討中のオーナー様へ
「親からの相続で譲り受けた築古アパート、空室も増えて、修繕費用も嵩むから建て替えを検討しよう」
「相続税対策でアパート建築を検討してみよう」
「さて、どの業者にしようか？」
「先ずはネットで資料請求してみよう！」
「たくさん資料が送られてきたけど、どれもこれも良さそうな感じだな～
とりあえず、このメーカーはTVCMや街中でも良く目にするし安心感はあるからこのメーカーに話を聞いてみよう！」
あー、ちょっと待ってください！！
安心できるという判断基準も大切だけど、もっと大切な判断基準があるのをご存じでしょうか？
大切な資産となるアパート建築において、信頼できる建築業者の選択は非常に重要です。
しかしながら、こんな悩みを抱えているアパートオーナー様も多いはずです。
「どの業者にお願いすれば良いのかわからない」
「信頼できる建築業者はどこで半田すれば良いの？」
「自分の為にも家族の為にも絶対に失敗したくないと思っているけど正直なところ不安だらけ」
この記事では、そんなオーナー様の悩みを解決する道標として、建築業者選びにフォーカスして、
ハウスメーカーと地域工務店、それぞれのメリットとデメリットを詳しく解説し、最適な業者選択をするための判断基準をご紹介します。
アパート建築を検討する際に、後々、後悔しないためにも、自分のモノサシ「判断基準」を持っていただきたいです。
建築業者の種類について
アパート建築業者は大きく分けて3種類あります。
それぞれの特徴を理解して、自分に合った業者を選びましょう。
＜ハウスメーカー＞
全国展開している大手企業が多く、豊富な実績と安定した品質が特徴です。
TVCMや広告媒体でも目にすることが多く安心、信頼できるという声も多いです。
＜工務店＞
地域密着型の企業が多く、顧客との密接なコミュニケーションを重視したきめ細やかな対応が特徴です。デザインや間取りの自由度が大手ハウスメーカーに比べると自由度は高く坪単価も安くなります。
＜建設会社＞
高層ビルやマンションなどの建築実績豊富な企業が多く、高度な技術力と豊富な経験を活かした施工が特徴です。
建設業者のメリットとデメリット
アパートの建築会社を決める際、それぞれの建築業者にはメリットとデメリットがあります。
３つの建築業者別にピックアッしてみましょう。
＜ハウスメーカー＞
【メリット】
・安定した品質とブランド力
・豊富な実績とノウハウの蓄積
・一貫したサポート体制
【デメリット】
・建築コストが比較的高い
・カスタマイズが制限され、差別化が図りにくいデザイン、仕様、間取り
・地元の特性に対応しにくい
＜地域工務店＞
【メリット】
・地元密着のサービスと対応力
・コストパフォーマンスの高さ
・柔軟なカスタマイズが可能でオリジナル性が出せる
【デメリット】
・品質のばらつき
・サポート体制の限界
・知名度やブランド力、実績の低さ
＜建設会社＞
【メリット】
・豊富な知識と経験に基づいた提案と施工
・安定した品質と高い製鋼技術
・高度な耐震性、耐火性、防災性
【デメリット】
・建築費（坪単価）が高くなる
・デザインや間取りの自由度が低い
・担当者との距離感が遠い場合がある
工法の種類別の強みとアパート建築費の目安（概算）
◎木造工法（在来／ツーバイフォー）
＜強み＞
✅コストが比較的低い
✅施工期間が短い
✅減価償却期間が短い
✅解体費用がRCや鉄骨造と比較して安価
✅様々なデザインに対応可能
＜建築費用の目安＞
坪単価60万円～80万円
◎鉄骨造工法（Ｓ造）
＜強み＞
✅耐久性や耐震性が高い
✅自由なデザインや多層階が可能
✅鉄筋コンクリートと比較してコストが安価
✅木造と比べ、広い空間が作れる
✅害虫（シロアリ）被害が軽減できる
＜建築費用の目安＞
坪単価80万円～120万円
◎鉄筋コンクリート（RC造）
＜強み＞
✅耐久性、耐火性、耐震性が最も強い
✅多層階、高層階が可能
✅外部からの遮音性に優れている
✅家賃設定が比較的高く取れる
＜建築費用の目安＞
坪単価120万円～160万円
＜アドバイス＞
それぞれの工法のメリットとデメリットをしっかり把握し、自らの判断基準を設定し、予算、計画地の規模、収益性を加味して絞り込むことが大切です。
同じ敷地でも階層や部屋数を増やして収益性を上げるのか？それとも、建築コストを抑えて、永続的に最低限確保できる収益性を求めるのか？身の丈にあったプランを選ぶことが本質的な判断基準なのかもしれません。
建築会社選びの手順と見極めポイント
＜手順＞
・業者リストの作成と情報収集
・業務フローの確認
・モデルルーム見学
・見積（事業計画書書）の比較検討
＜見極めポイント＠基礎編＞
・経営状況の把握
・口コミや評判
・モデルルームの有無
・見積（事業計画書）
・サポート体制
＜見極めポイント＠応用編＞
・初めての人をサポートしたことがある
・経験豊富である
・建て替えるべきかどうかの選択肢を与えてくれる
・度重なる相談に親身に対応してくれる人がいる
・実際に建てたオーナー様の声をオープンに聴かせてくれる
アンケート結果で明らかになった、アパート建築でよくある失敗事例とは？
アンケート概要
・対象：アパートオーナー様
・回答数：70件
・調査j時期：2024年2月～4月
【建築費用が予想以上に高くなった】
最初、想定していた予算を大幅に超えることで、経済的な負担が増し、収益性が悪化してしまった。
【工期が予定より遅れた】
工期の遅延は、ベストな時期で入居者の募集が出来ず、なかなか入居が決まらず、契約・家賃設定に影響を及ぼし、当初計画していた
収益の見込みが得られなかった。
【完成後の仕上がりイメージと違った】
完成した建物が予想と異なり、建物に対する満足度が低くなり、修正費用が発生し、経済的な負担が増えた。
更に、建てた後の賃貸経営にも悪影響を及ぼすこととなり精神的にも負担が増えた。
【アフターサポートが不十分だった】
建物に不具合が発生した際に、迅速かつ適切な対応が得られないため入居者の満足度が下がり、空室リスクが高まった。
【間取りや設備の失敗】
計画地周辺の入居者ニーズに合わない間取りや、過剰な設備により、入居がなかなか決まらなかった
以上の失敗事例から、アパート建て替え・新築を成功させるためには、以下のポイントが重要になります。
・複数の業者から見積（事業計画書）を取り、漏れが無いかどうか？内容を精査して比較検討すること。
・建築業者に任せっきりにせず、引き渡しするまでは積極的にコミュニケーションを取ること。
・少しでも不安に感じたら質疑することと、着工後は定期的に現場に足を運んで自身の目で確認すること。
・建てた後のアフターサポート体制を十分確認をすること。口コミや評判の情報収集をすること。
・市場環境調査等で計画地の市場性や入居者ニーズを把握すること。自らの足で目で調査することも大事。
アンケート結果で明らかになった、アパート建築における成功事例とは？
アンケート概要
・対象：アパートオーナー様
・回答数：70件
・調査j時期：2024年2月～4月
【市場ニーズに見合った間取りや設備を提案してくれた】
【オーナーの要望をじっくり聞いてくれて、理想のアパートを共に考える建築業者を選びました】
【遺された家族のことまでしっかり考えて提案してくれた】
【透明性の高い見積（事業計画書）を常に提示してもらえたので余計な費用負担が一切なかった】
【高い施工品質と充実したアフターサービスを提供してくれる会社を選びました】
【似たような建物ではなく、経年しても住みたくなる差別化が図れる建物を探した】
【自分が住みたいと思うことも判断基準の一つとしました】
以上の成功事例から、アパートの建て替え・新築を成功させるためには、オーナー様自身がどんな建物を建てたいか？のイメージをある程度持ち、
そのオーナー様のイメージ（要望）を理解してくれて、信頼できる建築業者を選ぶことが非常に重要であることがわかります。
アパート建築成功への４つのステップ
ステップ① アパート建築に係る要素の洗い出しと慎重に検討すること
＜立地条件＞ 駅からの距離、周辺環境。競合物件の有無を考慮する。
＜規模・間取り＞ 入居者ターゲットや想定家賃を踏まえて、最適な規模や間取りを検討する。
＜構造・設備＞ 耐震性や断熱性、バリアフリー、防犯性などを考慮する。
＜デザイン＞ 外観や内装のデザインを、オーナー様の希望や入居者ターゲット層に合わせて検討する。
＜建築費＞ 土地代、建築費。諸経費などを含めた、これ以上かからないであろう総額を算出する。
＜資金調達＞ 自己資金と借入金のバランスを検討し、最適な資金調達方法を決める。
＜収益計画＞ 賃料設定、管理費、修繕費、諸経費などの修正を想定し、収益計画を立てる。
＜法令厳守＞ 建築基準法や消防法などの法令を遵守する。
ステップ② 複数の業者での比較検討し、自ら選定する判断基準を作る（モノサシ）
比較検討する際には以下を判断基準としましょう。
＜実績＞ 過去の施工実績や顧客満足度などを確認する。
＜提案内容＞ 立地条件、規模・間取り、構造・設備、デザイン、建築費、資金調達支援、アフターサービスなどを比較する。
＜費用＞ 見積もり及び事業計画書の内容を詳細に確認し、不明点は必ず質問する。
＜担当者＞ 担当者の対応や説明内容などを評価する。
＜企業理念＞ 業理念や経営方針などを参考に、自社の考え方に合致する業者を選ぶ。
ステップ③ オーナー自らの意向をしっかりと伝えて、建築会社とコミュニケーションを密に取ること。
コミュニケーションを円滑にするために、以下の点に注意しましょう。
＜具体的な要望を伝える＞ 抽象的な要望ではなく、具体的な要望を伝える。
＜資料や図面を活用する＞ 資料や図面を活用して、自分のイメージを相手に伝える。
＜積極的に意見交換する＞ 担当者の提案に対して、積極的に意見交換する。
＜定期的に進捗状況を確認する＞ 定期的に現場を訪れ、進捗状況を確認する。
ステップ④ 事業計画書の内容、及び契約書の内容をしっかり確認すること
事業計画書では以下の内容を確認しましょう。
＜収支計画＞ 賃料設定、空室率、管理費などの収支を想定した計画が記載されているか。
＜資金調達計画＞ 自己資金と借入金のバランスが適切か。
＜リスク対策＞ 想定されるリスクとその対策が記載されているか。
契約書では以下の内容を確認しましょう。
＜建築費＞
・契約内容と見積もり内容が一致しているか確認する。
・内訳項目を詳細に確認し、不明点は必ず質問する。
・諸経費やオプション費用の内容を確認する。
・支払い方法や支払い期日を確認する。
＜工期＞
・着工日と竣工日が明確に記載されているか確認する。
・工期遅延時のペナルティーについて確認する。
・途中変更や追加工事があった場合の取り決めを確認する。
＜瑕疵担保責任＞
・瑕疵担保責任の期間を確認する。
・瑕疵を発見した場合の対応方法を確認する。
＜保険＞
・火災保険や工事保険への加入義務を確認する。
・保険金の受取先を確認する。
＜解除条件＞
・契約解除できる条件を確認する。
・契約解除時の損害賠償責任について確認する。
＜その他＞
・紛争解決方法を確認する。
・個人情報の取り扱いについて確認する。
今すぐ行動！アパート建築を成功させるための情報収集
・アパート建て替え・新築に関するアンテナを常に張り巡らせる。
・アパートオーナー向けのセミナーに参加する。
・経験豊富なアパートオーナーに相談する。
これらの情報収取を通じて、アパート建て替え・新築に関する知識を深めて、自らの正しい判断基準（自分のモノサシ）
を築くことができます。
アパートの建て替え・新築は、人生の中でも大きな決断です。
このブログを参考にして、後悔のないアパート建築を是非、実現してください。
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古川 健一
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