建築費高騰・人口減少時代に地主・家主が考えるべき「構造の戦略」
「木造アパートは古い」
「音や耐久性が心配」
「鉄骨造やRC造の方が安心ではないか」
そう考える賃貸オーナー様は少なくありません。
しかし、建築費が高騰し、将来の人口減少も見えてきた今、アパート建築では「どの構造が一番強いか」ではなく、自分の土地と将来の賃貸経営に合った構造を選ぶことが重要です。特に木造賃貸住宅は、建築コスト、減価償却、建替えのしやすさ、出口戦略の面から、あらためて注目されています。
今回のメルマガでは、建築費高騰時代に木造アパートが注目されている本当の理由と、賃貸オーナー様が構造選びで押さえるべき判断軸を深掘りして解説していきます。
前回の振り返り：建築費高騰時代に、まず決めるべきこと
前回の記事「建築費高騰時代にアパートを建てる前に決めるべきこと」では、建築費が上がり続ける今、アパート建築で最初に考えるべきなのは「とりあえず建てること」ではなく、何のために建てるのかを明確にすることだとお伝えしました。
建築費が高騰している時代に、目的が曖昧なまま計画を進めるのは危険です。
- 相続税対策のためなのか
- 毎月の安定収入を得るためなのか
- 古いアパートの建替えなのか
- 子世代へ資産を残すためなのか
- 空き家・遊休地を収益化するためなのか
- 将来的な売却や資産組み替えまで考えるのか
この目的が曖昧なまま建築会社の提案を受けると、建物の規模、構造、仕様、借入額、家賃設定、出口戦略がすべてブレてしまいます。
建築費が安かった時代であれば、多少のブレは家賃収入で吸収できたかもしれません。
しかし今は違います。建築費が上がっている分、最初の判断ミスが長期経営に大きく響きます。
前回の記事では、アパート建築の前に決めるべきこととして、
「誰に貸すのか」
「いくら借りるのか」
「何年で回収するのか」
「誰に引き継ぐのか」
「最後にどうするのか」
を整理する重要性をお伝えしました。
今回の記事では、その続編として、アパート建築の土台となる「構造の戦略」に踏み込みます。
木造、鉄骨造、RC造。どれを選ぶかは、単なる建築仕様の話ではありません。
それは、建築費、借入、利回り、減価償却、相続、建替え、そして10年後・20年後の賃貸経営に直結する重要な経営判断です。
今、木造賃貸住宅が注目されている背景
結論から申し上げます。
今、木造が注目されている理由は、建築費高騰に対する現実的な対応力と、将来の変化に合わせやすい柔軟性にあります。
国土交通省が発表している建設工事費デフレーターでは、建設工事費の上昇傾向が継続して示されています。
▼国土交通省「建設工事費デフレーター」
https://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-other-2_tk_000362.html
建築費は一時的な高騰ではなく、高止まりしていると見るべき局面です。
つまり、これからのアパート建築では、 「いくらで建てられるか」だけでなく、「その投資を何年で回収し、将来どう組み替えられるか」まで考える必要があります。
ここで木造の価値が出てきます。
RC造や鉄骨造が悪いという話ではありません。
都市部の高容積率地、4階建て以上の中高層建築、店舗併用建築、高い遮音性や重厚感を重視する計画では、鉄骨造やRC造が適するケースもあります。
ただし、すべての土地・すべてのオーナー様に重厚な構造が最適とは限りません。
特に2階建て・3階建て規模の賃貸住宅では、木造はコスト、収益性、将来対応力のバランスが取りやすい構造です。
木造アパートのメリット
木造アパートの主なメリットは、以下の通りです。
- 建築コストを抑えやすい
- 工期を比較的短くしやすい
- 減価償却期間が短く、収支計画を組みやすい
- 将来の建替え・改修・用途変更に対応しやすい
- 温かみのある住空間をつくりやすい
- デザインの自由度が高い
- 小規模地・変形地でも計画しやすい
特に賃貸経営において重要なのは、投資回収のスピードです。
国税庁の耐用年数表では、住宅用の木造建物の法定耐用年数は22年、鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造の住宅用建物は47年とされています。
これは税務上の耐用年数であり、実際の建物寿命そのものではありません。
しかし、賃貸経営では減価償却費がキャッシュフローや所得計算に影響するため、木造は短期間で償却しやすい構造といえます。
親世代のオーナー様にとっては、相続や資産承継を見据えた収支設計がしやすくなります。
次世代オーナー様にとっては、引き継いだ土地を将来どう活用するかの選択肢を残しやすくなります。
木造アパートのデメリット
一方で、木造にもデメリットはあります。ここは正直に押さえるべきです。
代表的な課題は以下です。
- 音の問題が出やすい
- 火災や耐久性に不安を持たれやすい
- 施工品質によって性能差が出やすい
- RC造に比べて重厚感や資産性の印象で劣る場合がある
- 高層化には向きにくい
特に入居者目線で大きいのは、生活音です。
木造は、設計・仕様・施工によって遮音性能に差が出ます。床・壁・界壁・配管まわりの設計を軽く見ると、完成後にクレームにつながります。
だからこそ木造賃貸では、単に「木造で安く建てる」のではなく、入居者が長く住める仕様にすることが重要です。
実際、入居者インタビューでも、生活音について「聞こえる場面はある」と率直な声がありました。一方で、ストレスになるほどではなく、住まい全体への満足度が高いことも語られています。
私が思うに、音の課題は工法関係なくゼロではないと考えています。
つまり、音の課題をゼロにするのではなく、住まい全体の価値で上回る設計ができているかが重要だということをお伝えしたかったのです。
木造は万能ではありません。
しかし、弱点を理解したうえで、配慮して設計すれば、賃貸住宅として十分に競争力を持たせることができます。
木造・鉄骨造・RC造のコスト比較
2026年5月現在、賃貸アパート建築の概算坪単価は、以下のように整理できます。
※坪単価は建物本体工事費ベースの概算目安です。地域・階数・仕様・敷地条件・地盤状況・施工会社により変動します。
たとえば延床100坪のアパートを建てる場合、木造とRC造では4,000万〜7,000万円程度の差が出る可能性があります。
この差は、単なる建築費の違いではありません。
- 借入額
- 返済額
- 利回り
- 減価償却
- 修繕余力
- 空室耐性
- 将来の建替え判断
これらすべてに影響します。
建築費高騰時代に怖いのは、建てた瞬間に経営が重くなることです。
構造選びは、見た目やイメージだけで決めるべきではありません。
最終的には、収支が成立し、将来の選択肢を残せるかで判断する必要があります。
ツーバイフォー工法と在来工法の違い
木造には、主に「ツーバイフォー工法」と「在来工法」があります。
ツーバイフォー工法とは
ツーバイフォー工法は、柱や梁ではなく、壁・床・天井の面で建物を支える工法です。
正式には「枠組壁工法」と呼ばれます。
メリットは、構造が面で構成されるため、建物全体で力を受け止めやすいことです。
耐震性・気密性・断熱性を確保しやすく、品質を標準化しやすい点も強みです。
一方で、デメリットは、壁で構造を支えるため、大きな開口や自由な間取り変更には制約が出やすいことです。
将来的な大規模改修では、構造壁の位置を慎重に確認する必要があります。
在来工法とは
在来工法は、日本で昔から使われてきた柱と梁で建物を支える工法です。
正式には「木造軸組工法」と呼ばれます。
メリットは、設計自由度が高く、開口部や間取りの調整がしやすいことです。狭小地や変形地にも対応しやすく、リフォームや改修の自由度も比較的高い工法です。
デメリットは、施工会社の技術力によって品質に差が出やすいことです。
また、耐震性を確保するには、耐力壁や接合部、構造バランスをしっかり設計する必要があります。
つまり、ツーバイフォーは性能を安定させやすい工法。
在来工法は設計自由度を活かしやすい工法。
どちらが絶対に優れているという話ではありません。
土地条件、建物用途、間取り、デザイン、将来の改修方針によって最適解は変わります。
「木造＝弱い・古い」というイメージとのギャップ
木造に対して、今でも「古い」「燃えやすい」「地震に弱い」というイメージを持つ方は少なくありません。
しかし、現在の木造建築は、昔の木造長屋とはまったく違います。
構造計算、耐震基準、接合金物、断熱材、防火仕様、遮音対策などが進化しており、適切に設計・施工された木造賃貸住宅は、十分に競争力があります。
加えて、国としても建築物への木材利用を推進しています。林野庁は、令和6年度森林・林業白書の中で「中高層建築物等における木造化の広がり」をトピックスとして取り上げており、木材利用は脱炭素や環境配慮の観点からも注目されています。
ただし、ここで大事なのは「木を使えば何でも良い」ということではありません。
賃貸住宅は、オーナー様の資産であり、入居者様の生活の場です。
見た目、性能、収支、管理、将来性まで総合的に設計する必要があります。
建築費高騰と中東情勢・ナフサ価格の影響
建築費高騰を考えるうえで、最近は資材価格だけでなく、国際情勢の影響も無視できません。
特に注目すべきなのが、原油・ナフサ・石油化学製品です。
ナフサは、プラスチック、合成樹脂、接着剤、塗料、断熱材、配管材、防水材、床材、クロス、住宅設備部品など、多くの建材につながる石油化学原料です。
内閣府資料では、日本のナフサ供給について、2025年の国内生産量は約1,310万kL、輸入量は約2,039万kLであり、国内需要の過半数を輸入に依存していることが示されています。
さらに、ナフサの輸入先はアラブ首長国連邦、クウェート、カタールの3カ国で約68％を占めるとされています。
つまり、中東情勢が不安定になると、原油・ナフサ・石油化学製品の供給不安が起きやすくなり、その影響は、単にガソリン代だけでなく、建材価格・住宅設備価格・物流費・施工コストにも波及します。
ここで注意したいのは、木造もナフサの影響を受けるという点です。
木造だから石油化学製品と無関係、という話ではありません。
木造でも、断熱材、防水材、塗料、接着剤、配管、クロス、床材、住宅設備は使います。
したがって、ナフサ価格高騰の影響を完全に避けることはできません。
ただし、鉄骨造・RC造は、これに加えて鉄鋼、セメント、生コン、重機、輸送、工期の影響を大きく受けます。
実際、国土交通省の2026年4月の主要建設資材需給・価格動向調査では、生コンクリート、骨材、アスファルト合材、異形棒鋼、H形鋼、石油が「やや上昇」、一方でセメントと木材は「横ばい」とされています。
この状況を踏まえると、木造は「価格上昇の影響を受けない構造」ではありません。
しかし、鉄骨造・RC造と比べて、総事業費をコントロールしやすい場面がある構造とはいえます。
大手ハウスメーカーが木造を打ち出す本当の理由
近年、大手ハウスメーカーが賃貸住宅や中高層建物で木造を積極的にアピールしています。
表向きの理由は、環境配慮、脱炭素、木のぬくもり、技術革新です。
これは事実です。
しかし、忖度なく言えば、それだけではありません。
背景には、次のような現実的な経営事情があります。
- 鉄骨造・RC造の建築費が上がり、収支提案が重くなっている
- 戸建て住宅市場の縮小を見越し、賃貸・非住宅・中高層木造へ領域を広げたい
- 脱炭素・ESGを営業上の差別化に使いやすい
- 木造技術を自社ブランド化したい
- まだ木造化率が低い領域に、新しい受注余地がある
林野庁の資料でも、低層住宅以外の非住宅・中高層建築物では木造化の余地があることが示されています。大手企業がこの市場を狙うのは、企業戦略として自然な動きです。
これは悪いことではありません。
むしろ、企業として当然です。
ただし、賃貸オーナー様は冷静に見る必要があります。
大手が木造を打ち出しているから、木造が正解なのではありません。
大手が中高層木造を提案しているから、自分の土地に合うとは限りません。
大切なのは、自分の土地、自分の資産、自分の家族、自分の出口戦略に合っているか
です。
構造選びは、ハウスメーカーの販売戦略に乗るためのものではありません。
オーナー様の資産を守るための経営判断です。
人口減少時代に負け組になるアパートとは
ここからが、賃貸オーナー様に一番考えていただきたい部分です。
国立社会保障・人口問題研究所は、2020年国勢調査を出発点として、2021年から2070年までの将来人口推計を公表しています。
出生中位・死亡中位推計では、日本の総人口は2020年の約1億2,615万人から、2070年には約8,700万人まで減少すると見込まれています。
もちろん、これは長期推計です。
しかし、賃貸住宅は20年、30年と運営する資産です。
今建てるアパートは、10年後、20年後の人口構造の中で戦うことになります。
そのため、長期的な視点で見ることは非常に重要です。
人口が減る時代に負け組になるのは、次のようなアパートです。
- 周辺物件と差別化されていない
- 家賃の安さだけで選ばれている
- 建築費が高すぎて返済後の手残りが十分に残らない
- 入居者ターゲットが曖昧
- 将来の修繕費を見込んでいない
- 子世代が経営を引き継ぎにくい
- 建替えや売却の選択肢が取りにくい
人口が増えていた時代は、多少特徴が弱くても入居が決まったかもしれません。
しかし、これからは違います。
人口減少時代には、入居者に選ばれる物件と、選ばれない物件の差が広がります。
空室は、じわじわ効いてくるボディーブローです。最初は小さく見えても、長期経営では確実に効いてきます。
減価償却だけでなく、建替え柔軟性を見る
木造アパートの魅力として、よく語られるのが減価償却です。
確かに、木造住宅の法定耐用年数22年という点は、税務戦略上の大きな要素です。
しかし、これからの地主・家主系オーナー様は、減価償却だけで判断してはいけません。
本当に見るべきは、建替え柔軟性です。
賃貸市場は変わります。
世帯構成も変わります。
入居者ニーズも変わります。
親世代が建てたアパートを、次世代がそのまま運営できるとは限りません。
そのとき、木造は比較的、次の一手を打つ出口が多く、判断しやすい構造です。
- 建替えしやすい
- 解体費を抑えやすい傾向がある
- 小規模敷地にも対応しやすい
- 次の用途に切り替えやすい
- 将来の再設計余地を残しやすい
特に家主系オーナー様にとって、土地は一度きりの資産ではありません。
10年、20年、30年後に、次世代がどう活用するかまで考える必要があります。
木造は、将来に向けて“動かしやすい資産”をつくりやすい構造です。
出口戦略から考える木造アパート
賃貸経営では、入口よりも出口が重要です。
入口とは、建てるときの計画です。
出口とは、将来その建物をどうするかです。
出口戦略には、主に以下があります。
- 長期保有して家賃収入を得る
- 一定期間後に売却する
- 建替えて再投資する
- 用途変更する
- 子世代へ承継する
- 土地ごと資産組み替えを行う
木造は、これらの選択肢を比較的取りやすい構造です。
特に地主・家主系オーナー様の場合、売却ありきではなく、土地を守りながら収益化することが重要になります。
そのためには、将来の選択肢を狭めすぎないことが大切です。
RC造は長期耐用・高耐久という強みがありますが、その分、建築費も解体費も重くなりやすいです。
木造は、長期保有にも対応しながら、将来の建替えや再設計にも進みやすい。
この“軽やかさ”こそ、建築費高騰時代の大きな武器です。
次回予告：構造の戦略は、税務の戦略につながる
ここまで、木造アパートが注目される理由を、建築費、減価償却、建替え柔軟性、出口戦略という視点から見てきました。
しかし、地主・家主系オーナー様にとって、もう一つ避けて通れない大きなテーマがあります。
それが、子世代への相続を前提とした建築戦略です。
アパート建築は、単に今の収益をつくるためだけのものではありません。
親世代が所有する土地を、どのような形で子世代に引き継ぐのか。
相続後、子世代が無理なく賃貸経営を続けられるのか。
将来的に建替え・売却・資産組み替えの選択肢を残せるのか。
ここまで考えて初めて、アパート建築は「建物づくり」ではなく、家族資産を次世代へつなぐ経営判断になります。
特に注意したいのは、減価償却だけを目的に建てるべきではないということです。
本当に大切なのは、
「今の親世代にとって有利か」だけでなく、「将来の子世代にとって扱いやすい資産になっているか」です。
建築費が重すぎる建物は、相続後の返済負担が子世代に残る可能性があります。
入居者に選ばれない建物は、空室リスクや修繕負担を次世代に引き継がせることになります。
また、将来の建替えや用途変更がしにくい建物は、子世代の選択肢を狭めてしまいます。
次回の記事では、今回の「構造の戦略」に続き、「税務の戦略」として、子世代への相続を前提としたアパート建築の考え方を深掘りします。
相続税対策としてアパートを建てる場合に、どこまで効果を期待できるのか。
借入を使う場合、どのような点に注意すべきか。
親世代と子世代で、建築前に何を話し合っておくべきか。
そして、税務メリットだけに偏らない、長期的に安全な賃貸経営とは何か。
次回は、「相続対策として建てるアパート」と「子世代が本当に引き継げるアパート」は違うという視点から、税務と賃貸経営の両面で解説します。
まとめ：木造は「安い構造」ではなく「戦略的な構造」
ここからは、私自身の見解も含めてお伝えします。
長年、建築業界で注文住宅、建材、賃貸住宅、アパート経営の現場を見てきた立場から言うと、これからのアパート建築は、「どの工法が一番強いか」だけで判断する時代ではありません。
RC造には、重厚感や遮音性があります。
鉄骨造には、大空間や中層建築への対応力があります。
木造には、建築コストを抑えやすく、将来の建替えや再設計に対応しやすい強みがあります。
つまり、どれか一つが絶対に正解という話ではありません。
ただし、2026年現在の建築費高騰を前提に考えると、2階建て・3階建て規模の賃貸住宅では、木造はかなり現実的で、戦略性の高い選択肢です。
理由はシンプルです。
建築費が高い建物を、理由なく選ぶのは危険だからです。
構造にお金をかけすぎると、借入額が増えます。
借入額が増えれば、返済負担が重くなります。
返済負担が重くなれば、空室、修繕、金利上昇への耐性が弱くなります。
そして、その負担は親世代だけで終わらない可能性があります。
相続を前提に考えるなら、子世代にまで引き継がれる可能性があります。
だからこそ、工法選びは建築会社だけの話ではありません。
家族の資産をどう守り、どう次世代へ渡すかという経営判断です。
ただし、最初に考えるべきことは商品名ではありません。
大切なのは、所有地に対して、どの構造・どの規模・どの入居者像・どの出口戦略が合うのかを冷静に整理することです。
＜出典＞
- 国土交通省「建設工事費デフレーター」
- 国土交通省「主要建設資材需給・価格動向調査（令和8年4月1～5日現在）」
- 国税庁「減価償却資産の耐用年数表」
- 林野庁「令和6年度 森林・林業白書」
- 内閣府「我が国における化学工業生産の長期的推移」
- 国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口（令和5年推計）」
- PRIMA入居者インタビュー資料
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