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【続報】令和8年度税制改正大綱でどう変わる？ 不動産オーナーが今押さえたい「5年ルール」と資産防衛の新常識

前回の記事では、令和8年度税制改正大綱によって、相続直前の貸付用不動産の取得・新築による評価圧縮が見直される方向が示されたことをお伝えしました。
今回の続報では、その中でも特に注目するべき「5年ルール」の中身と、賃貸オーナーが誤解しやすい借入・利息・空室リスクまで含めて、実際に弊社主催のオンラインセミナーで自ら不動産オーナーで賃貸経営に精通している三矢清史税理士の話を聞いて、より明確に整理してみましたので是非、参考にしてください。
適用は、令和9年1月1日以後に相続、遺贈または贈与により取得する財産の評価からとされています。
結論から言うと、これからは「建てること」そのものが相続対策になる時代ではなく、長く選ばれ、安定して収益を生む物件をどう残すかが問われる時代になります。
相続税評価だけを見て動くのではなく、収益性、管理のしやすさ、次世代の承継しやすさまで含めて考える必要があります。
では詳しく解説していきます。

貸付用不動産の「5年ルール」とは何か

今回の改正で最も注目すべきなのは、被相続人等が課税時期前5年以内に、対価を伴う取引で取得または新築した一定の貸付用不動産について、評価方法が見直される点です。
財務省の大綱では、これらの不動産は、課税時期における通常の取引価額に相当する金額で評価するとされています。

これまでの相続対策では、現金を賃貸不動産に組み替えることで、土地は路線価、建物は固定資産税評価額を基に評価し、さらに貸家建付地や貸家としての評価減を反映させることで、現金より相続税評価額を大きく下げやすいという特徴がありました。
今回の見直しは、その“評価差”だけを狙った直前対策を抑える意味合いが強いといえます。

ここで気をつけたいのは、「改正後は一律で時価の80％になる」と理解しないことです。

大綱の建て付けは、あくまで通常の取引価額相当額で評価するのが基本で、そのうえで課税上の弊害がない限り、取得価額を基に地価変動等を考慮した価額の80％相当額で評価できるという整理です。つまり、80％評価は自動的に適用される絶対ルールではありません。

今のうちに確認したい「経過措置」の考え方

この改正は、すべての不動産活用を否定するものではありません。
大綱では、今後、通達で定める日までに、被相続人等がその5年前から所有している土地の上に新築した家屋や、その日に建築中の家屋については、適用除外とする経過措置の考え方が示されています。
すでに土地を所有していて建築を検討している方にとっては、ここが重要な判断ポイントです。

ただし、ここで注意したいのは、現時点で具体的な通達日そのものは大綱段階では明示されていないことです。
ですから、「いつまでに着工すれば必ず大丈夫」と断定するのは危険です。
今後の通達や実務の動きを見ながら、税理士と建築会社の双方に確認し、スケジュールを早めに組むことが大切です。

私自身、この論点でいちばん大事だと思うのは、“駆け込みで何とかする”という発想から早く抜けることです。

これからは、「5年以内に相続が起きたらどうなるか」だけでなく、5年後も10年後も、その建物が資産として機能し続けるかを先に考えるべきです。

「借金をすれば節税になる」という誤解

不動産オーナーの話を聞くと、今でも業者から「借入を増やせば相続税が減る」という説明がされることがあります。
ですが、これは半分しか合っていません。
借入をすると、たしかに負債は増えると同時に、同額の現金も手元に入ります。つまり、その時点では資産と負債が同時に増えるだけで、純資産は基本的に変わりません。
相続税が下がる本当の理由は、借入をしたことそのものではなく、その現金を、現金より相続税評価額が下がりやすい資産に組み替えたことにあります。

今回の評価見直しは、まさにその“評価差だけを狙う動き”を抑える方向です。

だからこそ、今後は「借りて建てれば相続対策になる」という単純な話ではなくなります。
大切なのは、借入をするかどうかではなく、その資金で何をつくるのか、そしてその建物が長期で収益を生むのかです。

 利息は“節税”になっても、“手残り改善”とは限らない

銀行から「利息は経費になるので、所得税対策にもなります」と言われたことがある方も多いと思います。

これは税務の一面としては間違いではありません。
利息の支払いは、一定の要件のもとで必要経費となり、課税所得を圧縮する方向に働きます。
ですが、ここで見落としやすいのがキャッシュフローです。
所得税が多少下がっても、それ以上に利息負担が重ければ、最終的に手元に残るお金は減ります。つまり、節税できることと、手残りが増えることは同じではありません。

賃貸経営で本当に見るべきなのは、表面上の節税額ではなく、税引後キャッシュフローがどうなるかです。

融資は、納税資金を残すために使うのか、レバレッジを効かせるために使うのか、相続時の資産組み換えの一環として使うのか。目的を明確にしないまま、「節税になります」という言葉だけで判断するのは危険です。

 一定の不動産小口化商品も、従来の評価圧縮を前提にしにくくなる

今回の見直しは、実物アパートやマンションだけの話ではありません。
財務省の大綱では、不動産そのものを直接持っているわけではないが、実質的には賃貸不動産の収益や価値に連動する“小口化商品”や“信託受益権商品”も、今後は、取得時期にかかわらず、課税時期における通常の取引価額相当額で評価するとされています。

これまで、不動産小口化商品には「少額で始められて、評価も下がりやすい」という魅力を感じていた方もいたと思います。ですが今後は、“評価が下がるかどうか”だけで選ぶ商品設計は通りにくくなると考えるべきです。
大事なのは、換金性、出口戦略、収益性、そして商品自体のわかりやすさです。

 オーナー実務で押さえたい、その他の改正ポイント

不動産評価以外にも、オーナーが知っておきたい改正があります。

まず、中小企業者等の少額減価償却資産の特例については、対象となる取得価額が30万円未満から40万円未満へ引き上げられる方針が示されています。所得税についても同様です。設備投資や備品購入の判断に関係するため、法人保有や事業規模によっては確認しておきたいポイントです。

また、青色申告特別控除の見直しも、不動産オーナーには実務上の影響が大きい論点です。
大綱では、55万円控除はe-Taxによる申告を要件に65万円へ引き上げ、65万円控除は電子帳簿保存等の要件を満たす場合に75万円へ引き上げるとされています。
一方で、前々年分の不動産所得または事業所得に係る収入金額が1,000万円超で、簡易簿記の者は10万円控除の対象から除外されます。

つまり、記帳や申告がアナログのままだと、青色申告特別控除を受けにくくなる方向です。

ここで伝えたいのは、税制改正のたびに新しい節税策を探すことより、日頃の経理体制と経営管理の質を上げることのほうが、結果として強いということです。

これからの時代に必要なのは「5年耐える建物」ではなく、「選ばれ続ける建物」

今回の見直しで明らかになったのは、相続直前の評価圧縮を狙うだけでは不十分だということです。
さらに不動産経営では、税務以前に空室リスクがあります。空室が長引けば家賃収入は落ち、物件の競争力が弱まり、結果として“相続対策のために建てた建物”が、次世代にとっては負担になることもあります。

だから、これからの土地活用で見るべきは、
「5年間の評価」ではなく、「10年後、20年後も地域で選ばれる物件かどうか」です。

ここで参考になるのが、入居者ターゲットを明確にした商品設計です。
たとえば、私たちGIFTのPRIMAは、天井高3.6mの開放感、全室角部屋、女性専用などの差別化を特徴として打ち出しています。また、La storiaについても、ファミリー向けの空間設計や、長期入居を意識した差別化を打ち出しています。
つまり、単に建てるのではなく、誰に選ばれる物件かを明確にしたうえで、住み心地や競争優位を設計に落とし込むという考え方です。

ここで大切なのは、“入居者に選ばれ続ける理由がある建物”こそが、結果として相続対策にも強いということです。

この視点がないまま、「税金が下がるから建てる」だけで進める時代では、もうありません。

今やるべきことは「不動産の棚卸し」と「前提の見直し」

制度が変わるときにやるべきことは、派手な対策ではありません。
まず必要なのは、今持っている資産を正しく見ることです。

見直したいポイントは大きく3つです。

1つ目は、相続税の精密試算です。
現行ルールならどうか、新ルールが適用されるとどうなるか。ざっくりではなく、数字で把握することが大前提です。

2つ目は、不動産の棚卸しです。
保有不動産を、
「残すべき不動産」
「有効活用すべき不動産」
「整理・売却も視野に入れる不動産」
に分けて考えることです。

3つ目は、建てる前提そのものの見直しです。
本当に建てるべきなのか。建てるなら何を建てるべきなのか。誰に貸すのか。次世代はそれを引き継ぎたいと思うのか。
この問いを避けたまま進めると、制度改正の影響を受けやすくなります。

まとめ

令和8年度税制改正大綱は、相続対策としての不動産活用を否定したわけではありません。
ただし、「相続直前に建てれば安心」という発想には、はっきり制限がかかり始めたと見るべきです。
貸付用不動産の5年ルールや一定の不動産小口化商品の評価見直しは、その象徴です。

私が今回の改正を見て強く感じるのは、これからのオーナーに必要なのは、節税テクニックではなく、資産全体をどう守るかという設計力だということです。
税金は大切です。ですが、それ以上に大切なのは、家族が困らず、次世代が引き継げて、長く収益を生む不動産を持つことです。

「建てるべきか、まだ待つべきか」
「今の物件は、次世代にとって資産なのか、負担なのか」

その判断が難しい時代だからこそ、早めに整理し、前提を見直す価値があります。

参考資料・引用元

  • 財務省「令和8年度税制改正の大綱（2/9）」
    貸付用不動産・一定の不動産小口化商品の評価見直し。
  • 財務省「令和8年度税制改正の大綱（1/9）」
    青色申告特別控除の見直し。
  • 財務省「令和8年度税制改正の大綱（3/9）」
    少額減価償却資産の特例見直し。
  • PRIMA公式サイト「PRIMAについて」
    天井高3.6m、全室角部屋、差別化設計。
  • PRIMA公式サイト内記事
    PRIMA・La storiaの特徴、ターゲット設定、差別化の考え方。

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古川 健一

株式会社GIFT　 マーケティング・インサイドセールス　リーダー 主にWEB集客、広告・イベント企画運営、お客様サポート業務を行っている。 17年間、輸入建材商社の営業マンとして200社以上のハウスメーカーや工務店を担当。数億円の大型物件を約50棟対応した経験から家作りや輸入から国産建材の善し悪しを熟知し、深掘りしたアドバイスを得意としている。 趣味はランニングでフルマラソン、山を走るトレイルランニングに取り組んでいます。100kｍのウルトラマラソンの完走実績あります。

運営元：株式会社GIFT