築古アパートを所有しているオーナー様へ、
今、アパート経営でどんなお悩みをお持ちですか？
最近、「10年後以降の賃貸市場がどうなっているのか」という質問を、あるオーナー様から言われました。
これからの動向を知ることも重要だと考えまして、調べてみました
結論から申し上げますと、これからのアパート市場は、確実に二極化します。
ただし、それは単純に「都会は勝ち、地方は負け」という話ではありません。
本当に分かれていくのは、「選ばれる理由がある物件」と「家賃でしか比較されない物件」です。
人口が減るからアパート経営が終わる、ということではありません。
むしろ、住まいに対するニーズは細かく分かれていきます。
単身世帯、共働き世帯、子育て世帯、高齢単身世帯、在宅ワークを前提にした暮らし。
こうした変化に合わせて、入居者が求める住まいも変わっていきます。
このブログでは、築古アパートを所有するオーナー様に向けて、10年後の市場をどう読み、どのような物件が残っていくのかを私たち、GIFTの目線で整理していきます。
アパート市場はなぜ二極化するのか
これからの賃貸市場を考えるうえで、まず押さえておきたいのは、人口よりも世帯構成を見ることです。
日本全体では人口減少が進んでいます。これは事実です。
しかし、賃貸需要を考えるときに、人口だけを見ると判断を誤ります。
なぜなら、住まいを借りる単位は「人口」ではなく「世帯」だからです。
国立社会保障・人口問題研究所の将来推計では、2050年には単独世帯が一般世帯全体の44.3％になると推計されています。つまり、人口が減る一方で、一人暮らしの世帯は大きな存在感を持ち続けるということです。
ここから分かるのは、賃貸需要が一気になくなるのではなく、求められる住まいの中身が変わるということです。
たとえば、これまでのように「駅から近い」「家賃が安い」「築年数が新しい」だけでは、差別化が難しくなります。
入居者は、より具体的に自分の暮らしに合う住まい、イメージできる住まいを探すようになります。
女性が安心して暮らせる住まい。
二人暮らしでも窮屈にならない住まい。
子育て世帯が周囲に気を遣いすぎずに暮らせる住まい。
在宅ワークや趣味の時間を大切にできる住まい。
ライフスタイルに併せて対応できる住まい。
つまり、これからの賃貸経営では、
「誰に住んでもらうのか」
を明確にすることが重要になります。
10年後、厳しくなる物件の共通点
では、10年後に厳しくなる物件とはどのような物件でしょうか。
一言でいえば、普通すぎる物件です。
普通の間取り。
普通の外観。
普通の設備。
普通の募集条件。
そして、特徴がないまま築年数だけが経過している物件。
こうした物件は、賃貸検索サイトの中で比較されたときに、どうしても家賃や築年数で判断されやすくなります。
築浅の競合が出てくれば、そちらに流れる。
家賃が安い物件があれば、そちらに流れる。
設備が新しい物件があれば、そちらに流れる。
これでは、オーナー様は常に価格競争に巻き込まれてしまいます。
もちろん、家賃調整や設備更新が必要な場面はあります。しかし、それだけでは根本的な解決にはなりません。
なぜなら、設備はいつか標準化するからです。
宅配ボックス、無料インターネット、防犯カメラ、浴室乾燥機。これらは有効な設備ですが、競合物件にも導入されれば、差別化ではなく「あるのが当たり前」になります。
築古アパートで本当に怖いのは、古くなることそのものではありません。
怖いのは、古くなったときに選ばれる理由が残っていないことです。
10年後も残る物件の条件
10年後も選ばれる物件には、共通点があります。
それは、入居者にとっての価値が明確であることです。
具体的には、次の3つです。
入居者像が明確であること
「誰でもいいから入ってほしい」という考え方は、これからの時代には弱くなります。
女性単身者なのか。
共働きの二人暮らしなのか。
子育て世帯なのか。
戸建て感覚を求める層なのか。
入居者像が明確になると、建物の設計、間取り、設備、外観、募集方法まで一貫性が生まれます。
反対に、入居者像が曖昧な物件は、訴求も曖昧になります。
結果として、検索サイト上で埋もれやすくなります。
暮らしの体験価値があること
これからの賃貸住宅は、単に寝る場所ではありません。
帰ってきたときにほっとする。
友人を呼びたくなる。
自分らしく暮らせる。
毎日の生活が前向きになる。
このような体験価値を持つ物件は、家賃だけで比較されにくくなります。
築年数が経っても愛される物件は、単に建物がきれいなのではありません。
その建物に、入居者が「ここに住みたい」と思える理由が必ずあります。
エリアの需要と建物が合っていること
良い建物を建てれば、どこでも成功するわけではありません。
ここは正直にお伝えします。
エリアと建物の相性は非常に重要です。
単身者が多いエリアなら、単身者に深く刺さる建物が必要です。
ファミリー層や車移動が多いエリアなら、広さや駐車場、戸建て感覚が重要になる場合があります。
つまり、10年後に残る物件とは、エリアの需要を読み、その需要に対して明確な答えを持った物件です。
築古アパートオーナーが今すぐ確認すべきポイント
築古アパートを所有しているオーナー様が、今すぐ確認すべきポイントは3つあります。
今の入居者はなぜ住んでいるのか
家賃が安いからなのか。
立地が便利だからなのか。
間取りがちょうどよいからなのか。
管理が安心だからなのか。
ここを把握することが重要です。
もし「安いから」という理由だけで入居している場合、さらに安い競合が出たときに弱くなります。
一方で、「この場所が便利」「この部屋が使いやすい」「管理が安心」といった理由があるなら、それは再生や建替えのヒントになります。
退去後に選ばれる理由があるか
満室のときは問題が見えにくいものです。
しかし、本当の競争力は退去後に分かります。
募集を出したときに、問い合わせが入るか。
内見後に決まるか。
家賃を下げずに決まるか。
広告費を積まなくても決まるか。
ここに物件の実力「物件力」が出ます。
再生で差別化できるか
昨今の、ナフサショックや中東情勢の影響による価格高騰により、築古物件を建て替えずに再生しようという考えを持つオーナー様が増えております。
外壁を塗り替える。
壁紙を張り替える
設備を交換する。
共用部をきれいにする。
これらは大切です。
ただし、それだけで差別化できるかは別問題です。
間取りそのものが今のニーズに合っていない。
建物の印象が弱い。
入居者ターゲットが曖昧
競合と同じ土俵でしか戦えない。
この場合、再生だけでは限界があります。
そのときは、建替えによって市場に合った建物へ転換する選択肢も検討すべきです。
今、オーナー様が持つべき視点と判断基準
ここまでお読みいただいたオーナー様の中には、
「では、自分のアパートはどう判断すればよいのか」
と感じている方も多いと思います。
築古アパートの経営で大切なのは、いきなり修繕費の見積りを取ることでも、すぐに建替えを決めることでもありません。
まず必要なのは、今の建物が10年後も選ばれる可能性があるのかを冷静に見極めることです。
アパート経営は、感情だけでは判断できません。
しかし、数字だけで判断しても危険です。
「まだ満室だから大丈夫」
「昔から入居が決まっていたから大丈夫」
「駅から近いから何とかなる」
こうした安心感は、もちろん大切です。
ただし、これからの市場では、その安心感がいつまでも続くとは限りません。
今、オーナー様が持つべき視点は、次の3つです。
今の満室は“実力”なのか、“条件”なのかを見る
満室であることは、素晴らしいことです。
ただし、満室だから安心とは言い切れません。
大切なのは、なぜ満室なのかです。
- 家賃が相場より安いから決まっているのか
- 長年住んでいる入居者が多く、たまたま退去が少ないのか
- 立地の力で決まっているのか
- 建物そのものに魅力があって選ばれているのか
- 管理対応やオーナー様の姿勢が評価されているのか
ここを見誤ると、退去が出た瞬間に苦しくなります。
特に注意したいのは、長期入居者が多い築古アパートです。
長く住んでいただいていることはありがたいことですが、一方で、現在の募集市場に出したときの競争力が見えにくくなります。
つまり、満室経営の裏側にある本当の理由を確認することが必要です。
修繕で価値が戻る建物か、建替えで価値を作り直す建物かを見る
築古アパートには、再生できる建物と、建替えを検討すべき建物があります。
再生で効果が出やすいのは、立地や間取りに一定の競争力があり、外観・設備・共用部の改善によって印象を変えられる物件です。
一方で、次のような場合は注意が必要です。
- 間取りが今の入居者ニーズに合っていない
- 水回りや収納が弱く、生活満足度を高めにくい
- 外観に特徴がなく、競合物件に埋もれている
- 修繕費をかけても家賃上昇や空室改善につながりにくい
- 今後も大規模修繕費が繰り返し発生する可能性が高い
この場合、表面的にきれいにするだけでは、根本的な解決になりません。
大切なのは、
「直せば選ばれるのか」
それとも、
「建替えによって、選ばれる理由そのものを作り直すべきなのか」
を判断することです。
ここを曖昧にしたまま修繕を重ねると、費用だけがかかり、資産価値の改善につながらない可能性があります。
次の10年、誰に選ばれる物件にするのかを決める
これからのアパート経営で最も重要なのは、ターゲットを明確にすることです。「誰でもいいから入居してほしい」という考え方は、短期的には間口が広く見えます。しかし、長期的には物件の個性が弱くなり、家賃競争に巻き込まれやすくなります。
これからは、次のような視点が必要です。
- 女性単身者に選ばれる建物にするのか
- 二人暮らしに選ばれる建物にするのか
- 子育て世帯に選ばれる建物にするのか
- 戸建て感覚を求める層に選ばれる建物にするのか
- 相続後も子世代が引き継ぎやすい資産にするのか
この判断によって、取るべき戦略は変わります。
女性単身者を想定するなら、安心感、デザイン性、収納、明るさ、帰宅時の心地よさが重要になります。
ファミリー層や二人暮らしを想定するなら、広さ、生活音への配慮、駐車場、独立性、長く住める間取りが重要になります。
つまり、建物は単なる箱ではありません。
誰の暮らしを支えるのかを決めることで、初めて戦略になります。
判断基準は「あと10年、家賃を守れるか」
築古アパートの今後を考えるとき、最終的な判断基準はシンプルです。
それは、あと10年、家賃を守れる物件かどうかです。
満室かどうかだけではありません。
今の家賃を維持できるのか。
退去後も選ばれるのか。
修繕費をかけた分、経営改善につながるのか。
子世代に引き継いだとき、負担ではなく資産として残せるのか。
ここまで見て判断する必要があります。
築古アパートの経営判断は、早すぎることはありません。
むしろ、空室が長期化してから、家賃を大きく下げてから、大規模修繕費が重なってからでは、選択肢が狭くなります。
だからこそ今、オーナー様に持っていただきたい視点は、
「今困っているか」ではなく、「10年後も選ばれているか」
です。
この視点を持つことで、再生すべきか、建替えるべきか、あるいはもう少し様子を見るべきかが見えてきます。
そして、建替えによって新しい価値をつくる場合には、普通のアパートに戻すのではなく、市場の二極化に合わせて、明確に選ばれる建物へ転換することが重要です。
「木を見て森を見ず」という言葉があります。
大切なのは、商品を先に決めることではありません。
まず、土地を見て、市場を見て、入居者を見て、オーナー様の将来を見ます。
そのうえで、どの選択が一番よいのかを判断する。これが、これからの築古アパート経営に必要な視点です。
GIFTが考える「家族が幸せになる資産承継」
株式会社GIFTが大切にしている考え方に、家族が幸せになる資産承継があります。
これは、単に土地や建物を次世代へ渡すことではありません。
オーナー様にとって安心できる資産であること。
入居者にとって心地よく暮らせる住まいであること。
地域にとって長く価値を持つ建物であること。
そして、子や孫の世代に「遺してよかった」と思える資産であること。
これが、私たちの考える資産承継です。
築古アパートの課題は、単に古いことではありません。
その建物が、これからの市場に合っているかどうかです。
もし再生によって価値を取り戻せるなら、再生すべきです。
しかし、再生しても差別化が難しい場合は、建替えによって新しい価値をつくる必要があります。
その選択肢として、GIFTでは女性専用アパート「PRIMA」、戸建賃貸「La storia」をご提案しています。
ただし、今回の記事では商品の詳しい説明は控えます。
大切なのは、商品ありきではなく、まず市場を読むことだからです。
市場を読み、入居者を想定し、土地の特性を見極める。
そのうえで、PRIMAが合うのか、La storiaが合うのか、あるいは別の選択がよいのかを判断する。
この順番が大切です。
まとめ：10年後に残る物件は、“選ばれる理由”を持っている
ここまで、アパート市場が二極化していく理由と、築古アパートオーナー様が今から持つべき視点についてお伝えしてきました。
改めて、今回のポイントを整理します。
- これからのアパート市場は、単純に「立地が良い・悪い」だけでは判断できない
- 人口減少よりも重要なのは、単身世帯や共働き世帯など、世帯構成と暮らし方の変化を見ること
- 10年後に厳しくなるのは、特徴がなく、家賃や築年数だけで比較される“普通のアパート”
- 築古アパートで大切なのは、今の満室が「物件の実力」なのか、「家賃や条件によるもの」なのかを見極めること
- 修繕で価値を戻せる物件もあれば、建替えによって価値を作り直すべき物件もある
- 判断基準は、「今困っているか」ではなく、「あと10年、家賃を守りながら選ばれ続けるか」
- これからの賃貸経営では、「誰に住んでもらうのか」を明確にすることが欠かせない
- 市場が二極化するなら、建物も“選ばれる理由”を持つ方向へ進化させる必要がある
本当に考えるべきなのは、「この建物は、10年後も入居者に選ばれる理由を持っているか」
という視点です。
私はこれまで、建築業界で多くの住宅や賃貸物件に関わってきました。
その中で強く感じるのは、建物には「人の気持ち」が宿るということです。
図面上では同じように見える部屋でも、入居者が「ここに帰りたい」と思える住まいと、ただ寝るためだけの住まいでは、時間が経過すればするほど入居率や滞在期間に差が出ます。
そこには、建物に対するオーナー様の想いや愛情が宿っているかどうか？が重要なポイントになります。
築古アパートをお持ちのオーナー様には釈迦に説法なお話で大変恐縮ではございますが、これからは、何となく直して、何となく募集して、何となく家賃を下げるだけでは厳しくなります。
でも、悲観する必要はありません。
土地には土地の力があります。
建物には建物の可能性があります。
そして、オーナー様の想いにも価値があります。
大切なのは、今の市場を冷静に見て、10年後に向けて早めに手を打つことです。
そして、今からでも遅くはありません。
所有しているアパートに想いや愛情を注いでください。
次回は、二極化する市場に対して、建物側はどのように二極化すべきかを解説します。
女性専用アパート「PRIMA」と、戸建賃貸「La storia」が、なぜこれからの市場に適合するのかを具体的にお伝えします。
引用元
- 国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計（全国推計）令和6（2024）年推計」
- 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）結果」
- 国土交通省「令和5年度 住宅市場動向調査 報告書」
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古川 健一
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