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第４弾オンラインセミナースタート！「親から譲り受ける築古アパートの活用方法 ８つの改善メソッド」

第４弾オンラインセミナーが８月よりスタートしました！

今回のメインテーマは「家族の不動産について考えてみましょう！話しあいましょう！」という家族と不動産を取り上げた内容です。

目次

講師は、あの、賃貸経営コンサルティング・石川龍明先生。
過去の実績と経験に基づいた、実践的で効果的な内容をわかりやすく、深掘りしたセミナー講義をブログで伝授します。

１、なぜ家族と不動産をメインテーマにしたのか？

きっかけは、第１弾～第３弾オンラインセミナーを通じて、アンケートや個別相談の中で多かった悩みからでした。

その悩みとは？

「家族と不動産や資産のことで話をすることがないし、きっかけが掴めない」
「そもそも、どんな話を切り出せば良いのかわからない」
「親から譲り受けることになった築古アパート、どうすればいいの？」

親世代オーナー、子世代オーナー関わらず上記のような悩みの声がたくさん聞こえてきました。
なので、少しでも解決の糸口となればと思いメインテーマにしました。

内容を簡潔に言うと、家族と話すきっかけとなる話題を提案させていただきます。
もう少し具体的に言うと、家族と一緒に話すきっけとなる不動産の活用方法 ８つの改善メソッドをご紹介する内容です。

さて、第一回目のテーマは、「物件（外部）改善／新築・リノベーション」です。

２、なぜ家族で話し合うことが必要なのか？

コロナの時代になって世の中が変化してきています。
「Beforeコロナ」⇒「Withコロナ」⇒「Afterコロナ」⇒「New normal」という新しい言葉が生まれてきました。
実は、70~80年周期で地球上で起こっている大変動により、その都度古いモノが無くなり新しいモノが生まれています。

アフターコロナになったら2019年以前の日常には戻れないと言われている中でアパートメントオーナーは何を備えれば良いのか？
その答えは、New Normal時代と言われている「新しい日常」「新しい当たり前」という観点で賃貸経営を取り組む必要があります。

今までは。全て管理会社に任せておけば安心という時代でしたが、これからはオーナー様ご自身が何をどのうように任せているのか？しっかり把握しないといけない時代になります。

任せておけば安心＝大海原を海図と羅針盤が無い状態で航行しているのと同じことです。
とても、危険ですよね。

New Normal時代になって何が変わりましたか？

テレワークと非接触時代が到来しました。
コロナ感染が無かった時は誰しもが予想していなかったことです。
実際にテレワークがどれだけ普及しているのか？

ここで、パーソル総合研究所が企業のテレワーク実施率を調査したデータを紹介します。

・2020年の緊急事態宣言後（4/10~4/12）は27.9%
・2020年の緊急事態宣言解除後（5/29~6/2）は25.7%

という結果になりました。
皆さんはこの数字を見てどう感じましたか？
自分は、まだまだ少ないと感じました。

テレワーク実施率のグラフ

※参考　パーソル研究所「緊急事態宣言解除後のテレワークの実態について調査結果」

実際にテレワークを実施している企業の殆どは大手企業です。
日清食品、HITACHI、GMO、Facebook 、Twitter等々。
中小企業の普及率がまだまだ少ないことや、あるいはテレワークが不可能な仕事かどうかも数字に影響を及ぼしているかもしれませんね。

次に、コロナ後、賃貸入居者の引き合いが増えた地区を見てみましょう

コロナ後に入居希望者の引き合いが増えた地区の表

※参考　NewsPicks【ランキング公開】コロナ後、人気のエリアは「こう変わる」 

神奈川県葉山市や逗子市、千葉県の木更津市や舘山市、栃木県の那須町が上位にランキングしています。
つまり、今までは会社から通勤圏内に住むことが当たり前でしたがテレワークが普及することにより
会社から通勤圏内に縛られずに自分が、家族が住みたい場所に住むという考え方にシフトしていることがわかります。

アパートメントオーナーは、世の中や時代が変化しても、衣食住の住を提供する役割を担っています。
そして住であるアパートメントを守り、入居者を守る責任があります。
何のために守るのか？
それは愛する家族、遺す家族を守るためなのです。
だからこそ、大切なアパートメントで成功大家になるためには家族と話し合うことが大切なのです。

３、家族と話し合うべき５つの外部改善キーワード

さて、本題に戻ります。
賃貸経営について家族と話し合うべき５つの外部改善キーワードを伝授します。

３－１　外壁塗装

外壁塗装のイメージ画像

◆なぜ外壁塗装をするのか？

外壁塗装は外壁に使用する建材自体を保護する役割を担っています。
日本の住宅やアパートの80％以上を占めている窯業系サイディングは、主成分はセメントなので防水性能は全くありません。
そのため、メーカーの工場から出荷時に塗装を行い防水機能を持たせています。
しかしながら、その防水性能も５～7年で切れてしまいます。
そのため、一つの目安として「10年に一度の塗装が必要です」と言われていて、必ずメンテナンスを行う必要があります。

その他には、毎日、風雨や大気中の汚れ、紫外線により色褪せや塗膜の汚れで劣化した外壁を上から再塗装することで新築時のような仕上がりに復元できます。

・資産価値向上⇒建物の劣化を遅らせる
・空室リスク低減⇒外観を良くして入居者の印象をアップ
・コスト抑制⇒定期的な塗装で大きな修繕費を抑制が可能

◆どのタイミングで行えば良いの？
・塗装周期の目安は10年～15年
・年度末や入退去時（3~４月、9月）は避けた方が無難

３－２　屋上・バルコニー・屋根防水塗装

屋根防水工事のイメージ画像
◆なぜ防水工事が必要なのか？
建物の防水は日々劣化していきます。そのため定期的なメンテナンスが必ず必要になります。
雨水や生活用水により建物の劣化は進行し、耐久性が損なわれて腐食やカビが発生する可能性が出てきます。
メンテナンスを怠ると、ひび割れや塗膜の剥がれも発生します。
そうなると建物の寿命が大幅に縮まります。そうならないために防水工事が必要なのです。

◆どのタイミングで行えば良いのか？
・定期メンテンナンスの一つとして考えましょう。
・症状や不具合が出る前に工事を行うべきです。
・一般的に塗装周期の目安は5年～10年

◆アドバイス
定期的にプロの眼で診断してもらいましょう。
ひび割れ、腐食、カビの発生など、プロの目できちんと判断してもらうことが劣化を予防し余計な出費を予防するきっかけになります。

３－３　コーキング＆シール

コーキングのイメージ画像
◆コーキング（シーリング工事）とは何か？
外壁サイディングの継ぎ目や窓や建具や化粧材との取り合い部分をシーリング材で埋める工事のことです。
目的は主に雨漏りを防ぐ防水性の確保です。
日本の建築材料で経年劣化が一番早いのがコーキング材なのです。

◆どのタイミングで行えば良いのか？
・外壁塗装と同じく10年～15年（外壁塗装と同時に行うケースが多い）
・コーキング劣化が酷い場合は10年以内に補修するケースもあります。
紫外線の当たる面は特に劣化の進行度合いが早まります。

◆アドバイス
建築材料用のシーリング材の保証期間は一般的に3年でしたが、平成12年に制定された住宅品確法後、新築住宅に於いては10年保証と
なっています。但し、あくまでもシーリング防水が原因で室内に漏水が生じた場合に、シーリング防水機能を修復する工事のみ適応で
その他の損害については対象外となっています。
※日本シーリング工事業協同組合連合会／日本シーリング材工業会「品確法に対するシーリング防水の保証と補償範囲の考え方」より引用

３－４　エントランス部分

エントランス部分のイメージ画像

◆入居者希望者は建物をこんな風に見ています
パッと見三回です！
何それ？？って思いますよね
三回の内容をお話しますね。

１回目はファサード（外観）
２回目はエントランス（玄関廻り）
３回目はルーム（お部屋の中）

この３回全てパッと見て「ここに住みたい」と思えるか思えないかが勝負なのです。
入居者予備軍（ウェイティング）は２のエントランスをよく見ます。
特に女性の方は気にします。
入居者予備軍とは？
空いているお部屋に、または空いたらここに住みたいと思っている方々です。

なぜ、女性がエントランスを良く見るのか？
それは、ポストに色んなDMチラシが沢山入って口からベロのようにはみ出している汚い状態を見た時に「このアパート、管理が行き届いていないのかな？」って不安に思います。
もうこの時点で終了です。
女性の方は清潔感・快適性・防犯性を兼ね備えたエントランスかどうか？を重要視しています。

ポスト廻りはスッキリとして清潔感があってバッチリ！
宅配ボックスがあるのは不在時や外に出なくても安心！
古くてもいつも掃除されているから綺麗！
共有部に掲示板もあるから安心！

実際にPRIMAではこんな例がありました。
入居者の皆様宛にこんな微笑ましいメッセージが、、、、

「いつもゴミ捨てに協力してくれてありがとうございます。皆様のお陰でこないだ清掃局の方から”ここのアパートの入居者はゴミ出しが綺麗ですね”とお褒めの言葉を言われました。家主としてはとても嬉しいです。」

こんなメッセージを入居者様が見たら嬉しいですよね。
オーナー様と面識が無くてもオーナー様の人と成りがわかります。

PRIMAの入居者の方のアンケートの声をご紹介します。
”このアパートに帰ってくると「お帰りなさい」が聞こえてくる感じがします”
”このアパートに帰ってくると「実家に帰ってきた空間みたいで心がやすらぎます」”

どこのアパートにあるエントランス部分や共有部分のちょっとしたオーナー様の気遣いが意識が、入居者の心に響くポイントになります。
昔みたいに、入退去を繰り返して敷金・礼金で儲ける時代ではありません。

３－５　後付けオートロック

オートロックのイメージ画像
一人暮らし用の賃貸アパートにあったら嬉しい設備ランキングのベスト３に入っているオートロック。

築古アパートには備わっていないのが現実です。
物件の価値を落とさずに空室対策の一つとして後付けでオートロック設置のニーズが増えています。
ただ、何をどうしたら良いかわからないオーナー様も多いのが現実です。

そこで、後付けオートロックについてアドバイスをしましょう。

◆オートロックを導入するメリット
・許可された人だげ入館させることにより、不審者の侵入を妨ぐことができます。
・新聞の勧誘とかセールス等を玄関ではなくエントランスのインターフォンで対応し断ることができる
・分譲マンションの場合、マンション全体の資産価値を上げる事となり、物件の売却時に有利になります。
・空室率の改善につながります。

◆オートロックを導入しないデメリット
・防犯性能が低いため空き巣の標的にされる
・実際に空き巣などの被害が発生すると退去者が増え、空室化を招く恐れがあります。
・オートロックが無いと、新規入居者の獲得が困難になります。

◆後付けオートロックで利用する回線は２つ
WIFIと有線の２つです。
WIFIの方がコストも安く手軽に設置できます。但し、こんなトラブルがありました。
某通信会社の携帯電話が繋がらなかった時にWifi回線を使ったオートロックが使えないというトラブルが発生しました。
こんな時でも問題なく使えるのが有線です。
有線の場合、昔のマンションやアパートには必ず設置されている電話回線を使用します。
新しく電気回線を設置する必要がありませんのでコストダウンと手間が省けます。

◆有線（電話回線利用）のオートロックシステムを導入するメリット
・既存のマンションやアパートでも大掛かりな配線工事が不要なのでコストを大幅にカットできます。
・一般の電話回線を用いるため、短期間での設置が可能
・居住者の方はICカードをリーダーに近づけて解錠が可能な安心の非接触対応
・複製しにくいICカードを採用。登録と抹消が簡単なので退去や紛失時でも安心

 

４、大規模修繕工事で減価償却を活用する節税対策とは？

節税対策のイメージ画像

耐用年数が過ぎているアパートの建て替えや売却せずにアパート経営を続ける場合、大規模修繕を行うことで再び減価償却が活用できます。
その際、申告時に注意しなければいけないことがあります。
それは、経費項目です。
賃貸アパートで大規模修繕工事の費用に関して、会計上「資本的支出」と「修繕費」のいずれかで計上します。
その際に、工事費用が１００万円以上で、アパートの耐用年数を延長、もしくはアパートの資産価値を上げる事が目的の場合
「基本的支出」で処理をしなければなりません。
原価償却のメリットを上手く利用することで節税対策が可能となります。

５、まとめ

是非、このブログを読んでいただきましたオーナー様は、５つのキーワードを基に家族同士でインプット／アウトプットを実践してみてください。
そうすることで、自らが賃貸経営の知識も増えて、家族間のコミュニケーションも増えます。
他人任せではなく、オーナー自らが賃貸経営について真面目に積極的に取り組み、家族と共に納得しながら賃貸経営を進めて行くことが成功大家になる秘訣です。

▼第４弾オンラインセミナー「家族の不動産について考えてみましょう、そして話し合いましょう」の詳細及びお申込みはコチラ
https://www.prima-apartment.com/seminar/

 

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永田 輝彦（ながた・てるひこ）

株式会社プリマ倶楽部 代表取締役。「プリマ」アパート建築を通じ、お客様のパートナーとして「ストーリーのある賃貸経営」をサポートすると共に、さらに“大人が目を輝かせていられる”事業の創造を目指している。