建替え? それともリノベーション? ~耐久性と合法性を考える~

所有しているアパートが古くなったら、建替えるべきか、リノベーションするべきか。オーナー様の悩みどころでしょう。
最近、プリマ倶楽部にもこういったご相談が寄せられることが多くなってきました。とくに、築25~30年の木造アパートのオーナー様が多いように感じます。ちょうどバブル期前後、賃貸物件の賃貸着工率が現在の2倍以上だった時代に建てられたのでしょう。

建替えか、リノベーションか。この疑問に対して、残念ながらすべての方に共通する正解はありません。それぞれのオーナー様の目的によって判断の基準が異なるため、選択のゴールが変わってくるからです。

悩んでいる大家さん

建築物の安全・安心に影響する、耐久性と合法性

さまざまな角度から比較検討して判断することが大切ですが、ここでは判断材料となり得る5つのポイントを取り上げてみます。それは「耐久性」、「合法性」、「収益面」、「節税面」、「心理面」です。

【耐久性】
耐久性は、入居者様の安全に関わる重要項目です。1981年に施行され2000年に改正された新耐震基準に適合しているか、まずは診断をしてください。多くの自治体で耐震診断や耐震補強を促進する動きがあり、耐震診断を無料で行っていたり補助金が出たりしていますので、利用してみてはいかがでしょうか。

1995年の阪神淡路大震災では建築物の倒壊による被害が大きく、そのほとんどが2×4工法以外の木造・軽量鉄骨造りでした。その現実を見ると、耐震補強を含めたフルリノベーションより、建替えによって耐久性を高めるという選択が賢明です。

【合法性】
建築物建設にあたって避けて通れないのが、合法性です。経年した建築物の場合、建築当時は適正であっても、その後の法令改正や都市計画変更等によって、現行法では不適格な場合もあります。
こういった建物を「既存不適格」といいます。建築基準法は着工した時点の法律を遵守することが原則なので、そのまま使用していても違法ではありません。

けれども建替えや増築の際には、その時点の法律に適合するようにしなければなりません。
そうなると、たとえば接道幅員の不足により再建築ができない、建ぺい率や容積率の変更により建替えると部屋数が減ってしまうという問題が起こる可能性もあります。
そういった場合は、リノベーションを選択することになるでしょう。

建築中の建物

次回は金銭的な側面である、収益面、節税面について比較したいと思います。

プリマ倶楽部では、古くなったアパートの建て替えやリノベーションのご相談にも、専門家チームでしっかり対応させていただきます。
お悩みをお持ちのオーナー様は、ぜひお気軽にご相談ください。

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満室カフェ・マスター永田

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