近年、賃貸市場を取り巻く環境は時代背景と共に大きく変化しております。
特に単身者向け物件の代表格であるワンルームマンションやアパートの供給過剰が問題視されています。
そのため、ターゲットがワンルームの需要が見込めるエリアでアパートやマンションの建築を検討しているオーナー様は、ワンルームで建てるべきなのかどうか？と悩んでいるオーナー様も少なくありません。
そこで、今、ワンルームを建てることをやめるのが最適解なのか？
私達GIFTの見解と、情報に惑うことなくオーナー様ご自身で判断できるように押さえるべきポイントを詳しく解説していきます。
【記事更新日：2025年5月28日】
「ワンルームはもう飽和状態なので、やめたほうがいいです」
建て替えや新築を検討しているアパートオーナーが良く耳にする、大手ハウスメーカーの営業マンから言われるフレーズがあります。
そのフレーズとは？
「ワンルームはもう飽和状態なので、やめたほうがいいです」
確かに大手メーカーの営業マンが言うのであれば、間違いないと安心しきってしまうのが普通だと思います。
ご計画地が一人暮らし需要が見込めるエリアでも、上記のようなことを言われることがあると聞きます。
もちろん、それらの提案が正しくないということではありません。
言われたことを鵜呑みにするのはやめましょうということをお伝えしたいのです。
そのためには、オーナー様ご自身で判断できる基準を持つことが必要です。
では、基準となるポイントを解説していきましょう。
結論は、そのエリアに見合った間取りのアパートを建築するのが成功の鍵
結論から申し上げますと、そのエリアの入居者ニーズに見合った間取りのアパートを建築するべきです。
アパート経営は十数年続きます。
アパート経営はお子様、お孫様の世代に渡って続く事業です。
アパート経営は築年数が経過すればするほど収益性は右肩下がりになります。
十数年も経てば、賃貸市場のトレンドや、入居者ニーズも常に変化していきます。だからこそ、建築検討時のトレンドや一時的なニーズに安易に乗るのではなく、長期的な視点で市場動向を見据え、オーナー自らが戸惑うことなく判断できる基準（知識）をしっかり身に着けることが、アパート経営を右肩下がりにさせない重要なポイントになります。
「ワンルームが多いから他の間取りにすれば良い」という短絡的な思考ではなく、
「駅からのアクセスが悪ければ、ファミリー向けの間取りにする」あるいは、「大学や病院が近く、単身者の流入が多いエリアであれば、属性に見合った間取りにする」
など、きちんとエリアの市場性を把握し、ターゲットとなる入居希望者のニーズに合わせた仕様や間取り戦略を考えて、その入居希望者が「ここに住みたい」というアパート建築をすることが成功への近道です。
もう少し掘り下げてみましょう。
なぜワンルームは飽和しているのか？ 過去の供給過剰と人口構造の変化
ワンルームの供給がピークを迎えたのは、1988年～1990年頃、第二次ベビーブーム世代が高校を卒業し、進学や就職で一人暮らしを始める時期でした。しかし、その後の日本の出生数は減少の一途を辿り、2020年には過去最少の約84万人となりました。これは、ピーク時の1973年（約209万人）と比較すると、約40%もの減少です。
この人口構造の変化こそが、現在、ワンルームの賃貸物件で空室が目立ち始めている大きな理由の一つと言えます。つまり、当時は一人暮らしがトレンドとなり、ニーズが増えたことによるワンルームの大量供給と、出生数減少に伴った、単身者人口の減少というダブルパンチが、ワンルーム市場が飽和状態になっているのです。
(引用元：厚生労働省「出生数、合計特殊出生率の推移」より引用)
1LDKや2LDKなら安心？ 新たな供給増による飽和リスクの可能性大！！
当時、「ワンルームの供給が足りない」と言われた時代に建てられた物件が、現在、空室に悩まされているという事例が増えています。同様に、「今はワンルームが飽和しているから」「1LDKの需要が高まっているから」「これからは2LDKが主流になりますよ」と言われて、安易に1LDKや2LDKの建築に舵を切ることは非常に危険です。なぜなら、現在は1LDKや2LDKの供給数も増加傾向にあり、数年後にはワンルームと同じように、空室率の上昇や家賃の下落といった飽和状態に陥る可能性も十分に考えられるからです。
相続対策だけを考えてアパート建築をすると失敗します！
相続対策としてアパート建築を行うオーナー様も多いはずです。
なぜなら、単に建物を建てることによる不動産の相続税評価額を時価よりも下げることだけでなく、長期にわたり安定した家賃収入を得て、相続税の納税資金の確保や借入金の返済を計画的に行うことにメリットがあるからです。
しかしながら、相続税対策だけを考えてしまい、早く対策をしないとと思い、目先の需要やハウスメーカーの標準的な提案に乗って安易に建築を決めてしまうと、数年後の市場の変化に対応できず、期待した収益が得られず、かえってご自身の負担や遺された家族の負担を増やす結果になりかねません。そうなると、家族の幸せのために、折角、借金を背負ってまでアパートを建てたことが全く無意味になってしまいます。
永続的に安定した収益性を確保し、「成功する相続対策」としての賃貸経営を実現するためには、相続税対策のためだけに、現在のトレンドや特定のハウスメーカーの提案する効率重視のプランに盲目的に従うのではなく、より多角的な視点が必要です。ご所有地の立地条件、周辺の競合物件の状況、そしてこれから数十年先の地域の人口構成やライフスタイルの変化などを徹底的に分析し、将来にわたって「入居者に選ばれ続けるアパート」とはどのようなものなのかを、慎重に見極めることが何よりも重要になります。
賃貸経営で重要なのは「選ばれ続ける物件」であること
では、「入居者に選ばれ続けるアパート」とは一体どんな物件なのでしょうか？
それは、下記の２点だと私達は考えます。
・入居希望者が、内見の際に「このアパートに住みたい！」と強く感じさせる魅力がある物件
・入居後も「こんなに住み心地が良い賃貸は他を探してもない！」と安心感と希少価値性が高い満足感を与え続けられる物件
この２つを実現できているアパートは、良い入居者が永く住んでくれるので空室が頻発することもありませんし、転勤等の理由で万が一、空室になっても、ウェイティング（空きを待っている入居者予備軍）が常にいるので、すぐに入居者が決まります。
では、『入居者に選ばれ続けるアパート』になるためにどうしたらよいのでしょうか？
それは、周辺の競合物件と比べて、明確な差別化を打ち出すことが鍵となります。
他物件と差をつける！差別化戦略のヒントとは？
「入居者に選ばれ続けるアパート」になるためには、周辺の競合物件との明確な差別化が不可欠です。
差別化のポイントを見つけるのは難しいと思っている方もいらっしゃるかもしれません。そこで、参考までに、弊社のワンルームタイプの【PRIMA】がどのような点に注力して差別化を図っているかをご紹介いたします。
※2010年に完成した、ワンルーム16世帯の「PRIMA新横浜五番館・六番館」
＜ワンルームタイプ・PRIMAの差別化ポイント＞
- 入居者を一人暮らしの女性限定にすることで、安心感と希少価値性を強くアピール
- ヨーロッパの街並みを彷彿とさせるお洒落な外観デザインで、競合物件との差別化感を醸し出す
- 自然素材のドアや内装材、対面型キッチンを採用したインテリアは暮らしに安堵感と充実感を与えます
- 天井高3.6ｍの開放感あふれる室内空間で、一般的な賃貸物件にはない広々とした空間と贅沢さを演出
- 全室ロフト付き・角部屋という希少性で、プラスアルファの価値を提供
- オートロック・内廊下による高いセキュリティで、入居者の不安を解消
- 木造2X4工法による耐震性・断熱性・低コスト化を実現
- 豊富な収納スペースで、居住者の利便性を向上
- 1ルームでありながら実質1LDKとして使えるコスパの良い間取り
このように、ターゲット層を明確にし、デザイン性、機能性、安全性など、多角的且つ、入居者の視点から差別化を図ることで、ワンルームタイプでも、時代や間取りに左右されない強い競争力を生み出すことができるのです。
PRIMAの女性専用単身向けは、2024年4月現在、全国で3000室、330棟建っており、入居率は約98%という実績が、正に物語っています。
▼PRIMAの差別化ポイントを詳しく知りたい方はコチラ
https://www.prima-apartment.com/sabetuka/
希少価値性が高いアパートは、永続的に安定した収益性を生み出します
大事なのは、「いつの時代でも選ばれるアパート」を建てるということなのです。
飽和状態になっても、選ばれるアパートは必ず存在します。そのアパートが築古になっても満室になるのは、他のアパートでは満たされない希少価値性があるからなのです。
希少価値性が高いと、周辺の相場家賃より多少高くても入居が決まります。
実際、PRIMAは、殆どの物件で周辺相場家賃よりも1割前後上げています。更に、2007年10月に竣工した、神奈川県横須賀市にある最も古いPRIMAは、なんと1年目当初から家賃を落としていません。
相場家賃よりも高くしても、永続的に満室経営が実現できれば、自ずと収益性も良くなります。
しつこいようですが、「周辺の競合物件との明確な差別化」を図ることは、遺す家族に喜ばれるアパートを建てる上で、非常に重要なキーワードですので覚えていてくださいね。
契約前に必ずモデルルームは見に行って下さい！
私達は、PRIMAのモデルルーム見学をお薦めしています！
なぜなら、PRIMAの差別化ポイントをオーナー様ご自身の五感で感じていただいた方が、建築を検討しているオーナー様の決断が速いのと、ミスマッチを回避できるからです。
他メーカで検討している場合も、契約前に必ず検討しているメーカーのモデルルームを見に行ってください。
その時に、大事にしていただきたい判断基準をお伝えします。
オーナー様ご自身が「ここに住みたいと思うか？思わないか？」です。
PRIMAをご見学しにきたオーナー様の殆ど言っても過言ではないくらい、「ここに住みたい」と言ってくれます。
その他は、「建物全体の雰囲気」「自然素材の質感」「空間の広さ」を高く評価していただけます。
カタログや動画で見るよりもリアルでの体感の方が、圧倒的に建物の良さを感じることができます。
見に来られた方、ほぼ全員が、「見に来て良かった」と言ってくれます。
もし、PRIMAを見たいと思ったオーナー様は、是非、オーナー様ご自身の目で肌で確かめてみてください！
モデルルームは、下記の通り、全国10カ所にございます
・東京（世田谷区）
・埼玉（草加市）
・神奈川（新横浜）
・千葉（佐倉市）
・茨城（つくば市）
・愛知（清須市）
・大阪（摂津市・東大阪市）
・福岡（久留米市）
ご見学は無料ですので、是非、一度ご覧になってはいかがでしょうか？
▼モデルルームのご希望はコチラ
https://www.prima-apartment.com/modelroom/
※ご希望の場所と日時とともにお申し込みくださいませ。
まとめ
最後までこのブログをお読みいただきありがとうございます。
上記の内容を箇条書きにしてまとめてみましたので参考にしてみてください。
・大手メーカーからの提案は鵜呑みにせず、本当に市場のニーズとマッチしているかどうか？考えましょう。
・供給過剰と人口の構造変化によりワンルーム市場は飽和しましたが、1LDKや2LDKも同様のリスクがあります。
・相続対策だけでアパートを建ててはいけません。
・ワンルームでも「入居者に選ばれ続けるアパート」を建てれば、永続的に安定した収益性を生み出せます。
・建てた後、十年後、数十年後も安定した収益性を生み出せるアパートを建てることを重要視してください。
・入居者に選ばれ続けるアパートを建てるポイントは「周辺の競合物件との明確な差別化」を図ることです。
私達は、希少価値性の高いアパート建築に特化した商品作りに徹底して注力しています。
アパートの新築や建て替えのご相談はもちろん、第三者的な目線での、他社で検討中の段階で、提案されているプランが適正かどうかの分析も無料で承っておりますのでお気軽にご相談ください。
相談を受けたから、建てて下さいなどという営業は一切いたしません。
私達は、説得するのではなく、納得していただけた上で次のステップに進めていく営業スタイルを取っておりますのでご安心ください。
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https://www.prima-apartment.com/contact-hikaku/
このブログがアパート建築を検討しているオーナー様のお役に立つことになれば嬉しいです。
※愛知県清須市にあるモデルルーム／女性専用単身者向けPRIMAの外観
古川 健一
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