石川龍明の賃貸経営レッスン[メソッド2]～空室対策と満室対策とは
賃貸経営コンサルティング・石川龍明先生が教える、満室経営の成功のカギ。大人気セミナーのすぐに経営に活かせる実践的な内容を、テーマごとにブログ＆動画で伝授します。
今回は、成功大家に変わるペンタグラムから、ステップ１の「空室対策」とステップ2の「満室対策」について解説します。
空室になるとわかった時点でスケジュールを組む
空室になる場合は、必ず1ヶ月前には連絡がきます。
そのときに「まだ1ヶ月ある」と思わずに、空室になることがわかった瞬間からスケジュールを考えなければいけません。
ここでいうスケジュールというのは、次の入居者がいつから住めるのか、その日にちを決めること。まずはそこから始まります。そのための仕組みを作っておくことも大切です。
入居者が退去したら、何が必要なのかを考えてみてください。
お掃除だけで大丈夫なのか。それとも、入居整備が必要なのか。クロスを一部張り替えたり、建具を変えたり、水道の蛇口を変えたり、ウォシュレットを変えたりしなければいけないのか。そういった知識を事前に持っておくことが重要です。
そして実際にお部屋が空いたら、実際にお部屋を見て、何に、どれくらいかかるのかを確実に把握すること。お掃除は何日に入って、何日に終わるのか。入居整備が必要だったら、見積もりを出してもらって、いつまでにできるかという話です。
次の入居者が住める日を基準に手配する
繰り返しになりますが、このときに忘れてはいけないのは、いつから次の入居者が住めるようになるかを、しっかり決めておくこと。そのスケジュールを基準にして、手配をしてください。
そうしないとないと、いろいろなことがずれていってしまうのです。きちんと決めていても工事日程などがずれてしまうことはありますが、少なくとも決めておけば、それほど大きなダメージを受けずにすみます。
こういったスケジューリングや業者の手配、コントロールはアパートオーナーである大家さん自身で行うことが重要です。
オーナー自身がコントロールする
オーナー様の中には、スケジューリングや手配は管理会社に任せているという方もいるのですが、任せっぱなしにはしないでください。
空室になったときに、次の入居者が住める日を決めて手配をし、発信をしているかどうか。その情報をきちんと共有して、その上で任せるのであれば問題はありませんが、そうでないとたいへんなことになってしまうからです。
家賃が1ヶ月10万円の部屋が、2ヶ月空室だったとしましょう。家賃収入がない2ヵ月間、お腹を痛めるのは誰ですか？
こういう言い方はしたくありませんが、管理会社は入居者が決まらなくても、管理していることで収入はあります。「3ヶ月も入居者が決まらなかったので、半分払います」なんていう管理会社があればすぐにでも提携しますが、そんなことはありません。
お腹が痛いのはオーナーです。他の方はお腹が痛くないので、極端に言えばいつ決まってもいい。ですから手配やスケジュールのコントロールは、オーナー様自身が行う必要があるのです。
満室対策はシステマチックに考える
満室対策として、満室までの経緯をノートに書き留めておいてください。また、上下階の音の問題でトラブルがあった時に、どういう対処をしたか。そういったことも、全て書き留めておくのです。これを次の経営者になる息子さんやお孫さんに渡していただくと、とても参考になりますし、喜ばれます。
皆さんが賃貸経営者として実践してきたことですから、いちばんの教科書になるのです。
また実際にトラブルが起きたとき、どうすれば良いかという決めごとを作っておくのも大切です。
例えばオーナーであるあなたが、旅行に行っている間に給湯器が壊れたとします。そうなると交換が必要になるでしょう。
給湯器の値段は9万から10万くらいだと思いますので、「9万円以下だったら許可を取らずに変えていい、9万円を超えるようだったら携帯に電話をするように」と、決めておくのです。そうすることで、入居者の方がお風呂に入れない時間を短くすることができます。
満室を維持するにはトラブルがないのがいちばんですが、何かあったら早急に対処することが重要です。そのためにもシステマチックに考えましょう。
今回は成功大家へのステップとして、空室対策と満室対策についてお伝えしました。
次回は次のステップである、テナントリテンションとウェイティングについて解説します。
↓こちらの内容は、石川先生の動画でもご覧いただけます。↓
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石川 龍明
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