HOME 満室カフェ お知らせ アパート収益改善のための修繕ポイント~外回り編~

アパート収益改善のための修繕ポイント~外回り編~

計画的な修繕が必要な物件の外回り。その目安は?

賃貸経営コンサルティング・石川龍明先生が教える、満室経営の成功のカギ。大人気セミナーのすぐに経営に活かせる実践的な内容を、テーマごとにブログ&動画で伝授します。

前回はアパート内部、室内の修繕についてご説明しました。
今回は「物件の外回りに関する修繕」をテーマに解説します。

防水加工は10年から15年ごとにメンテナンスを

物件の外回りは、日々風雨にさらされています。ですから劣化を防ぎ、建物自体を長持ちさせるためにも修繕が必要になります。
具体的には、屋根や屋上の防水、ベランダや階段の防水・手摺の坊錆、外壁の補修です。

まず屋根や屋上。この部分の防水加工は、定期的なメンテナンスが欠かせません。たとえ小さな傷であっても、そのままにしておくと雨漏りが発生するなど、建物自体が大きく損傷する原因になります。そうなると大規模修繕が必要になってしまいますので、早めに防水加工を見直してください。目安は10年から15年ですが、予備修繕をすることで劣化を最小限に抑えて、大規模修繕の時期を延ばすこともできます。

そのために必要なのが定期的な検査です。検査をすることで小さな不具合を少しでも早く見つけて、すぐに予備修繕をすることを心がけてください。

鉄錆の放置は事故につながる危険性も

次にベランダや階段、そして手すりです。
鉄製の場合は放置しておくと、どんどん錆びます。例えば、錆びた手すりで怪我をすることもありますし、階段が錆びてステップがはずれてしまったら、事故にもつながりかねません。ですから10年から15年くらいを目安として、防水加工・坊錆加工をし直してください。

これらの費用を抑えるために、錆びない素材を使うのも工夫の1つです。
例えばアルミを使えば、汚れも目立ちませんし、錆びることもありません。修繕費も抑えることができます。ですから修繕のタイミングで、鉄製からアルミ製に変えるという選択肢もあります。

足場が必要な外壁補修時に塗装も塗り替え、費用を削減

そして外壁の補修。ヘアークラックといって、人間の髪の毛と同じくらいの傷は中に入ってきませんが、それより大きな傷だと中まで割れている可能性があります。そういったことも、しっかり調べてください。

経年劣化による外壁補修で、いちばんお金がかかるのがコーキングです。サッシ回りやドアの建具、玄関、屋根など、建物ではさまざまな部材とサイディングをコーキング(継ぎ目の隙間に目地材を充填)しています。ですから足場をかける必要があり、その分、費用もかかるのですが、足場をかけるのですから、ついでに塗装を直すことも考えると良いでしょう。
これが早いものでは7年、10年。平均的なものは、12年に1回くらい。ですから12年、24年、36年というスパンで外壁部分を検査して、必要に応じて足場をかけて修繕する形になります。そのために必要な修繕費を積立しておく必要があるのです。

ちなみにプリマのアパートは、1階部分から2階部分の半分くらいまでがレンガになっているので、20年くらいは修繕しなくても大丈夫だと思います。これが修繕費の軽減、メンテナンスフリーにつながるのです。
使う素材によってメンテナンスのスパンが変わることも、覚えておいてください。

計画的な補修のために修繕費を積み立てる

アパートの修繕は、計画的に進めることが大前提です。設備の入れ替え時期の計画を立て、屋根・外壁などの点検・修繕の計画を立て、そのための修繕費の積立を必ず行うようにしてください。

では修繕積立は、どのくらいがベストなのでしょうか。
未来のことですから正確には出せませんが、目安としては新築から10年であれば本体価格の5パーセントくらい、20年を超えたものに関しては、本体価格の10パーセントくらいの金額があれば大丈夫かなと思います。そのために毎年、積み立てておく必要があるということです。

良い入居者に入ってもらい、長く住んでもらうためには、しっかりと修繕をすること。そのために修繕のお金を、計画的に積み立ててください。

修繕費を抑える3つのポイント

修繕費に関して多いご質問に、なるべく費用を抑えたいというものがあります。
そのためのポイントは3つあります。

1つ目は入居者審査を確実にすること。
建物やお部屋の傷み方は、人の住まい方によって変わってきます。ですから属性の良い入居者様を確保して、長く住んでいただく。建物にも愛着を持って大切に住んでいただけるように、入居者審査を確実に行うことが重要です。

2つ目は、不具合が発生する前に定期的に修繕を実施すること。
そのためには予備点検も必要です。例えば入居者さんが退出した時に、業者さんだけではなくてオーナー様ご自身も立ち会って、どこが悪くなっているのかを点検してください。
それ以外にも機会があるごとに予備点検をして、定期的に修繕が実施できるように心がけることです。

3つ目は、修繕費用も計画に入れた建築プラン。将来、修繕費がかかりにくいプランを採用することです。
そこで覚えておいてほしいのが、何回もお話ししているメンテナンスフリーという考え方。建築・新築でもリノベーションでも、メンテナンスフリーを念頭に置いて計画してください。

今回は、物件の外回りに関する修繕についてお話ししました。
アパートの傷み方や劣化は、入居者様のライフスタイルや使い方に左右されます。ですから、どういう方が住んでくれるのかが非常に重要なのです。

そこで次回は、入居者心理について解説したいと思います。

↓こちらの内容は、石川先生の動画でもご覧いただけます。↓

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石川 龍明

「横濵快適住環境研究所」代表、不動産活用コンサルタント。賃貸経営で一番問題となる『空室対策』のプロフェッショナルとして、多くの地主・家主・資産家様の悩みや問題点を解決。全国でセミナーを開催するほか、リノベーションブランド『DRAGON VINTAGE』などのプロデュースを手がける。ニックネーム 龍(りゅう)さん。http://www.shin-chintai.com