入居者の心理を考えてみる
賃貸経営コンサルティング・石川龍明先生が教える、満室経営の成功のカギ。大人気セミナーのすぐに経営に活かせる実践的な内容を、テーマごとにブログ＆動画で伝授します。
今回のテーマは、「入居者の心理」です。
アパート経営の成功とは？
アパート経営は入居者の払ってくれる家賃によって成り立ちます。
では成功しているアパート経営とは何ですか？ 良い入居者が、周りの平均家賃を上回る「創造家賃」を払って、長く住んでくれることですよね。
そのために重要なのは、入居者がどういう人かをきちんと把握して、入居者の心理を知ることです。
あなたのアパートには今、どんな人が住んでいますか。
男性ですか？ 女性ですか？
学生さんですか？ 社会人さんですか？
年齢は、いくつくらいの方ですか？
どこにお勤めですか？
休日は、どんなことをしていますか？
平日の帰りは早いですか？ 遅いですか？
どんな趣味を持っている方ですか？
性別や年齢、学生なのか、社会人であれば勤め先はどこなのか。これは入居申込書を見ればわかります。
それ以外のことは、緩いコミュニケーションの中からわかってきます。
長く住んでいただいている人が皆さんのアパートにマッチしている方なので、そういうことを読みとっていく。これが入居者心理を知ることになるのです。
入居者心理とアパート建築の関係
新築のアパートを建てるとき、エリアによって入居者を想定します。
例えば、利便性が良いので単身の働き盛りの人に向いているとか、近くに大学があるので学生向けにしようとか。あるいは車が必要だけれど環境が良くて、すごく評判の良い小学校が近くにあるとすれば、子育て世代のアパートになりますよね。
こうして想定した入居者が住むために、どんな間取りだと住みやすいか、どんな設備やサービスがあれば快適に過ごせるのかを考えて、アパートを建てます。そのためには入居者が
「ここに住むことで、こんな毎日を過ごすことができる」
という心理に基づいた分析が必要です。ですからアパート建築は、入居者の心理に深く関係しているのです。
入居者心理による新築アパートの対策
入居者心理に基づいて、誰が住んで、どんな生活をしたいかを想定すると、特に新築アパートの場合は、新しい時代への対応を考える必要があります。
まず無料のインターネット、Wi-Fiです。提供しているアパートもありますが容量がまったく足りません。今の時代は1部屋に対して1ギガくらいが必要です。
最近は新型コロナウイルスの影響で、リモートワークになって家で仕事をする人も増えたことで、はっきりわかりました。インターネット接続の不具合に関するクレームが、本当に多いのです。
ですからお金をかけてもスペックの良いものを入れて、インターネットの環境を整え、無料で提供することです。今の時代はインターネットに関するストレスがないことが、長く住んでもらう大きなポイントになるでしょう。
次にセキュリティに関する設備。これは当たり前のことですが、オートロックやインターホンですね。
そして宅配ボックス。通販が主流になってきたこともありますし、コロナ禍以降は対面を避けたい、非接触にしたいという風潮もありますので、これも必須です。
ターゲットによってスペックを変える
ファミリータイプのアパートなら、追い炊き機能もありかもしれません。昔のように、家族が順番に入浴するということは少なくなっていて、お父さんは夜、娘さんが朝にお風呂に入るという家庭もあるでしょう。
ただ単身者をターゲットにしたアパートでは、あまり必要ないと思います。単身でもオーバースペックで追い炊きを入れたいなんていう人もいますが、そんなに使わないですね。また追い炊き機能があると、寿命が違ってきます。追い炊き機能が付いていると7年から8年ですが、普通の溜め式のものでは10年から12年くらいもつのです。
このように新築アパートの場合は、誰に住んでもらうかを考えてスペックを決めていくことになります。
古いアパートの空室対策とは
古いアパートの場合は、入居者心理を考慮した空室対策になります。古いアパートでも入居したいと考えている人は、新築物件よりは借りやすい条件を求めるでしょう。
そこで敷金礼金なしやフリーレントの活用、入居条件を緩めるということが考えられます。ただ、この方法は注意が必要です。入居の条件が緩くなることで属性の悪い人が入ってきたら、今入っている良い入居者が出ていってしまうことあるからです。
オーナー様の中には入居条件を緩めるということで、初年度に必要な30万円を分割して2年分の家賃にプラスして払ってもらうという方もいます。良い入居者だけれど初年度の金額が大変だというのであれば、こういった方法もあるのです。入居者にとって初期の負担軽減は心理的に余裕ができますし、オーナーにとっても入居者との信頼関係が生まれるというメリットがあります。
そしてネット広告の強化です。今後、ネット広告は非常に大事なものになっていくと思います。自分でできなかったら、周りのプロの方に頼んででもネットによる広告展開をしてください。
また家賃の値下げ、全面的なリフォーム、管理会社を切り替えるという選択肢もあります。
こういうことができるのであれば、やるべきだと思います。できなければ入居者に退去していただいて、建て替えということにもなるでしょう。
アパート経営の成功は、優秀な入居者に家賃を払い続けていただくことです。良い入居者を確保して長く住んでもらうためには、建物自体のスペックが良くないといけません。
そこで次回は、アパート建築プランの考え方について解説します。
↓こちらの内容は、石川先生の動画でもご覧いただけます。↓
最新の情報満載の賃貸経営実践セミナーを毎月オンラインで開催中！
人気講師・石川龍明先生の［参加費無料］セミナーへ、ぜひお気軽にご参加ください！！
石川 龍明
最新記事 by 石川 龍明 (全て見る)
- 賃貸経営で知っておきたい、長期修繕計画 - 2022.12.20
- アパート経営で知っておきたい、コロナ後の賃貸の動き - 2022.12.06
- 賃貸経営で知っておきたい、3点ユニットをリノベするアイデア - 2022.11.21