入居者が長く住んでくれるアパートプランとは？
賃貸経営コンサルティング・石川龍明先生が教える、満室経営の成功のカギ。大人気セミナーのすぐに経営に活かせる実践的な内容を、テーマごとにブログ＆動画で伝授します。
今回のテーマは、「プランの考え方」です。
土地を活かすために最良化を考える
あなたの土地は世界にたった1つですよね。ですから建ぺい・容積・南側の向き・風の通り方・光の入り方も、世界にたった1つなのです。ですからちゃんと調べて、あなたの土地にあった建築プランを考えてください。
「このアパートなら、うちの土地に建築できる」
ではなく、
「この土地なら、どんなアパートを建てるのが一番良いのか」
と考えるのです。
建築会社のプランに合わせて土地を使うのではなく、あなたの土地に合ったプランで図面を書いてくれる所に依頼をしてください。
道路斜線・北側斜線というのは、ざっくりいうと建築物の高さや陽当たりに関することです。これは専用のソフトを使って割り出します。
バブルの頃は、建ぺい率・容積率を最大にしてくださいという世界でしたが、今は最良化です。
入居者も、
「こういう所に住めればちょっとゆとりがあって、収納が多くて良い」
と言います。
時代が求めているのは「最大化より最良化」広いかどうかより住みやすいプランなのです。
ポイントは使いやすさと収納スペース
使いやすい設備やアパートの清潔感も考えなければいけません。
特に設備については建物や部屋にぴったりと合う製品を選びましょう。スーツに例えれば、どこにでも売っている既製品のつるしではなく、体の寸法を当たって作るタイプが良いと思います。
そして収納。以前は収納が少ないプランが、非常に多かったのです。収納を付けると4畳半になってしまうので、収納を付けずに6畳にして広く見せていたのですが、そんな時代は、もう終わりました。今は収納をどう付けるかという点がプランのポイントになります。ウォーキングクローゼットやクローゼットを付けるという考え方ですね。
これは戸建て住宅の設計でも賃貸の設計でもそうですけれど、当たり前のように寝室にクローゼットを付けている方が多いのです。
ただ、旦那さんと奥さんの起きる時間が違うとか、会社に行く時間が違う。もしくは、夜遅くまで仕事をするようなことあると、寝室で寝ている時にパートナーがウォーキングクローゼットから服を出す音で、目が醒めることもありますよね。今はコロナの影響で家にいる時間が多くなっていますから、何が何でも寝室にクローゼットではなく、表にウォーキングクローゼットを置くというプランも良いと思います。
住み心地に大きく影響する断熱性と遮音性
実は入居したのにすぐ出て行く原因は、断熱性・遮音性に問題があるからなのです。これが住み心地の違いになります。
断熱性・遮音性は、入居する方にとっては良くて当たり前。特にコロナ禍以降はオンライン化が進んで、家での過ごし方も変わってきています。家にいる時間が多くなったので人の生活音や光熱費が、今まで以上に気になるのです。ですから断熱性・遮音性に気を遣っていないアパートだと大変です。
「今どき、そんなこともできていないの？」
と思われて入居が決まらないかもしれませんし、入居してもすぐに退去されてしまいます。
ですから少し費用はかかりますが長い年月を考えたら、断熱性・遮音性は非常に大事なのです。
ターゲットや時代の変化にあわせたプランも
もう一歩進んで住み心地を考えると、ターゲットをある程度限定したプランも良いでしょう。
例えば料理を振る舞うのが好きな人が住むことを想定して、大きな対面キッチンを設置してステージのようなレイアウトにする。
海の近くであればサーファーが住みたくなるような、ビーチハウススタイルにする。
あるいは、リモートワークに対応できるようなスペースや部屋を作る。これも住みの良さに繋がり喜ばれますし、
「家賃が少し高くても入居したい」
という人もいるのです。
今回はアパートメント建築プランの考え方についてお話ししました。
あなたの大切な世界にたった1つの土地にあった、入居者が長く住み続けたいと思うアパートをプランニングしてください。
アパートを建築するために、ほとんどの方は銀行からお金を借りることになるでしょう。そこで次回はファイナンス、銀行融資について解説します。
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石川 龍明
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