事業計画のカギは、8つのポイントとクロスLINE
賃貸経営コンサルティング・石川龍明先生の大人気セミナー。満室経営実現を実現するために、すぐに活かせる実践的な内容をブログ＆動画で伝授します。
今回は引き続き「事業計画のポイント」をお伝えします。
分析と収益分岐点稼働率
「事業計画ポイント8策」、7つ目は分析です。
新築アパートの35年後、家賃はいくらなのか。実際の手残りがどのくらいなのか。投資効率がどうなっているのか。
こういったことを考えて、35年分の賃貸収入総額と投資収益総額、そして投資総額の効率を分析します。
8つ目は、収益分岐点稼働率です。
稼働率は効果測定のようもので、毎年見ていくと弱いところがわかります。物件自体が満室でも、すごく家賃を下げていたら稼働率は低くなるのです。
ですから確定申告の際には稼働率も見てください。はじめのうちは1年、3年、5年、7年、10年でもかまいませんが、10年経ったら毎年、11年、12年、13年と、稼働率を意識して数字を見てください。
借入金と手残りが同額になる「クロスLINE」
8策を考えた上で、もう1つ考えてほしいことがあります。
それがPlus1、クロスLINEです。
銀行にローンを返済していくと当然、借り入れが減っていきます。そしてアパート経営によって家賃収入を得ることで、手取り金額は上がっていくのです。そして、いずれは両方の金額が同じになり、どこかで必ずクロスする。それがクロスLINEです。
ここまできたらローンを全部返して、0にすることができる。あとは税金対策のために続ければいいとなれば、気が楽になりますよね。
このクロスする点が何年目なのか。それがわかれば新たな展開も見えてくるかもしれません。
「8策 Plus1」の事業計画を
2回にわたって事業計画のポイントを説明してきました。
ここでもう１度、おさらいをしましょう。
『事業計画ポイント8策 Plus1』
①建設工事費用・各諸費用
②借入金返済計画
③収支計算
④家賃設定
⑤資金調達計画
⑥利回り
⑦分析
⑧収益分岐点稼働率
Plus1 クロスLINE
この8＋1をメソッドとして、事業計画を立ててください。
↓こちらの内容は、石川先生の動画でもご覧いただけます。↓
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石川 龍明
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