賃貸経営を成功させる上で、最も重要な指標の一つである「レンタブル比」。このレンタブル比を最大化し、賃貸収益を飛躍的に向上させるには、ロフト付きアパートが最適です。
「本当にロフト付きでレンタブル比が高くなるの？」
そう思われたオーナー様も多いのではないでしょうか？
しかし、単なる収納スペースとしてのロフトではなく、居住空間として使えるロフト付きのアパートがいかにしてレンタブル比を最大化し、オーナー様にとって安定した収益性を生み出すのか？、その理由とレンタブル比について詳しく解説していきます。【更新日：2025年6月23日】
賃貸経営の最重要指標「レンタブル比」とは？
まず、レンタブル比について確認しておきましょう。
レンタブル比とは、建物全体の延床面積に対して、実際に賃貸として利用できる床面積（家賃収入を生み出す）が占める割合を指します。
具体的には、具体的には、賃貸オフィスやマンション、アパートなどの収益物件において、共用部分（廊下、エントランス、階段など）を除いた、実際に賃料を得られる部分の割合を指します。
レンタブル比＝賃貸可能面積÷総床面積（延床面積）
レンタブル比が高いほど、無駄な共用部分やデッドスペースが少なく、効率的に家賃収入を得られる物件であると言えます。逆に、レンタブル比が低い物件は、せっかく建てた建物の面積に対して収入を得られる部分が少なく、収益性が悪化する傾向にあります。
例えば、延床面積100㎡のアパートがあったとして、賃貸面積が80㎡であればレンタブル比は80%です。これがもし、賃貸面積が70㎡しかなければレンタブル比は70%となり、同じ延床面積でも収益性は大きく変わってきます。
賃貸経営において、このレンタブル比をいかに高めるかが、収益最大化の鍵を握ると言っても過言ではありません。
なぜ居住空間として使えるロフト付きのアパートがレンタブル比を最大化するのか？
「ロフトがある分、居住スペースが減るのでは？」 「デッドスペースが増えるのではないか？」
一般的なロフトのイメージから、そう思われるオーナー様もいらっしゃるかもしれません。しかし、広々とした居住空間としてのロフトが「もう一つの部屋」として使えることが可能であれば、レンタブル比向上に大きく貢献します。その理由は以下の通りです。
1. 建築基準法上の緩和措置による容積率の有効活用
建築基準法では、一定の条件を満たすロフト（小屋裏物置等）は、床面積に算入されない場合があります。具体的には、
- 天井高が1.4m以下
- ロフトのある階の床面積の1/2以下
といった条件です。
これにより、建築基準法上の延床面積に算入されないながらも、実質的な居住空間として高い付加価値を持つスペースを提供できるのです。同じ延床面積の中で、より多くの「賃貸に利用可能な価値ある空間」を創出できるため、結果としてレンタブル比が向上します。
2. 限られた専有面積での「空間の広がり」と「多様な利用価値」の創出
ワンルームや1K、1DKといったコンパクトな間取りの物件において、ロフトは「縦の空間」を有効活用し、専有面積以上の広がりと開放感を生み出します。平面的には限られたスペースでも、ロフトがあることで、様々な付加価値を提供することができます。
- 空間のゾーニングが可能になる： 下の階をリビングやダイニングとして使い、ロフトを寝室やワークスペースとして区切ることで、メリハリのある生活空間が実現します。
- 収納力の向上： ロフトを収納スペースとして活用すれば、リビングスペースを目一杯、広々と使え、生活感の出やすい荷物もすっきりと収められます。
- 趣味の空間の創出： コレクションを飾る、秘密基地のようにくつろぐ、プロジェクターを置いてシアタールームにするなど、入居者の創造性を刺激する空間となります。
これらの付加価値は、入居者にとって非常に魅力的であり、同じ専有面積の他物件と比較して、より高い家賃設定を可能にする根拠となります。つまり、見かけの専有面積は同じでも、ロフトがあることで「実質的な価値ある面積」が増え、賃料単価を引き上げることができるのです。これは、賃貸面積を実質的に増やしていることを意味し、レンタブル比の向上に大きく寄与します。
3. 入居者ニーズの多様化への対応と競争力の強化
現代の入居者は、画一的な住まいではなく、自分らしいライフスタイルを実現できる住空間を求めています。リモートワークの普及により、自宅での仕事スペース確保のニーズも高まっています。
居住空間として使えるロフト付きのアパートは、まさにこうした多様なニーズに応えることができます。
- リモートワーカー： ロフトを集中できるワークスペースとして活用。
- 荷物の多い単身者： 大容量の収納スペースとして活用。
- 趣味を持つ人： 趣味に没頭できる秘密基地として活用。
- ゆったり暮らしたい人： 寝室をロフトにすることで、下の空間をより広く使う。
これにより、幅広い層の入居者から選ばれやすくなり、高い入居率を維持することができます。空室期間の短縮は、収益機会の損失を防ぎ、実質的な賃貸面積を常に稼働させることにつながるため、これもまたレンタブル比の向上に間接的に寄与する要素と言えるでしょう。
居住空間として使えるロフト付きアパート「PRIMA」が選ばれる理由
PRIMAが追求しているのは、「こんなアパートに住みたい」、「こんな部屋で暮らしたい」「安心して暮らしたい」という、女性の思いを叶えるアパート建築です。
「１LDKに住みたいけれど家賃が高い」という理由で、ワンルームや１Kの部屋を選ぶ女性は少なくありません。しかし実際に住んでみると「狭い」、「収納が少ない」「お友達を呼びにくい」など、理想の暮らしを実現できないことも多いのです。
そこで寝室として活用することも可能な、天井高が1.4m以下になるように最大限活用したロフトを設置することで、リビング・ダイニングとプライベートスペースを分けることができることから、表面的には1ルーム＋ロフト付きアパートですが、実質１LDKと同じような居住空間を実現することが認知されて、「PRIMA」は入居者様の理想的な暮らしを実現できるアパートとして評価されるようになりました。
ベッドなどプライベートな部分が常に見える一般的な1ルームとは違い、プライベート空間をロフトに持っていくことで、リビングに余計な物を置かずに広々として使えるので、気兼ねなくお友達を呼んでホームパーティをしたり、オンライン会議や打合せにも、背景など気にせずに、十分に対応できることから、内見すれば、余程のことが無い限りほぼ確実に入居が決まります。その結果から、2024年現在、女性専用単身者向け「PRIMA」の入居率は98%という実績となっています。
また、一般的な１LDKの家賃よりも安いことから入居者様に選ばれ、他に探しても競合物件がないため、希少価値性が生まれ、テナントリテンション（入居者の保持）にも優れているのです。
「PRIMA」が提供する「高レンタブル比」を実現する具体的な工夫
「PRIMA」が提供する、高レンタブル比を最大限に追求するための様々な工夫について具体的に解説していきます。
1. 計算された3.6mの天井高と空間設計
前述の通り、建築基準法の緩和措置を最大限に活用しつつ、入居者が快適に過ごせるように3.6ｍの天井高を確保しています。そのため、床面積に算入されない1.4m以下を最大限活用したロフトの存在が圧迫感を与えず、むしろ開放感を生み出すような空間設計がプリマアパートの大きな強みです。
2. 効率的な共用部分の配置
廊下や階段といった共用部分の面積を最小限に抑えつつ、居住面積を最大限確保するプランニングと、スムーズな導線を心掛けて設計されています。無駄なスペースを極力なくすことで、賃貸として利用できる面積の割合を高めています。
3. デザイン性と機能性の両立
競合物件と比べて、差別化を図ったデザイン性や機能性を持つ「PRIMA」は、それ自体が、第一印象で入居者を引き付ける魅力となります。そして、そのデザインの中に、一般的なアパートの収納面積の占める割合が約3倍近くある収納スペースの確保や生活動線を考慮した機能的な間取りが組み込まれています。単におしゃれなだけでなく、「暮らしやすさ」がレンタブル比の向上に貢献するのです。
4. 高い施工品質とメンテナンス性
建物の品質が高ければ、入居者からのクレームも少なく、大規模修繕の頻度も抑えられます。これにより、長期的な視点で見れば、修繕による賃料収入の損失や追加コストを削減し、実質的な賃貸面積からの収益を安定的に且つ、最大限に得ることができます。
「PRIMA」の部屋はワンルームと同じ床面積でも居住空間として使えるロフトスペースがある分、広く使うことができます。例えば20㎡の床面積に10㎡のロフトがついていれば、使える面積は30㎡。床面積は狭くても使える面積＝賃貸面積が広いので、建物全体のレンタブル比も大きくなるのです。
また１LDK で30㎡の物件を建てるとなると、それなりの土地面積と建築費が必要です。
一方、PRIMAなら限られた土地面積でも敷地を最大限に活用できます。さらに床面積が狭いため建築費も抑えられるので、実質1LDKの広さがある部屋でも1LDKより家賃を安くすることができるのです。
ロフト付きアパート「PRIMA」で実現する収益シミュレーション（仮想事例）
具体的な数字で、「ロフト付きアパート・PRIMA」が「ロフト無しの一般的なワンルーム」と比べてレンタブル比にどう影響するかを2つの表で比較して見てみましょう。
上の２つの表で注目するべきポイントは賃貸部分の延床面積とレンタブル比の数字です。
「ロフト無しのアパート」は、賃貸部分の延床面積が250㎡に対して「ロフト付きアパート・PRIMA」は、賃貸部分の延床面積は、350㎡と100㎡分多くなっています。では次にレンタブル比を比較してみましょう。
「ロフト無しのアパート」は約83.3%に対して「ロフト付きアパート・PRIMA」は約116.7%と140%も多くなっています。
この「116.7%」という数字は、あくまで家賃収入に貢献する「価値」を面積に換算した場合のイメージです。法律上のレンタブル比とは異なりますが、確実に収益性が高くなっていることを表しています。
※PRIMAの場合、居住空間として使えるロフトだからこそ、10㎡分の価値が単純な㎡単価換算では得られない収益を生み出していることになります。つまり、PRIMAの単価が坪単価では無く、戸当たり単価として提示している理由は「居住空間として使えるロフト付きアパート」だからなのです。
更に、「PRIMA」は、一般的なロフト無しアパートや、居住空間と使いにくいロフト付きアパートと差別化が図れてることから希少価値性が生まれ、相場家賃より１割ほど家賃を高く設定しても入居が決まる実績を踏まえると、更に収益性は高くなります。
上記のシミュレーションはあくまで仮定ですが、「PRIMA」が、実質的な賃貸価値を高め、結果として家賃収入の向上に貢献することがお分かりいただけるかと思います。特に、建築基準法上の緩和措置を活用しつつ、入居者が「もう一つの部屋」として利用できるロフト空間は、「見えない賃貸面積」を創出し、家賃に転嫁できる強力な武器となります。
まとめ：高レンタブル比を実現し、安定した賃貸経営を叶える「PRIMA」
「PRIMA」は、単にデザイン性の高いアパートというだけではありません。賃貸経営の根幹を支える「レンタブル比」を、設計段階から徹底的に追求し、オーナー様の収益最大化に貢献するために開発されたアパートです。
- 建築基準法上の緩和措置を最大限に活用し、実質的な賃貸面積を増加。
- 限られた専有面積の中で、空間の広がりと多様な利用価値を創出。
- 入居者の多様なニーズに応え、高い入居率と高い家賃設定を両立。
これらの要素が複合的に作用し、「PRIMA」は、見た目の面積以上に高い賃料収入を生み出すことができるのです。
これからの賃貸経営は、単に物件を建てるだけでなく、いかに効率良く、いかに高い付加価値を提供できるかが問われます。「PRIMA」のロフトは、その答えの一つです。
「賃貸物件の収益性を高めたい」「安定した家賃収入を確保したい」「他物件との差別化を図りたい」
そうお考えの賃貸オーナー様は、ぜひ一度、居住空間として使えるロフト付き「PRIMA」を検討されてみてはいかがでしょうか。高いレンタブル比がもたらす安定した収益と、入居者満足度の高いアパート経営を、「PRIMA」が実現します。
またロフトは建築基準法の容積率に算入されない、固定資産税の対象となる床面積からも免除されるなどの利点もあり、プラスαのゆとりある賃貸経営を実現しています。入居者様にもオーナー様にもさまざまなメリットがある物件なのです。
アパート建築、賃貸経営をお考えの方は、プリマの魅力をぜひご自身の目でお確かめください！
ご興味をお持ちいただけましたら、ぜひお気軽にお問い合わせください。専門スタッフが、オーナー様の状況に合わせた最適なプランをご提案させていただきます。
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古川 健一
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