多くの賃貸オーナー様が抱えているお悩みと言えば、「空室問題」ではないでしょうか？

しかしながら、様々な空室対策はあるものの、何をどうしたら良いのかがわからない賃貸オーナー様も多いのも事実です。

もちろん、対策を怠ったり、間違った対策を行っているといつまでたっても空室が埋まらず、収益性が悪化し経営自体が厳しくなります。

今回のブログでは、何をどうしたら良いのかわからない賃貸オーナー様のお悩みを解消する、わかりやすい且つ効果的な空室対策術をお話します。

その空室対策術とは？「空室対策術・4サイクル&10メソッド」です。

「4サイクル編」と「10メソッド編」の2回に分けて詳しくお話します。

オーナーの悩み解決！空室対策に必要な4サイクル&10メソッド

まず皆さんのアパートが1部屋空いてる、2部屋空いてる、3部屋空いてる、新築なのにまだ入居が2つくらい決まってない、などとイメージしてください。

そこで質問です。

そんな状況に陥った時に、まず始めることは、何だと思いますか？

それは、空いている事を知ってもらう ことです。

そして、もう一つ、意識して欲しいことがあります。

それは、管理会社に任せっぱなしにするのではなく、自らがどうすれば空室が埋まるかを考える努力をすることです。

以上の２つのことを頭に入れながら、このブログを読むことをお勧めします。

なぜなら、腹に落ちやすくなるからです。

空室対策解決術！4サイクル10メソッドとは？

先ず初めに、地主さんや大家さんから、空室を埋める時の悩み事に関すして相談された内容の一例を紹介します。

「新築でも入居者が入らない」

「リノベーションで300万円かけたけど、半年も入居者が入らない」

「自主管理なので、仲介を頼んでも後回しにされる」

「3ヵ月空室が続いたら、家賃を1万円下げて入居を決めたいと仲介会社から言われた」

あー、自分も当てはまるって思ったオーナー様もいらっしゃるのではないでしょうか？

賃貸オーナーがお悩みの中でダントツなのは、空室問題なのです。

長年、賃貸住宅に関する仕事をしてきた私達は、家主さんとともに「空室対策」にも取り組んできました。

そこで、空室になったら何をどうすればよいのか？をわかりやすく理解するために試行錯誤して生まれたのが、私達のパートナーコンサルティングの石川龍明氏が考案した「空室対策 4サイクルと10メソッド」です。

4サイクルは、簡潔に言い表すと、空室対策を解決す4つのキーワード（目的）を設定し、その４つのキーワード（目的）をぐるぐる循環させることです。

10メソッドは4つのキーワード（目的）を達成するための手段のことです。

下の図は4サイクル&10メソッドを図示化した表です。

入居者に長く住んでもらうための4サイクル

今回は、第一弾として空室対策の基礎となる４サイクルについてお話をします。

しつこくて申し訳ございません。

でも、ここ大事なことなので、もう一度言います。

まず皆さんのアパートが1部屋空いてる、2部屋空いてる3部屋空いてる、新築したのにまだ入居が2つくらい決まってないなんてイメージしてください。

まず始めることは、自分のアパートが空いているって事を知ってもらうってことが大事です。

そして、管理会社に任せっぱなしにするのではなく、自らがどうすれば空室が埋まるかを考える努力をすることです。

4サイクルとは、以下の4つのキーワードで構成され循環させることです。

ステップ1【集客】

▼

ステップ2【見込み客フォロー】

▼

ステップ3【契約】

▼

ステップ4【顧客化】

▼図で表すと

4サイクルって実際に何をすれば良いの？

4つのステップ「顧客」「見込み客フォロー」「契約」「顧客化」をそれぞれ詳しく解説します。

・集客

アパートが空室になっていることを知ってもらうことです。手段としては、市場マーケットをリサーチしてその地域、アパートに適した入居者ターゲットを明確にし、ターゲットに向けて情報を発信することです。

情報発信の方法は、大きく分けると地上戦と空中戦の2つです。

地上戦は、アナログ方式のことで、人から人へ発信、もしくは紹介することです。空中戦は、ネットを通じて発信することです。ここで大切なことは、発信先や紹介先を構築するためのネットワーク作りです。WEBやSNSの知識と行動力を持つことが重要なポイントになります。

・見込み客フォロー

空室になっているお部屋を内覧してもらうことです。重要なのは、リーシング（客付け）する不動産管理会社とのコミュニケーションです。

では、コミュニケーションを取るべき５つのコトをお話します。

・その物件の強みを把握しているか？

・フォーカルポイント（強み）は共有できているか？

・内覧は何件あったか？

・反応はどうだったか？

・決定率はどのくらいか？

ここで大切なことは五感に訴えさせることです。内覧しに来た人が、目で見て、肌で感じて、耳で聞いて、頭の中でイメージをして、ここに住みたいと思えるかどうかが重要なポイントになります。

・契約

内覧にきた見込み客に契約してもらうことです。

空室が埋まる確率を上げる４つのコトを話します。

・アパートの魅力を漏らすことなく明確にアピールしているかどうか？

・見込み客の背中を押すためのＰＯＰや小冊子を効果的に利用しているかどうか？

・なぜ退居したのか？

・退去した理由を把握しているか？

以上のコトを実行するだけで空室が埋まる確率はグンと上がります。ここで大切なことは優良な入居者に住んでもらうことです。そのため入居審査も重要なポイントになります。

・顧客化

長く住んでもらうことです。住み続けてもらうために、入居者との関係を良好に保つこと、迅速かつ的確なクレーム対応、地域の情報発信、ＳＮＳ活用、清掃や設備メンテナンスの対応、入居者様への特典やサービス（更新前、誕生日）等を入居してくれた人に対する付加価値サービスとして提供することが必要なのです。

ここで大切なことは入居者とのゆるーいコミュニケーションとトラブルなく永くもらえるゴールデン顧客を見付けることが重要なポイントになります。

まとめ

管理会社に任せっきりだと、初動が遅れたり、空室や入居状況の把握が逐一出来なかったりして、なかなか入居が決まらないというオーナー様の声も聞くことがあります。

しかしながら、以上の４つのサイクルを知っているだけで、空室が出ても慌てずに、オーナー様自らが行動に移すことができ、空室問題を回避できる可能性が高くなります。

このブログを読んでいただいたオーナー様には、是非、この機会に空室対策術・4サイクル10メソッドを意識してください。また、既に弊社のセミナーに参加していただいて、実行しているオーナー様も引き続き実行して、よりブラッシュアップしてくださいね。

もっと詳しく知りたい方は、PRIMAやLa storiaの4サイクル10メソッドの実際の事例のご紹介もできますので是非、お気軽に、私、古川までお問い合わせください！

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弊社では、空室対策以外の賃貸経営に関するご相談も無料で承っております。

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このブログが、賃貸オーナー様、皆様のお役に立てれば幸いです。

この記事を書いた人
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古川健一

株式会社GIFT　マーケティング・インサイドセールス　リーダー前職では輸入建材の販売に携わっていたため建材に詳しい。現在は、WEB集客をメインに担当している。趣味はランニング

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アパートオーナーの悩み解決術！空室対策に必要なメソッド【4サイクル編】