【保存版】築古アパート建て替えガイド「初めてでも安心！建て替えの手順」編

築古アパートの建て替えは、賃貸オーナーにとって大きな決断であり、同時に大きなチャンスでもあります。収益性の向上、資産価値の増大、そして新たなビジネスチャンスの創出につながる可能性を秘めています。しかしながら、いざ決断するに当たり、様々な壁にぶち当たることも多いはずです。
何から始めれば良いのか？どうすれば良いのか？様々な疑問や不安がでてくるのも当然のことです。
私達は、様々な障壁をクリアしていくためのガイド役として、皆様のお役になれればと考えております。
今回の記事では、アパート建て替えを検討されている賃貸オーナーに向けて、建て替えの手順を中心に、注意点、そして成功させるための秘訣のお話をします。
内容は、大きく３つの段階＜①準備　②施工　③完成後＞に分けて、それぞれ詳しい手順を掘り下げてお話します。

 

 

準備段階

建て替えの検討と計画

◎現況を把握しましょう
◎建て替えの目的を設定しましょう
◎費用対効果を検討しましょう
◎プランニング・事業性を検討しましょう
◎資金計画をしましょう

現況を把握しましょう

• 建物の状態の調査
  築年数、構造、耐震性、設備の老朽化状況などを詳細に調査します。
  専門業者による診断を行い、修繕が必要な箇所や交換が必要な設備などを把握します。
• 周辺環境の市場調査
  周辺地域の相場家賃、空室率、競合物件の状況などを調査し入居者ターゲットを特定します
  地域の開発計画や人口動態などを把握し、今後の賃貸需要を予測します。
• 入居者の状況調査
  現状の入居者の属性（年齢層、職業など）、家賃滞納状況などを把握します
  入居者の意見を聞き、新しい建物への要望などを参考にします。

建て替えの目的を設定しましょう

• 収益のアップ化
  高い家賃設定が可能となるような、差別化性が図れる間取りや設備を導入します。
  空室期間を短縮し、安定した収入を得られるようにします。
• 資産価値の向上
  耐震性や耐久性を高め、建物の寿命を延ばします。
  最新の設備を導入し、建物全体の価値を高めます。
• 耐震性の強化
  最新の耐震基準を満たす建物にすることで、地震に対する安全性が高まります。
• 相続対策
  建物を相続する際の評価額を下げ、相続税の負担を軽減します。
• 環境への配慮
  省エネ設備を導入し、環境負荷を低減します。

費用対効果を検討しましょう

• 初期費用
  設計費用、解体費用、新築工事費用、申請費用など
• ランニングコスト
  管理費、修繕費、固定資産税など
• 収入
  家賃収入、駐車場収入など
• 将来的な収益性
  建物の寿命、将来的な売却価格などを考慮し、将来的な収益を予測します。

プランニング・事業性を検討しましょう

• 計画地に合わせた設計図の作成
  敷地条件：法規制、予算などを考慮し、最適な設計図を作成します。
  間取り：単身者向け、ファミリー向けなど、ターゲットとする入居者に合わせた間取りを設計します。
  共用部分：エントランス、廊下、ゴミ置き場など、共用部分の設計も重要です。
  外観：周囲の環境に調和し、ここに住みたいと思わせる外観を設計します。
• 設備
  キッチン、浴室、トイレなどの設備は、入居者のニーズに合わせて最新のものにします。
  セキュリティシステム、共用スペースのWi-Fiなど、付加価値の高い設備を導入することも検討します。
• 事業修正計画の作成
  建築工事費以外の諸経費も含めてこれ以上かからない総事業として考えます。
  家賃設定、修繕費用の長期に渡る増減加減も加味します。
  毎月のローン返済に対する家賃収入の割合を示す返済比率と手残りを把握することが重要です。

資金計画をしましょう

• 自己資金
  アパートローン借入時に自己資金の有無も審査対象になります。一般的にアパートローンの頭金（自己資金）は初期費用の1~2割が必要です。
• 銀行融資
  銀行から融資を受ける場合、物件の収益性や借主のい資産状況や事業の安定性などが審査の対象となります。
• 不動産投資ファンド
  複数の投資家から資金を集め、その資金で不動産を購入し、運用する仕組みです。特に大規模なプロジェクトや、
  高い収益が見込める物件の場合に有効な手段です。
• 補助金・助成金
  地方自治体によっては、建て替えに対する補助金や助成金が用意されている場合があります。

入居者への説明と交渉

◎入居者への説明：建て替えの理由、スケジュール、立ち退きに関することなどを説明します。
◎立ち退き交渉：入居者一人ひとりと丁寧に交渉し、立ち退き合意書を締結します。
◎代替住宅の斡旋：可能な限り、代替住宅を紹介し、入居者の負担を軽減します。

入居者への説明

• 建て替えの理由
  建物の老朽化、耐震性の問題、周辺環境の変化など、建て替えの理由を具体的に説明します。
  新しい建物で、より快適な生活を送れることをアピールします。
• スケジュール
  建て替えの開始時期、工事期間、入居時期などを明確なスケジュールで提示します。
  入居者に十分な時間的な余裕を与えるようにします。
• 立ち退きに関すること
  立ち退き時期、退去手続、敷金・礼金の返還など、具体的な手続きについて説明します。
  立ち退き後の手続きについても、わかりやすく説明します。
• 代替住宅
  可能な限り、代替住宅を紹介し、入居者の負担を軽減します。
  代替住宅の条件（家賃、広さ、設備など）を事前に提示します。
• 補償
  引越し費用、一時的な宿泊費用など、入居者に発生する費用を補償する制度がある場合は、その内容を説明します。

立ち退き交渉

• 個別面談
  入居者一人ひとりと個別で面談を行い、丁寧に説明します。
  入居者の不安や疑問に丁寧に答えます。
• 立ち退き合意書
  立ち退き条件、補償内容などを明記した立ち退き合意書を作成し、入居者と署名・捺印します。
• 誠意ある対応
  入居者の気持ちを尊重し、誠意を持って対応します。
  トラブルが発生した場合には、冷静に対応し、解決に努めます。

退去の手順

• 立ち退き日の決定
  入居者と協議の上、立ち退き日を決定します。
• 荷物搬出
  入居者が自分で荷物を搬出するか、業者に依頼します。
• 鍵の返却
  立ち退き日に、鍵を返却します。
• 最終精算
  敷金精算、未払い賃料の精算を行います。

代替住宅の斡旋

• 不動産会社の紹介
  信頼できる不動産会社を紹介し、入居者がスムーズに新しい住居を見つけることができるように支援します。
• 家賃補助
  一定期間、家賃を補助するなどの支援策を検討します。
• 引越し費用補助
  引越し費用を補助するなどの支援策を検討します。

トラブル回避のためのポイント

• 早い段階からの説明
  建て替えの計画をできるだけ早い段階から入居者に伝え、理解を求めます。
• 丁寧な説明
  専門用語を使わず、わかりやすい言葉で説明します。
  書面で説明することも有効です。
• 誠意ある対応
  入居者の意見に耳を傾け、誠意を持って対応します。
• 弁護士への相談
  法的な問題が発生した場合には、弁護士に相談します。

立ち退き交渉は、アパート経営において最もデリケートな部分の一つです。入居者との信頼関係を築き、円満に解決することが重要です。

解体工事

◎解体業者の選定：複数の業者から見積もりを取り、信頼できる業者を選びます。
◎近隣住民への説明：工事中の騒音や振動など、近隣住民への影響を最小限にするために、事前に説明を行います。
◎アスベスト調査：建物の築年数によっては、アスベストが含まれている可能性があるため、調査が必要です。

解体業者の選定

 解体業者の選定は、建て替えの成否を大きく左右する重要な要素です。慎重に行いましょう。

• 複数の業者から見積もりを取る: 複数の業者から見積もりを取り、工事内容、費用、スケジュールなどを比較検討します。
• 実績と経験: 大規模な解体工事の実績がある業者を選ぶと安心です。
• 資格と免許: 解体工事業の許可を持っているか確認しましょう。
• 保険: 工事中の事故に備えて、適切な保険に加入しているか確認しましょう。
• アフターサービス: 工事後のトラブルに対応できる体制が整っているか確認しましょう。
• 近隣住民への対応: 近隣住民への説明会の実施など、地域への配慮を行っている業者を選びましょう。

近隣住民への説明

解体工事は、騒音や振動、粉塵など、近隣住民に多大な影響を与える可能性があります。事前にしっかりと説明を行い、理解と協力を得ることが大切です。

• 説明会の実施: 工事内容、期間、時間帯、騒音対策などについて、近隣住民に説明会を開催します。
• 挨拶回り: 個別にご挨拶に伺い、理解を求めます。
• 苦情対応窓口の設置: 工事中のトラブルや苦情に対応するための窓口を設置します。
• 騒音対策: 防音シートの設置、夜間工事の自粛など、騒音対策を徹底します。
• 振動対策: 大型重機の使用を控えるなど、振動対策を徹底します。
• 粉塵対策: 散水を行い、飛散防止ネットを設置するなど、粉塵対策を徹底します。

アスベスト調査

建物の築年数によっては、アスベストが含まれている可能性があります。アスベストは、健康被害を引き起こす恐れがあるため、事前に調査し、適切な対策を行う必要があります。

• アスベスト調査: 専門業者に依頼し、建物の内外を調査します。
• アスベスト含有物の有無: 調査結果に基づき、アスベストが含まれているかどうかを判断します。
• アスベスト除去工事: アスベストが含まれている場合は、専門業者に依頼し、適切な除去工事を行います。
• 法規制の遵守: アスベストに関する法規制を厳守し、安全な作業を行います。

その他

• 解体工事の工程:
  足場設置
  外壁・内装の解体
  構造物の解体
  廃棄物の処理
  周辺の清掃
• 許可申請
  解体工事を行うには、事前に行政への届け出が必要です。
• 安全対策:
  作業員の安全確保のため、安全教育の実施、安全器具の着用などを徹底します。

解体工事における注意点

• 近隣住民への配慮: 工事中の騒音や振動、粉塵など、近隣住民への影響を最小限に抑えることが重要です。
• 安全対策: 作業員の安全確保だけでなく、近隣住民の安全も考慮した上で、工事を行わなければなりません。
• 環境への配慮: 廃棄物の適切な処理を行い、環境への負荷を軽減する必要があります。
• 法規制の遵守: 建築基準法、廃棄物処理法など、関連する法規制を遵守しなければなりません。

解体工事は、専門的な知識と技術が必要な作業です。必ず専門業者に依頼し、安全かつ円滑に工事を進めましょう。

 

施工段階

建て替え工事

◎基礎工事：新しい建物の基礎を築きます。
◎躯体工事：建物の骨組みを組み立てる工事です。
◎内装工事：壁、天井、床などの内装工事を行います。
◎設備工事：電気工事、水道工事、ガス工事などを行います。

基礎工事

建物の基礎は、建物を支える最も重要な部分です。地盤調査に基づき、建物に適した基礎形式（布基礎、ベタ基礎など）で施工されます。

• 地盤調査：建物の重さに耐えられる地盤か、地盤改良が必要かなどを調査します。
• 基礎の掘削：設計図に基づき、基礎を掘削します。
• 配筋工事：鉄筋を組み、コンクリートを流し込むための型枠を設置します。
• コンクリート打設：配筋された型枠にコンクリートを流し込み、基礎を形成します。

躯体工事

建物の骨組みとなる部分の工事です。基礎工事から「建て方」と呼ばれる、土台の据え付け、柱や梁を組み、棟上げ（上棟）までを指します。

• 木造: 木材を組み合わせて骨組みを造ります。
• 鉄骨: 鉄骨を組み合わせて骨組みを造ります。
• RC: 鉄筋コンクリートで骨組みを造ります。

内装工事

建物の内側の仕上げ工事です。

• 下地工事：壁、天井、床に下地となる材料を貼り付けます。
• 仕上げ工事：壁にはクロスや塗装、床にはフローリングやタイルなどを貼ります。
• 建具取り付け：ドア、窓、クローゼットなどの建具を取り付けます。

設備工事

建物の機能を支える設備の設置工事です。

• 電気工事：照明器具、コンセント、スイッチなどの設置、配線工事を行います。
• 水道工事：水道管の配管、給湯器の設置を行います。
• ガス工事：ガス管の配管、ガスコンロの設置を行います。
• 空調設備工事：エアコン、換気扇などの設置を行います。

その他の工事

• 外壁工事：建物の外側を覆う工事です。サイディング、タイル、モルタルなど、様々な外壁材が使用されます。
• 屋根工事：屋根材を葺き、雨漏りを防ぎます。
• 外構工事：駐車場、庭、フェンスなどの外構工事を行います。

工事期間

• 期間：建物の外側を覆う工事です。サイディング、タイル、モルタルなど、様々な外壁材が使用されます。
• タイミング：入居時期のピークである春前に完成させることが満室にするための絶好なタイミングです。
• スケジューリング：完成時期を確定し、そこから逆算して、着工時期、契約時期、検討時期をスケジューリングしましょう。

工事中の注意点

• 安全管理：作業員の安全確保のため、安全教育の実施、安全器具の着用などを徹底します。
• 近隣住民への配慮：工事中の騒音や振動、粉塵など、近隣住民への影響を最小限に抑える必要があります。
• 品質管理：設計図に基づき、確実な施工を行います。
• 工程管理：各工程のスケジュールを厳守し、工事を滞りなく進めます。

工事の進捗状況の確認

• 定期的な現場調査：工事の進捗状況を定期的に確認し、問題があればすぐに対応します。
• 中間検査：基礎工事、上棟後など、重要な工程ごとに検査を行います。
• 竣工検査：工事完了後、建物全体を検査し、問題がないことを確認します。

完成・引き渡し

• 竣工検査：工事完了後、建物全体を検査し、問題がないことを確認します。j引き渡す居：工事完了後、建物全体を検査し、問題がないことを確認します。
• 引渡し: 問題がなければ、建物がオーナーに引き渡されます。

完成検査と引渡し

◎完成検査：建築基準法に適合しているかなどを確認する検査を行います。
◎入居者への引き渡し:：新しい建物に入居者に引き渡します。

完成検査

新築工事が完了し、建物が設計図どおりに施工され、建築基準法などの法令に適合しているかを確認するための最終的な検査です。

• 検査項目
  内装仕上げ：壁、天井、床などの仕上げが設計図どおりに施工されているか。
  設備：電気、水道、ガスなどの設備が正常に機能しているか。
  防火設備：防火戸、スプリンクラーなど、防火設備が設置されているか。
  断熱性能：断熱材が適切に施工されているか。
  採光・換気: 採光や換気が十分に行われているか。
• 検査主体
  建築主事または指定確認検査機関が行います。
• 検査方法
  設計図書と照らし合わせながら、建物全体をくまなく検査します。
  必要に応じて、非破壊検査や破壊検査が行われることもあります。

入居者への引き渡し

完成検査に合格し、建物が完成した段階で、入居者に引き渡されます。

• 引き渡し手続き
  鍵の受け渡し
  諸経費の精算
  建物の説明
  保証書の交付
• 引渡し時の注意点
  建物に傷や汚れがないか確認する。
  設備が正常に機能するか確認する。
  保証内容をしっかりと確認する。
• アフターサービス:
  引渡し後も、不具合が発生した場合に備えて、アフターサービスを受けられるようにしておきましょう。

その他

• 住宅性能表示制度
  建物の性能を客観的に評価し、表示する制度です。
  省エネ性能や耐震性能などが表示されます。
• 瑕疵担保責任:
  引渡し後一定期間、建物の構造上または使用上主要な部分に瑕疵（欠陥）があった場合、売主（建築業者）がその修繕の責任を負う制度です。

 

完成後

完成後の手続き

◎登記手続き：所有権の移転登記など、必要な手続きを行います。
◎保険加入：火災保険など、必要な保険に加入します。
◎入居者募集：新しい入居者を募集します。

手続き

建物が完成し、所有権が移転したことを法的に確定させるために、登記手続きが必要になります。

• 所有権移転登記: 新築された建物の所有権が、建築主からオーナーに移転したことを登記簿に記録する手続きです。
• 表題登記: 建物の構造、面積など、建物の状態を登記簿に記録する手続きです。

保険加入

• 火災保険: 火災だけでなく、風災、水災など、様々なリスクから建物を守るための保険です。
• 地震保険: 地震による建物や家財の損害を補償する保険です。
• 賠償責任保険: 第三者に損害を与えた場合に備える保険です。

入居者募集

• 広告: 不動産情報サイト、新聞広告、チラシなど、様々な媒体を利用して入居者を募集します。
• 内見: 興味を持った入居者に物件の内見を実施します。
• 契約: 入居審査を行い、契約を締結します。

管理

◎建物管理: 建物の状態を定期的に点検し、維持管理を行います。
◎入居者管理: 入居者とのトラブルに対応し、良好な関係を築きます。

建物管理

建物の状態を良好に保ち、資産価値を維持するために、定期的な点検やメンテナンスが必要です。

• 定期点検：屋根、外壁、設備など、建物の各部分を定期的に点検し、劣化や故障を発見します。
• 修繕・改修：点検で見つかった不具合を速やかに修繕し、必要に応じて改修を行います。
• 清掃：共用部分の清掃を定期的に行います。
• 設備管理：空調設備、給排水設備などの設備の点検・整備を行います。

入居者管理

入居者との良好な関係を築き、円滑な賃貸経営を行うために、入居者管理が重要です。

• 家賃回収：毎月、家賃を確実に回収します。
• トラブル対応：入居者からのクレームやトラブルに対応します。
• 契約更新：契約更新の交渉を行います。
• 退去手続き：退去時の精算や部屋の引き渡しを行います。

まとめ

✅大きく３つの段階＜①準備　②施工　③完成後＞に分ける
✅3つの段階から更に、7つのカテゴリーに細分化する
【準備】①建て替えの検討と計画　②入居者への説明と交渉　③解体工事
【施工】④建て替え工事　⑤完成検査と引き渡し
【完成後】⑥完成後の手続き　⑦管理

GIFTからのワンポイトアドバイス

アパートの建て替えは、多くのメリットをもたらしますが、同時にリスクも伴います。成功させるためには、綿密な計画と準備が不可欠です。この記事で紹介した情報を参考に、物件の建て替え計画をスタートさせてください。
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