築古アパートを建て替えしても、「入居がなかなか決まらない」「周りに競合物件が増えてきて空室が目立ってきた」「入居者間のトラブルが多くて困っている」等の悩みが発生するケースも少なくありません。そうなってしまうと収益改善のために一大決心して建て替えをした意味がなくなってしまいますよね。
そこで、築古アパートの建て替えで後悔したくないオーナー様に是非、知ってもらいたいのが、差別化です。
しかしながら、何をどうしたら良いのかわからないオーナー様が多いのも事実です。このブログでは、迷われているオーナー様のきっかけ作りができるように、押さえるべき8つの差別化ポイントをピックアップしてそれぞれ詳しく解説します。
本題に入る前に、差別化とは何か?のお話をします。
差別化とは?
自社の製品やサービスが競合他社と比べて「何が違うのか」を明確にし、ターゲットとしている顧客に選ばれる理由を創出することです。単に価格競争で勝負するのではなく、ターゲット顧客のニーズを深堀りして、独自の価値を提供することで競合との優位性を確立しターゲット顧客が求めている価値とマッチングさせて満足度を向上させることです。
差別化の目的は、競合との優位性を確立し、ターゲット顧客の支持を得ることです。差別化が成功すると、自社ブランドの独自性が際立ち、ターゲット顧客の心を掴むことができます。
以上を踏まえて、アパートの建て替えにおいてどのような差別化が有効なのか?のお話をしていきましょう。
8つの差別化ポイント
差別化ポイント① 入居者ターゲットを明確にする
誰に賃貸したいか? 単身者、ファミリー層、高齢者など、ターゲットを明確にすることで、物件のコンセプトが定まります。次にどんな暮らしを提供したいか? 都心で働くビジネスパーソン向け、子育て世代向けの安心できる住まい、ペットと暮らせる空間など、ターゲットのライフスタイルに合わせた提案で必要な設備や付加価値サービスが定まります。
・ターゲット層に応じたニーズと提案の事例
下の表に事例として記載しましたので参考にしてみてください。
・ターゲット設定のメリット
差別化:競合他社との差別化を図り、自社物件の強みを明確にすることができます。
入居者の集客:ターゲットに合わせた広告やプロモーションを行うことで、効果的な集客が可能です。
入居率向上:ターゲットのニーズに合った物件を提供することで、入居率向上に繋がります。
・ターゲット設定の方法
アンケート調査:既存の入居者にアンケートを行い、ニーズを把握します。
競合調査:WEB検索や地元不動産業者を利用して近隣の競合物件のターゲット層や特徴を分析します。
市場調査:地元不動産業者やアパート建築業者を利用して地域の人口動態や経済状況などを分析します。
差別化ポイント② 設備の充実化で快適な暮らしを提供
入居者にとって快適な暮らしが出来るかどうか?は入居する判断基準としての最重要項目の一つです。
そのため、ターゲットにする入居者のニーズに見合った設備を充実化させることが満室経営の重要なポイントになります。
どんな設備を導入するのが良いのか?共用部と専有部、そして設備の最新トレンド設備としてのIOTの3つを説明します。
・共用部:充実した設備で快適なコミュニティを実現
共用部は、単なる通路やスペースではありません。入居者同士の交流を促進し、コミュニティ形成をサポートする重要な場所です。
求められる役割として「セキュリティ」「付加価値サービス」「利便性」の3つが入居者の満足度を高めます。
セキュリティ強化:昨今犯罪が増加している中で、オートロック、防犯カメラ、防犯センサーなどを設置して万全のセキュリティ体制で入居者の安心・安全を守り、安心して暮らせる環境を提供します。
付加価値サービス:コワーキングスペース、ゲストルームなど、様々なニーズに対応した共用スペースを設けることで、幅広い層の入居者を獲得できます。
利便性向上:宅配ボックス、自転車置き場、駐車場など、日常生活をサポートする設備を充実させることで、入居者の利便性を高めます。
・専有部:最新設備で快適な生活を提供
専有部は、入居者が最も長く過ごす空間です。快適な生活を送れるよう、ニーズに見合った最新の設備を取り入れて入居者の満足度を高めます。場所ごとに説明していきましょう。
水回り:浴室乾燥機、食器洗い乾燥機、温水洗浄便座など、家事負担を軽減する設備を充実させます。
暖房・冷房:床暖房、エアコンなど、一年を通して快適な室温を保てる設備を取り入れましょう。
収納スペース:ウォークインクローゼット、納戸など、収納スペースを充実させ、お部屋を広く使えます。
キッチン:システムキッチン、ディスポーザーなど、料理が楽しくなるような設備を取り入れましょう。
・IoT設備を導入してスマートな暮らしを実現
昨今の不動産・賃貸業界でトレンドとして注目されているIoT、Internet of Thingsの略で「モノのインターネット」を意味します。
IoT技術を賃貸アパートに取り入れることで、より便利で快適な生活を実現できます。
且つては導入コストが高額でしたが、近年IoT技術の普及が進み、導入コストが大幅に低下してきています。
では、実際にどんな活用方法があるのでしょうか?説明していきましょう。
スマートロック:スマートフォンでドアの施解錠ができ、鍵を持ち歩く手間が省けます。
スマートスピーカー:音声で照明やエアコンを操作でき、ハンズフリーで生活できます。
スマート家電:スマートフォンで操作できる家電製品を取り入れることで、より快適な暮らしを実現できます。
・設備充実によるメリット
入居率向上:魅力的な設備を充実させることで、他の物件との差別化を図り、入居率向上に繋がります。
家賃相場のアップ:設備が充実している物件は、家賃相場を高く設定できます。
入居者の満足度向上:快適な住環境を提供することで、入居者の満足度を高め、長期的な入居に繋がります。
建物の価値向上:設備の充実によって、建物の価値が向上し、将来的な売却時の価格にも良い影響を与えます。
差別化ポイント③ デザイン性
人も建物も第一印象が重要です。
私達、GIFTもデザインは最重要ポイントです。
入居者はアパートを決めるために、内見時に3回見るポイントがあります。
弊社のセミナーでお馴染みの石川龍明先生が良く話をする「パッと見三回」のことです。
先ず初めに「外観」、次に「共用部」、最後に「お部屋」です。その中でも一番注力するのが「外観」です。
今回は、「外観」「内観」「照明」の3つのデザインについて詳しく説明します。
・外観デザイン:一目でここに住みたいと思わせる印象的な外観
周囲の競合物件と差別化し、物件の第一印象を良くさせることがポイントです。
そして大切なのは、築年数が経過しても陳腐化せず廃れないデザインであることです。
洗練されたデザイン:シンプルながらも洗練されたデザインは、幅広い層に受け入れられやすいです。
個性的なデザイン:周囲の建物とは異なる特徴的なデザインを取り入れることで、記憶に残る外観に。
素材の組み合わせ:外壁材や窓枠などの素材を組み合わせることで、お洒落さや立体感、温もり感を出せます。
外構のデザイン:目を引く外構やバランス良く植栽を取り入れることで、建物を引き立てて、周辺環境との調和も図れます。
照明:外壁やエントランスを照らす照明によって、夜間の外観も美しく演出できます。
・内装デザイン:トレンドを取り入れた住み心地の良い空間
入居者ターゲットにアピールするためには、トレンドを取り入れたおしゃれな内装デザインやニーズに見合った間取りがポイントです。
開放感のある間取り:リビングとダイニングを一体化させ、開放感のある空間を演出します。
アクセントウォール:一面だけ異なる色の壁紙やタイルを貼ることで、個性的な空間を作ります。
間接照明:天井や壁面に間接照明を取り入れることで、柔らかな光が部屋全体を包み込み、リラックスできる雰囲気を醸し出します。
収納スペース:居住面積を最大限確保しながら、クローゼットや収納棚を豊富に設け、すっきりとしたゆとりある空間を実現します。
自然素材:木材や自然石など、自然素材を取り入れることで、差別化が図れて、安らぎを与える空間を演出します。
共用スペース:ファサード、エントランス、階段部分のデザインも抜かりなくお洒落にすることで入居者のテンションも上がります。
・照明デザイン:居心地の良い空間を創出する
照明は、空間の雰囲気を大きく左右し、人の心身にも影響を与える役割があります。
自然光: 窓を大きく設計し、自然光を最大限に採り入れることで、明るく開放的な空間になります。
間接照明: 天井や壁面に間接照明を取り入れることで、柔らかな光が部屋全体を包み込み、リラックスできる雰囲気を醸し出します。
スポットライト: 絵画やオブジェを照らすスポットライトを設置することで、アクセントをつけることができます。
調光機能: 照明の明るさを調整できる調光機能付きの照明器具を取り入れることで、様々なシーンに対応できます。
・デザイン性によるメリット
入居者の獲得と満足度向上:第一印象を良くすることで入居希望者はここに住みたいという気持ちが強くなり、入居者の満足度はより一層高まります。
収益性向上:唯一無二で人気のあるデザインは、希少価値性が生まれ周辺の相場家賃より高くしても入居が決まるため、収益性も良くなります。
地域貢献:美しいデザインは、街の景観を良くし、周辺住民にも喜ばれることで地域貢献が可能になります。
ブランド価値の向上:入居者からも周辺住民からも喜ばれるアパートを所有するオーナー様のブランド価値が上がります。
差別化ポイント④ 環境への配慮
環境問題が深刻化する中、不動産業界においても環境への配慮が求められています。アパートの建て替えは、単に建物を新しくするだけでなく、環境に配慮した設計を取り入れることで、持続可能な社会の実現に貢献することができ入居者にもアピールが可能です。
・省エネ設計で地球に優しい暮らしを
太陽光発電システム:再生可能エネルギーである太陽光を活用することで、CO2排出量の削減に貢献できます。
高断熱・高気密住宅:断熱材や気密性の高い窓を使用することで、冷暖房効率を高め、エネルギー消費量を削減できます。
LED照明:従来の照明に比べて消費電力が少なく、長寿命なLED照明を採用することで、ランニングコストを抑えられます。
省エネ家電:冷蔵庫や洗濯機など、省エネ性能の高い家電製品を推奨することで、入居者の電気料金削減に貢献できます。
・グリーン化で豊かな住環境を
屋上緑化:屋上に緑を植えることで、ヒートアイランド現象の緩和、雨水の浸透促進、CO2吸収効果が期待できます。
中庭:中庭を設けることで、自然光を取り入れ、住戸内の明るさを確保できます。また、緑との触れ合いを通じて、入居者の心身のリラックス効果も期待できます。
植栽:外構に樹木や花を植えることで、緑豊かな環境を創出し、地域の景観にも貢献できます。
・リサイクル素材の活用で資源の循環を
リサイクル木材:木材を再利用することで、森林資源の保護に繋がります。
リサイクル鉄鋼:鉄スクラップを再利用することで、資源の有効活用を促します。
再生プラスチック:プラスチックごみを再利用することで、海洋汚染防止に貢献できます。
・環境配慮型アパートのメリット
入居者の満足度向上:環境に配慮した住まいを求める人々からの支持を得られます。
不動産価値の向上:環境性能が高い物件は、不動産としての価値が高まります。
アパートイメージの向上:環境に配慮した取り組みは、そのアパートのイメージの向上や所有するオーナー様自身の地域貢献にも繋がります。
差別化ポイント⑤ セキュリティ対策
賃貸アパートのセキュリティ対策は、入居者にとって非常に重要な要素です。防犯カメラ、オートロック、防犯設備など、様々な対策を講じることで、入居者の安心・安全を確保することが物件の価値や入居率の向上にも繋がります。
防犯カメラの設置で監視体制を強化
共用部への設置:エントランス、エレベーターホール、廊下、駐車場など、共用部に防犯カメラを設置することで、不審者の侵入や犯罪行為の抑止力となります。
高画質・広角レンズ:高画質なカメラと広角レンズを採用することで、死角を減らし、より広範囲を監視できます。
録画機能:録画機能付きのカメラを設置することで、万が一の事件発生時に、犯人の特定や証拠収集に役立ちます。
遠隔監視:スマートフォンなどで遠隔監視できるシステムを導入することで、管理会社がいつでもどこでも状況を確認できます。
オートロックシステムで不審者の侵入を防ぐ
オートロック:エントランスにオートロックを設置することで、不審者の侵入を未然に防ぎます。
ハンズフリー機能:ハンズフリーキーやスマートフォンアプリに対応したオートロックシステムを導入することで、入退室がスムーズになります。
防犯カメラとの連携:オートロックシステムと防犯カメラを連携させることで、より高度なセキュリティを実現できます。
防犯設備の充実で安心感を向上
窓センサー:窓が開けられた際に警報を発するセンサーを設置することで、窓からの侵入を防ぎます。
人感センサー:人の動きを感知して警報を発するセンサーを設置することで、不審者の侵入を検知できます。
防犯ガラス:窓ガラスに防犯フィルムを貼ることで、ガラス破りによる侵入を防ぎます。
補助錠:玄関ドアや窓に補助錠を設置することで、防犯性を高めます。
照明タイマー:留守中に照明を点灯させるタイマーを設置することで、人が住んでいるように見せかけ、空き巣を抑制します。
その他のセキュリティ対策
防犯パトロール:管理会社や警備会社による定期的なパトロールを実施することで、犯罪を抑止します。
防災設備の充実:消火器、スプリンクラーなど、防災設備を充実させることで、火災などの災害に備えます。
防災備蓄品の充:非常食や保存飲料水、携帯トイレ、ポータブル電源、カセットコンロ等を備蓄し、災害時に備えます。
入居者への啓発:防犯に関する情報を定期的に配布したり、防犯セミナーを開催したりすることで、入居者の防犯意識を高めます。
セキュリティ対策のメリット
入居者の安心・安全: セキュリティ対策を強化することで、入居者は安心して暮らすことができます。
入居率向上:セキュリティ面が充実している物件は、入居者から人気が高く、入居率向上に繋がります。
物件価値の向上:セキュリティ対策が充実している物件は、不動産としての資産価値が高まります。
犯罪抑止:防犯カメラなどの設置により、犯罪を抑止する効果が期待できます。
差別化ポイント⑥ ペット可
ペット可物件は、近年ますます需要が高まっています。ペットと一緒に暮らしたいという人々にとって、ペット可の賃貸物件は、住まいを選ぶ上での重要な要素の一つとなっています。
ただし、ペットの種類や大きさ、飼育ルールなどを明確にする必要があります。
今回、メリットと注意点と成功事例の3つを説明します。
・ペット可物件にするメリット
入居率の向上:ペット可物件は、一般的な賃貸物件と比べて、入居率が高くなる傾向があります。ペットを飼いたい人にとっては選択肢が限られているため、ペット可物件を見つけるとすぐに契約を検討するケースが多いです。
家賃設定の自由度:需要と供給のバランスから、ペット可物件は一般的に家賃を高く設定することができます。
長期入居の促進: ペットと一緒に暮らすために引っ越しをする人は、比較的長い期間住み続けたいという傾向があるため、入居者の入れ替わりが少なく、安定した収入が見込めます。
差別化:ペット可物件は、他の賃貸物件との差別化を図る上で有効な手段となります。
・ペット可にする際の注意点
ペットの種類と大きさの制限:すべてのペットを許可するのではなく、犬種や猫種、体重など、飼育できるペットの種類と大きさを明確に定める必要があります。
飼育ルール:飼育に関するルールを明確にすることで、トラブルを防ぐことができます。例えば、ペットの散歩ルート、排泄物の処理方法、騒音対策など、具体的なルールを定めておくことが重要です。
共用部のルール:ペットと一緒にエレベーターに乗る際のルールや、ペットの排泄物の処理に関するルールなど、共用部でのルールも明確にしておく必要があります。
原状回復:ペットが住んでいた部屋の原状回復費用は、通常よりも高額になる可能性があります。この点についても、契約書に明記しておくことが重要です。
近隣住民とのトラブル:ペットの鳴き声や匂いなどが原因で、近隣住民とのトラブルに発展する可能性があります。防音対策や清掃など、トラブル防止策を講じる必要があります。
保険への加入:ペットによる事故や損害に対して備えるため、ペット保険への加入を検討する必要があります。
・ペット可物件の成功事例
ペット専用の共用スペース:犬の散歩スペースや、猫のための遊び場など、ペット専用の共用スペースを設置することで、ペットと飼い主双方にとって快適な住環境を提供できます。
ペット用設備:ペット用の足洗い場や、ペットフードの自動販売機を設置するなど、ペットと暮らすための設備を充実させることで、入居者の満足度を高めることができます。
ペット相談窓口:ペットに関する相談窓口を設置することで、入居者の不安を解消し、トラブルを未然に防ぐことができます。
差別化ポイント⑦ シェアリングサービス
近年、シェアリングエコノミーが注目を集める中、アパート運営においても、シェアリングサービスの導入が注目されています。特に、カーシェアリングや自転車シェアリングは、入居者の利便性向上に大きく貢献します。
なぜシェアリングサービスを導入すべきか?
入居者の満足度向上: 車の所有・維持費を削減でき、自由に移動できるため、入居者の満足度が向上します。
差別化: 競合他社との差別化となり、入居者の獲得につながります。
地域貢献: 車の利用を抑え、環境負荷の低減に貢献できます。
具体的なシェアリングサービスとそのメリット
1. カーシェアリング
メリット:
短時間での利用が可能
車種を選べる
旅行やレジャーに利用できる
維持費がかからない
導入のポイント:
アパート敷地内に駐車スペースを確保する
予約システムを導入する
保険加入などの手続きを行う
2. 自転車シェアリング
メリット:
近距離の移動に便利
健康促進に繋がる
環境負荷が低い
導入のポイント:
自転車置き場を確保する
ロックシステムを導入する
利用ルールを明確にする
3. その他のシェアリングサービス
電動キックボードシェアリング: 短距離移動に最適で、手軽に利用できる
電動アシスト自転車シェアリング: 坂道が多い地域でも快適に利用できる
電動スクーターシェアリング: より長距離の移動に対応できる
導入時のメリット
賃貸オーナー様へのメリット
空室対策:シェアハウス形式にすることで、単身者や学生など、幅広い層の入居者を獲得しやすくなります。これにより、空室期間を短縮し、収益の安定化が期待できます。
家賃収入の増加:共用スペースや家具家電を共有することで、一人当たりの家賃を低く設定でき、入居者を増やしやすくなります。
付加価値の向上:シェアハウスならではの共用スペースやイベントなどを提供することで、物件の付加価値を高め、競合物件との差別化が可能です。
管理の効率化:共用部分の管理やトラブル対応は、シェアハウス運営会社に委託することが可能です。
新しいビジネスモデル:シェアハウスは新しいビジネスモデルであり、不動産投資の多様化につながります。
入居者様へのメリット
家賃の低減:共用スペースや家事などを共有することで、家賃を安く抑えることができます。
初期費用の削減:家具や家電を揃える必要がないため、初期費用を抑えることができます。
コミュニティ形成:同じ価値観を持つ人々と共同生活を送ることで、コミュニティが生まれ、孤独感を解消できます。
交流の機会増加:共用スペースでイベントを開催したり、住人同士で交流することで、新しい出会いが生まれます。
便利性の向上:共用スペースに洗濯機や乾燥機、キッチンなどが完備されている場合が多く、利便性が高いです。
導入時の注意点
初期費用: 車両の購入や設置費用、システム導入費用など、初期費用がかかってしまう。
管理コスト: 車両の管理やメンテナンス、トラブル対応など、継続的なコストが発生します
近隣住民との関係: 騒音問題や駐車場の利用に関するトラブルが発生する可能性があるます。
セキュリティ: 車両の盗難や不正利用を防ぐ対策が必要です。
成功事例
アパート敷地内にEV充電スタンドを設置: 環境意識の高い入居者へのアピールできます。
シェアサイクルと連携し、駅へのアクセス向上: 入居者への利便性向上の訴求ができます。
地域住民も利用可能なシェアリングサービス: 地域との連携強化に貢献できます。
差別化ポイント⑧ コミュニティ形成
共用スペースを活用し、入居者同士、そして地域住民との交流を促進することで、賃貸アパートは単なる住まいではなく、魅力的な付加価値のあるコミュニティ空間へと生まれ変わります。
共用スペースを活用した入居者間の交流促進
多様な共用スペースの設置:
コワーキングスペース:在宅ワークや勉強に集中できる環境を提供
ラウンジ:リラックスしたり、会話したりできる空間
キッチン:共に料理を楽しんだり、食事やパーティーを共にする場
フィットネスルーム:健康維持のための運動スペース
図書室:静かに読書を楽しめる空間として、入居者が所有している本を設置してシェアする事例もあります。
イベントの開催:
定期的な交流会:バーベキュー、映画鑑賞会、料理教室など
ワークショップ:ヨガ、絵画、DIYなど、様々なテーマのワークショップ
ボランティア活動:地域清掃、フードバンクへの協力など
コミュニティアプリの導入:
イベント情報共有、アンケート、掲示板機能などを備えたアプリで、入居者間のコミュニケーションを活性化
LINEを活用している事例が増えています。
地域との連携による交流の拡大
地域イベントへの参加:地域の祭りやイベントに共同で出店や地域清掃等
地域住民向けのイベント開催:フリーマーケット、マルシェ、地域住民との交流会
地域団体との連携:地域のNPO法人やボランティア団体と連携し、社会貢献活動を実施
地域情報の発信:掲示板を設置し、地域のイベント情報や、ごみの回収情報等を共有する
コミュニティ形成のメリット
入居者の満足度向上:より豊かな生活の実現と孤独感の解消により精神的な安定や安心感が得られる
入居率の向上:コミュニティ重視の入居者からの支持を得られることが口コミや評価に繋がる
長期入居率の向上:コミュニティに属しているという満足度と居心地の良さから転居を抑制する
地域との良好な関係構築:地域の一員としての意識を高め、地域貢献に繋がる
コミュニティ形成の注意点
強制力のない参加:参加はあくまで自由な意思に基づいたものとする
多様な価値観への配慮:様々なバックグラウンドを持つ人々が共存できる環境づくり
トラブルへの対応:緊急時の連絡体制やトラブル発生時の対応マニュアルを整備
コミュニティ形成成功の鍵
入居者の意見を聞き、多様なニーズに応える:定期的なアンケートや意見交換会を実施
管理会社のサポート:イベント企画や運営、トラブル対応をサポート
地域との連携強化:地域住民との交流を深め、共生の輪を広げる
まとめ
築古アパートの建て替えで後悔しない8つの差別化ポイントの解説、いかがでしたでしょうか?
差別戦略の成功事例としてよく挙げられるのは「モスバーガー」です。
※写真はイメージです
日本のファーストフード業界で差別化を達成した一つの事例で、マクドナルドやロッテリア等の従来のファーストフード店とは異なる、フレッシュでヘルシーなイメージを打ち出しました。具体的に言うと、食材の部分では、国産材を積極的使った新鮮な野菜と品質の高いお肉で「安心・安全・おいしさ」を打ち出し、店舗の部分では、ゆったりと楽しめる空間づくりを打ち出しました。
その結果、単なる「安い」ではなく、「おいしくて安心な」ハンバーガーを求める顧客に訴求し、唯一無二の商品と顧客に寄り添った付加価値サービスで共感させることに成功しました。
全ての客層をターゲットにするか?それとも一部の客層をターゲットにするか?で差別化戦略は違ってきます。
差別化は、何においても生き残っていく上で非常に重要な戦略です。
顧客のニーズを深く理解し、自社の強みを最大限に活かし、独自の価値を提供することで、競合他社との差別化を図ることができます。
私達は、アパート経営においても差別化を図ることが重要な戦略だと考えております。
その中でも、収益性を生み出す建物の差別化を図ることは賃貸経営の生命線だと私達は考えています。
全国で3000室・330棟、入居率98%の実績を持つ女性専用アパート「PRIMA」の差別化戦略がその答えなのです。
▼プリマの差別化戦略についてはコチラ
https://www.prima-apartment.com/sabetuka/
是非、このブログを読んでいただいているオーナー様も、上記の8つの差別化ポイントを参考にして、アパート建築や、リフォーム・リノベ―ションに合った差別化戦略を考えて、実行してみて下さい。
もちろん、アパート建築の差別化戦略についてわからないことがありましたお気軽にご相談ください。
他にも空室対策や賃貸経営全般のご相談も無料で承っておりますのでお気軽ご相談ください!
▼ご相談はコチラよりお願いいたします。
https://www.prima-apartment.com/kobetsu-soudan/
この記事が、皆様の賃貸経営にお役位に立つことができれば幸いです。

古川 健一

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