HOME 満室カフェ 賃貸住宅経営 「勝ち組、負け組が鮮明になる時代」~がんばれ、大家さんVol.29

「勝ち組、負け組が鮮明になる時代」~がんばれ、大家さんVol.29

「今は我慢の時代」なんていっていると……

アパート経営も競争の時代になってきました。「そんなこと分かっているよ。それに景気が悪くなっているのだから、空室になるのは仕方ないや、今は我慢の時代だよ」なんて、のん気に構えているようでは、あなたは確実に負け組になってしまいます。
仮に空室率が20%になったとき、10部屋のアパートが2棟あったとします。2割の空室率だとすると、それぞれ2部屋が空室になると考えたいところですが、現実はまったく違います。極端に言えば、片方が満室で、もう一方は4部屋空きになってしまいます。あるいはもっとたくさんの部屋があれば、満室のアパートと、まったくお客様が入居していないアパートがあってもおかしくないのです。
「そんな、極端な話があるか」という声が聞こえてきそうですが、残念ながら現実に勝ち組と負け組とに色分けされてきました。
小売業、飲食店を見てください。お客様が行列する店もあれば、ほとんどお客さんがいない店もあります。競争が厳しくなれば、当然起きる現象なのです。

他との違いで勝ち組をねらう

景気が悪い、仕方ない、我慢だという消極的な姿勢では、勝ち組にはなれません。何とか工夫して、お客様を確保することです。
他のアパートはどんなものか、家賃はどうか、間取りはどうかを自らの目、耳で確かめてみてください。不動産管理会社に相談することも大事です。しかし、最後は自分で決断し実行するしかありません。
そのときに大事なことは、「他のまねをするのではなく、他と違うことを考える」のです。それが競争時代に勝ち残るポイントです。他を知ることは重要です。しかし後追い、物まねでは、しょせん二番煎じです。他との違いを求めていくのが経営なのです。日本人は偏差値が好きです。しかし、これからの時代は、相対的な評価ではなく、他との違いを求める「変差値」が大事なのです。
例えば、2DKが多く、1LDKが少なければ、思いきって部屋の間取りを変えてみる。もちろん市場の調査をするのは当然です。もう少し具体的に言えば、2DKの需要は60%で、1LDKは30%だったとします。それなら2DKかというのでは、単純すぎます。仮に供給が、2DKが70%で、1LDKが20%だったらどうでしょう。明らかに、1LDKが不足しているのです。
これは、ある地域での調査の結果です。そこで、供給の少ない1LDKに部屋をリニューアル(改装)しました。

中途半端な改良はトラブルのもと

ペット同居型のアパートが登場したときにも、同じことがありました。ペット可ではなく、ペット専用です。
当時アパートやマンションでは、ペットは原則不可でした。飼っていても、こっそり隠れて飼っていました。空室を抱えた大家さんが、仕方なく「ペット可」としました。しかし、他の入居者とトラブルが発生してしまいました。そこで、こうした声に応えるような「ペット専用」のアパートやマンションが登場してきたのです。
他のアパートの良い点は学ぶとして、さらに他との差別化を常に考えてみてください。

 

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本郷 尚 (ほんごう たかし)

税理士・本郷尚 日本における資産税の第一人者として、相続、贈与、事業継承、土地活用、財産管理を中心に活躍。各方面で講演・執筆等行い、著書も多数。株式会社タクトコンサルティング会長。 https://www.tactnet.com/