成功大家さんは、賃貸経営を自分自身でコントロール
現在の大家さんを分析すると「80％は失敗大家さん、残りの20％が選ばれし成功大家さん」という、厳しい意見があります。
では成功と失敗に分かれてしまう、その違いは何なのでしょう。
「賃貸経営を自分自身でしっかりコントロールできている」か、「他力（会社や仕組み）にコントロールされてしまっている」か。その違いだと思います。
「リノベーションに500万円かけたのに、一年も空室のままだ」
「10年借上げ保証してもらっているが、4年目から家賃を下げられた」
「10年目に借上げ保証を続ける条件として、高額の外装塗装等を提案された」
私の耳には、このようなご相談が尽きることなく入ってきます。
業界では、あまり声高にお話しする人は少ないようですが、あえてお話するならば、運営側が得をする仕組みになっていることが多いようです。このことは以前、NHKのクローズアップ現代でも取り上げられたこともありますが、法の目をかいくぐって作られた仕組みです。
しかし、こういったことは大家さんと建築会社・管理会社の2方向で成り立つ話であって、賃貸経営で忘れてはいけない「入居者の目線」は考えられていません。
入居者目線を重視し、「心の差別化」で成功をつかむ
私が一番大切にしているのは、常に「入居者の目線」。それを置き去りに、あるいは無視してしまうから、4年も経たないうちに空室がでて家賃の値下げ交渉となってしまうのです。
しかも、これだけ空室がある中、まだまだ相続税対策という御旗の元に新築物件が多数建築されています。新しいか古いかの戦いになったら、築年数の長いアパートは全敗です。この戦いに一線を引くには「入居者目線」に立つことです。
賃貸経営はこれからもっと厳しい時代に突入していきます。「古くても、あのアパートに住んでみたい」と思わせる「心の差別化」を、建物や部屋の中に入れていかないと経営困難に陥ることとなります。
勝ち組の成功大家さんは、「価値組」なのです。「心の差別化」をビジネスパートナーとしっかりと相談し合い、経営をコントロールしています。そして、こういった大家さんは「成功のための4つの階段」を登っていきます。
大家さんから経営者となることで、選ばれし成功大家さんになるのです。
次回から、この「成功のための4つの階段」についてわかりやすくお話ししましょう。
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石川 龍明
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