減価償却と銀行返済の動きを、きちんと把握することが重要
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今回は「収支計画について」、プリマアパートを例にご説明します。
減価償却による収入の変化は？
以前も簡単にご説明しましたが、賃貸経営では減価償却と銀行返済をきちんと把握しておくことが重要です。そうしないと銀行への返済が終わったら、税金が経営を圧迫することになりかねません。
まず、収入を見てみましょう。
プリマアパートの場合、減価償却は1年に1％、5年で5％です。ですから家賃収入が6年後、11年後で下がっているのがわかると思います。
次に支出を見てください。銀行への返済と管理費、そして税金です。
銀行への返済は元本と金利ですが、金利は経費として計上できます。また税金は、固定資産税と都市計画税が、土地、建物のどちらも経費として計上することができるのです。
これらの支出を経費として計上した金額が手残り、所得となります。
所得税率を左右する支出の変化は？
当然のことですが、所得には所得税がかかります。
ご存知だと思いますが、所得税は累進課税という階段式の課税制度で、金額によって変わります。ですから、できるだけ課税率を下げるために、経費を計上する。それが銀行の金利であり、減価償却費であり、税金であり、共益費というわけです。
ところがアパートを建ててから年月が経つと、経費として計上できる金額がだんだん少なくなってきます。安定したアパート経営を維持するためには、それをしっかり把握しておくことが必要なのです。
経年によって減少する減価償却と固定資産税
経年によって減っていく、あるいはまったくなくなってしまい経費として計上できなくなる支出には、何があると思いますか。
まず減価償却費です。減価償却は木造が22年、鉄骨が33年から39年、RCが47年。ですから木造のアパートは、22年で減価償却がなくなってしまうわけです。
そして銀行への返済。これもいずれは終わりますので、当然金利もなくなります。
さらに支払う税金も減っていきます。固定資産税は、建物に対しては経年劣化のために下がっていくのが一般的です。
大規模修繕による税金対策も可能
このように支払金額は減っていきますが、収入は家賃を下げない限り減ることはありません。そうなると手残りが増えていくことになるので、累進課税がワンランク上がる可能性があります。
つまり、所得税がアップしてしまうかもしれないのです。
そこで検討したいのがリノベーションということになります。大規模な修繕をすると、減価償却として計上できる可能性があるからです。またリノベーションをしたからといって、建物の固定資産税が上がることはほとんどありません。
毎年の確定申告で減価償却と銀行返済の期間をチェック
賃貸経営のオーナー様は毎年確定申告をしますから、その際に、減価償却や銀行返済がいつなくなるのか、またアパート部分の固定資産税の評価がどの程度下がっているかということをチェックして収支を見直してください。
今回はアパートメントの収益改善のひとつである、収支計画についてご説明しました。
次回はアパートメントの収益改善の最後のポイントであるDSCR、債務返済カバー率について解説します。
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石川 龍明
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