成功大家になるためのアパート管理とは？
賃貸経営コンサルティング・石川龍明先生が教える、満室経営の成功のカギ。大人気セミナーのすぐに経営に活かせる実践的な内容を、テーマごとにブログ＆動画で伝授します。
今回のテーマは、「管理」です。
アパートの管理は、誰が何をするのか
賃貸アパートの管理は大きく分けると、入居者の管理と建物の管理。この2つです。
では誰が管理をするのか。
入居者の管理は委託をするか、オーナー自身が行うことになります。最近は自主管理をされている方も多いですね。
そして建物の管理。これは建ててくれた会社にお願いする形になります。
それぞれ具体的にどのようなことをするのか、ご説明しましょう。
日々の対応から長期計画まで幅広い業務内容
入居者の管理は2つあり、入居者への対応がメインになります。
1つ目は入居中の対応です。家賃管理、設備の不具合、近隣とのトラブルや苦情など、入居に関する対応をリアルタイムで行うことになります。
もう1つは契約の更新や解約など、契約期間が終了する前後の対応です。これは専門家に任せた方が良いと思います。
新築であればオーナー自身が対応しても良いのですが、入居者が変わると、「ここに傷がありましたね」というように、その時の状況を細かく確認しなければなりません。また更新回数が増えれば複雑になりますから、専門家に一任した方が無難なのです。
建物の管理は3つあります。
まず日常の業務管理。共有部分の簡単な清掃や設備点検などです。
2つ目は退去に関する業務管理。例えば入居者がアパートを出ていく際に室内を点検して、費用をオーナーが負担するのか、退去者が負担するのか確認をするのです。こういったことは入居者と契約するときに、どちらが何を負担するのか決めておきましょう。特に退去後の掃除代は、最初から入居者が負担することを謳っておいた方が良いと思います。
あとは、その他の長期的な業務。長期修繕計画は、なかなか出してくれる所がないのですが、いつ何をやるかをしっかり把握しておいてくことは非常に大事です。
管理業務を把握して成功大家にステップアップ
今回のテーマは管理ですので、管理費用についても触れておきましょう。
オーナー様からは管理費についてもご相談されるのですが、管理費は5％、家賃保証は10％でやってもらっているという方が多いのです。
では、なぜそれだけの費用がかかるのか、その内容はどうなっているかお聞きすると、ほとんどの方が、
「なんとなく5パーセントで……」
「なんとなく10パーセントで……」
とおっしゃる。
つまり具体的な内容を知らないまま、管理にお金をかけているということです。けれどもご自身が決めたことですから相手ばかりのせいではなくて、自分のせいでもあるわけです。
それなら管理に関わることをきちんと知って受け止めて、自主管理をしてみませんか。実際、脳みそに汗をかき使命感を持って動いている人が成功しています。言い換えれば、それができるのが成功大家さんなのです。
今回は管理について、お話をさせていただきました。管理に関してはいろいろな考え方がありますが成功大家さんになるために、アパート管理をもう１度見直し、考えていただければと思います。
次回は、事業計画の参考になるポイントについて解説します。
↓こちらの内容は、石川先生の動画でもご覧いただけます。↓
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石川 龍明
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