「棚卸し」で経営を振り返る|賃貸経営におけるペンタグラム戦略~その1

賃貸経営に不可欠な、「海図」と「羅針盤」

年の初めに、1年間の目標を立てる人は多いでしょう。賃貸経営についても、年初には1年の方向性を決めなければいけません。
1年の目標を立て、その目標を達成するために実行すべきことを考えてみましょう。

たとえば、あなたのマンションが、アパートが船だとします。出航するためには、海図と羅針盤が必要です。
賃貸経営における海図は「目標設定」と「教え」、そして羅針盤は、「階段」と「手段」です。
この海図と羅針盤は、すべて5つのポイントから成り立っています。まさに賃貸経営における五芒星、ペンタグラム戦略なのです。

あなたのアパート経営をSMART方式で棚卸しする

では、まずは1つ目の海図、「目標設定」についてお話しします。
目標を決めるときに私がよくお話しするのは、SMART方式です。

S=Specific(スペシフィック):問題点を明確にかつ具体的に
M=Measurable(メジャラブル):目標可能な数値をつくる
A=Achievable(アチィーヴァブル):実現可能であるかチェックする
R=Result-based(リザルテゥ-ベイストゥ):価値に基づいた成果はなにか
T=Time-line:(タイムライン)いつまでにやるか

去年1年間の賃貸経営で、良かったこと、悪かったことを洗い出してみましょう。すると、問題点が明確に具体的に見えてきます。
それがS(Specific)です。

では、その点について今年はどうするか。なんとなく「もっと良くしたい」とイメージするのではなく、メジャーで測れる具体的な数字や期間を明確に設定します。
だからM(Measurable)なのです。しかも、それは達成可能な数字でなくてはなりません。

そのために行うのがA(Achievable)です。
夜中に書いた文章を翌朝読んで、拍子抜けしたことはありませんか? それは気持ちだけが盛り上がっているからです。後日読んでも、「これなら大丈夫」という文章にするためには、見直しが必要ですよね。目標を決めるときも同じこと。無理な計画ではないかどうか、実行が可能かどうかを、冷静にチェックするのです。

そして価値観に基づいて、成果は何かと考えます。たとえば「今年は95%の入居率を保ちたい」というのであれば、それがR(Result-based)。お題目は何でもいいのです。
そのお題目を実現するために、「去年は、こんなことがあった。だから今年は、こういう計画で95%にあげていこう」と考えるのです。

では、それをいつまでにやるか。それがT(Time-line)です。
先ほどの例であれば、「12月31日の入居率を95%にする」というように、期限を設定するのです。

Good&Newの振り返りで、効果的な棚卸しを

このSMART方式を実践するために有効なのが、Good&New、良かったこと、気づいたことを自問自答する、1ヵ月ごとの振り返りです。1ヵ月に1度、1時間くらい、お気に入りの珈琲店にでも行って、あなたの賃貸経営において、良かったこと、気づいたことを振り返ってください。
そして1年に1回、棚卸しをするのです。家でいえば、毎月きれいな部屋を保つために掃除をし、1年に1回大掃除をする。そんなイメージです。

現在、家主の8割が厳しい環境に置かれているともいわれています。そこで、SMARTを意識して経営を棚卸しすれば、安定経営ができる2割の家主になれるのではないかと思います。
そのために、常に考えなければいけないのは、「お金を払う人は誰か。その人たちのために、何ができるか」ということです。
次回は、このSMART方式で実例を考えてみましょう。

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石川 龍明

石川 龍明

「横濵快適住環境研究所」代表、不動産活用コンサルタント。賃貸経営で一番問題となる『空室対策』のプロフェッショナルとして、多くの地主・家主・資産家様の悩みや問題点を解決。全国でセミナーを開催するほか、リノベーションブランド『DRAGON VINTAGE』などのプロデュースを手がける。ニックネーム 龍(りゅう)さん。http://www.shin-chintai.com