SMART方式で､リノベーションを考える
前回はSMART方式による、賃貸経営の目標設定についてお話ししました。
S＝Specific（スペシフィック）：問題点を明確にかつ具体的に
M＝Measurable（メジャラブル）：目標可能な数値をつくる
A＝Achievable（アチィーヴァブル）：実現可能であるかをチェックする
R＝Result-based（リザルテゥ－ベイストゥ）：価値に基づいた成果はなにか
T＝Time-line：（タイムライン）いつまでにやるか
今回は､その実例としてSMART方式によるリノベーションを考えてみましょう。
「住みたくなる」物件は、入居者目線から
築32年の木造アパートを持っていて、現在、4つが空室になっています。そのアパートを、どうしたいか、お題目を考えましょう。
4つの空室をリノベーションして、良い人に長く住んでもらい、リノベーション費用を回収したい。
これがお題目であり、価値に基づいた成果、Rです。そのために、今の状態を明確にしましょう。Sです。
まず、考えたいのは、入居者目線のリノベーションです。
そのために必要なのは、アパート経営者の意識改革だと感じています。業者さんからでてくるプランの良し悪しを判断するのも大事ですが、自分が入居者になった気持ちで、住みたくなる間取り、空間について吟味してください。
「こんなアパートがあったらいいな」、「こんな間取りだといいな」、あるいは「もうちょっと収納がほしい」、「こんな設備がほしい」など､常に「自分だったらこんなところに住みたい」ということを考えてもらいたいのです。
今回の例で、現況の問題を明確にし、価値観に基づいて導き出したのが、空いている4部屋と共用部分､エントランスのリノベーションです。
次にM､目標可能な数字、上限をつくりましょう。2019年は入居率95％をめざしたい。家賃のグロスを5％あげたい。そのためにリノベーションした4部屋の家賃をどのように決め、共用部分とエントランスを含めて、リノベーションに投資した資金を何年で回収するのか。そういう定規を持って考えるのです。
そしてA、現実可能であるかをチェックします。3社くらいで見積もりを取り、比較し､検討するときに、Mで考えた定規で考えるのです。
最後にT、いつまでにやるか。
リノベーションをいつまでに完成し、入居はいつからか、2019年の12月末までにどれくらい回収できるのか、そういった数字も確認しましょう。
1年かけて何をやりたいかということを考えていくためには、すべて計画を立ててやらなければいけません。お題目を達成するために、1年かけて階段を上っていくようなイメージです。
そのために大事なのは、目標の設定と目標の達成です。
ここまで、目標の設定についてお話ししました。
次回は、目標達成のためにどうすれば良いか、その教えについてお話しします。
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石川 龍明
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