賃貸経営の荒波を乗り越える、2つの羅針盤
賃貸経営を航海に例えるなら、安全な航海に必要な海図は2つ、「目標」と「教え」です。
しかし、航海は順風満帆であるとは限りません。雨が降ることも、強風に見舞われることも、ときには嵐に遭遇することもあります。そんなとき、どうすればいいか。
目的地に向かうために、正しい航路を見いだすために、欠かせないのが羅針盤、コンパスです。賃貸経営において、羅針盤は2つあります。
1つの目の羅針盤は、5つの階段です。
1段目：空室対策
2段目：満室対策
3段目：テナントリテイション
4段目：ウェイティング
5段目：安定経営(ゴール）
安定経営をめざす、5つのステップ
最初は「空室対策」です。
空室を埋めるにはどうしたら良いかを考えましょう。
次に、「満室対策」。満室になったからといって、安心していてはいけません。入居者が入ってくれば、いろいろな問題が出てくるでしょう。その問題に対応してこそ、経営スキームができるのです。
3つ目は、「テナントリテンション」。入居してくれた人に、長く住んでもらうことが大事です。「敷金礼金が入るから、どんどんどんどん入れ替わってもらった方が楽だ」という人もいるかもしれませんが、今はそんな時代ではありません。安定経営のためには、1人のお客様に長く住んでいただくこと。そのためには、どうしたら良いか考えてください。
4つ目は、「ウェイティング」。長く住んでいただくと､なかなか空室にはなりません。しかし空室にならないのは、良い部屋だという証です。これが世の中に知らしめられて、「空いたら教えてくださいね」ということになる。「あそこはいいマンションだなあ。住んでみたいけど、ずっと満室だなあ。今は住んでいるところで空くのを待って、空いたら移ろう」という、ウェイティングを増やすことです。
たとえば、新入社員や、新しく学校に入った新入生を入れるために、2月3月にバタバタ慌ててつくるのではなく、「自分が本当に住みたい住空間に住みたい」、「自分のライフスタイルをちゃんとつくりたい」という方たちを狙っていくと、ウェイティング対策になります。「今こっちに住んでいるけど、1万円くらい出して、もうちょっと良いところがあったら引っ越したい」というような25歳から35歳、そんな人たちを対象にするのです。
この、空室対策、満室対策、テナントリテンション、ウェイティングという仕組みがちゃんとできると、5段目の「安定経営」というゴールが見えてきます。
もう1つの羅針盤は、賃貸経営をコントロールするための5つの手段です。
次回は、この2つ目の羅針盤についてお話しします。
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セミナー年間スケジュール
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石川 龍明
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