安定経営のための5つのステップ|賃貸経営におけるペンタグラム戦略~その4

賃貸経営の荒波を乗り越える、2つの羅針盤

賃貸経営を航海に例えるなら、安全な航海に必要な海図は2つ、「目標」と「教え」です。
しかし、航海は順風満帆であるとは限りません。雨が降ることも、強風に見舞われることも、ときには嵐に遭遇することもあります。そんなとき、どうすればいいか。
目的地に向かうために、正しい航路を見いだすために、欠かせないのが羅針盤、コンパスです。賃貸経営において、羅針盤は2つあります。

1つの目の羅針盤は、5つの階段です。

1段目:空室対策
2段目:満室対策
3段目:テナントリテイション
4段目:ウェイティング
5段目:安定経営(ゴール)

安定経営をめざす、5つのステップ

最初は「空室対策」です。
空室を埋めるにはどうしたら良いかを考えましょう。

次に、「満室対策」。満室になったからといって、安心していてはいけません。入居者が入ってくれば、いろいろな問題が出てくるでしょう。その問題に対応してこそ、経営スキームができるのです。

3つ目は、「テナントリテンション」。入居してくれた人に、長く住んでもらうことが大事です。「敷金礼金が入るから、どんどんどんどん入れ替わってもらった方が楽だ」という人もいるかもしれませんが、今はそんな時代ではありません。安定経営のためには、1人のお客様に長く住んでいただくこと。そのためには、どうしたら良いか考えてください。

4つ目は、「ウェイティング」。長く住んでいただくと、なかなか空室にはなりません。しかし空室にならないのは、良い部屋だという証です。これが世の中に知らしめられて、「空いたら教えてくださいね」ということになる。「あそこはいいマンションだなあ。住んでみたいけど、ずっと満室だなあ。今は住んでいるところで空くのを待って、空いたら移ろう」という、ウェイティングを増やすことです。
たとえば、新入社員や、新しく学校に入った新入生を入れるために、2月3月にバタバタ慌ててつくるのではなく、「自分が本当に住みたい住空間に住みたい」、「自分のライフスタイルをちゃんとつくりたい」という方たちを狙っていくと、ウェイティング対策になります。「今こっちに住んでいるけど、1万円くらい出して、もうちょっと良いところがあったら引っ越したい」というような25歳から35歳、そんな人たちを対象にするのです。

この、空室対策、満室対策、テナントリテンション、ウェイティングという仕組みがちゃんとできると、5段目の「安定経営」というゴールが見えてきます。

もう1つの羅針盤は、賃貸経営をコントロールするための5つの手段です。
次回は、この2つ目の羅針盤についてお話しします。

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石川 龍明

石川 龍明

「横濵快適住環境研究所」代表、不動産活用コンサルタント。賃貸経営で一番問題となる『空室対策』のプロフェッショナルとして、多くの地主・家主・資産家様の悩みや問題点を解決。全国でセミナーを開催するほか、リノベーションブランド『DRAGON VINTAGE』などのプロデュースを手がける。ニックネーム 龍(りゅう)さん。http://www.shin-chintai.com