賃貸経営を自らコントロールする、5つの手段
賃貸経営という大きな海に漕ぎ出すために、持っておくべき2つの海図と2つの羅針盤についてお話ししてきました。
今回は、2つ目の羅針盤についてです。それは、5つの手段です。
その1：リサーチ
その2：ターゲット
その3：コンテンツ
その4：リーシング
その5：オペレーション
住まい手目線を意識して、ゴールをめざす
まず、「リサーチ」。自分の持っているアパート、マンションの周りが､どうなっていくのか､多くの情報をもとに考えましょう。新しい店舗ができたり、飲食店ができたり、今まで銭湯や駐車場だったところがマンションになるなどして競合ができたりと、時代の流れによってさまざまな変化があります。あなたの持っている物件は、場所を変えることはできませんから駅から何分という立地条件は同じですし、簡単に間取りを変えるわけにもいきません。ですから、それを、これからどう経営していくかを考えるのです。
そして「ターゲット」。どんな人が長く住んでくれるのか、その属性を見て、ターゲットを決めなければいけない時代になっています。それは誰か。今、皆さんのアパートでいちばん長く住んでくれている人です。優良入居者が、リアルなビジネスモデルになります。あるいは、今までの入居者の年齢層や男女比、職業などのデータから、「25歳から35歳の人たちが住むことが多くて、男女比率は女性の方が多い」ということになれば、その層をターゲットとしたアパートづくりをすればいいのです。
次に、「コンテンツ」。新築であれば、構造は木造、鉄骨、RC、何が良いのか。ファミリータイプが良いのか、単身タイプが良いのか。どういう間取りが良いのか。リノベーションをするならエントランス、共用部分も含めて、どうすれば入居者にとって良いのか。こういったコンテンツは、ターゲットを先に決めないと成り立ちません。コンテンツだけ先走ってしまうと、たとえば駅から遠くて単身者が選ばないような立地に、単身者向けのマンションを建ててしまうということにもなりかねません。
コンテンツの次に出てくるのが、「リーシング」。「こういう設備があって、収納も多くて、天井も高いんですよ」と、あなたのコンテンツの魅力をターゲットに発信し、しっかり伝え､案内してくれ、強力なサポートをしてくれるリーシングが必要です。
リサーチ、ターゲット、コンテンツ、リーシングの仕組みがきちんとできると、あなた自身でオペレーションができます。賃貸経営を、自分でコントロールすることができるのです。
これからの賃貸経営は、住まい手目線を意識することが非常に重要です。ですからターゲットの属性分析は欠かせません。自分の持っている物件に長く住んでくれるのは、どんな人なのか。何年もアパートを経営していれば、過去のデータがありますよね。年齢層、男女別、職業といったことを、じっくり分析してください。
たとえばPRIMAの場合、看護婦､学校の先生、役所に勤めている女性、そういった入居者が多い。ですから、そういう人たちに喜んでもらうためには、何が必要かを常に考えています。
また、ターゲット層を明確にした、新たなコンセプトのアパートも展開中です。
あなたも、2つの海図と2つの羅針盤をポケットに入れ、めざす目標に向かってください。
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石川 龍明
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