なぜ、家賃が15％以上下がるとNGなのか？
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アパートメントの収益改善における「5つの簡易診断」では、5つの数字を意識することが重要です。そこで前回の「入居率の考え方」に続いて、今回は「家賃下落率の考え方」をテーマに解説します。
収入減に直結する家賃の下落
アパートメントの収益改善における「5つの簡易診断」で、家賃が新築時より15％以上下がっていたらNGなので、早期の対応が必要だとお話ししました。
言うまでもありませんが、家賃が下がるということは収入が減るということです。
15％の下落は信号で言えば黄色です。まだ赤信号ではありませんが、赤信号になったからと言ってすぐには対応できません。ですから黄色のうちに、何かを考えておかなければいけないのです。
では、なぜ家賃が15％以上下がるとNGなのでしょうか。
具体的な数字で考えてみましょう。
収入－支出でキャッシュ・フローを考える
アパート建築で銀行からお金を借りる場合、返済金額は家賃収入の50％で押さえてくださいとお話しします。賃貸経営の事業計画を立てるときには、銀行への返済金が家賃総額の半分以下になっていることが基本です。
例えばアパート経営をしていて、1年間に入る家賃総額が、家賃と駐車場、管理費で200万円だとしましょう。返済金額が50％だとすると、年間の返済金額として100万円の支出になります。
支出はそれだけではありません。賃貸経営では、公租公課、管理費、修繕積立が必要です。家賃総額が200万円の場合は、30万円程度になります。
ここで考えてもらいたいのが最終的な手残り金額、キャッシュ・フローです。銀行への返済金額と公租公課・管理費・修繕費は必ず出ていくので、100万円＋30万円＝130万円の支出になります。ですから、200万円－130万円＝70万円。つまり手残りは70万となります。これは家賃下落率がない場合の金額です。
家賃が15％下落すると、手残りは半額に！
では、家賃が下落すると、手残りはどうなるのか考えてください。
家賃の下落率が15％だと30万円、20％だと40万円の減収になります。けれども銀行への返済、公租公課、管理費、修繕費は変わりません。
200万円の家賃が15％下落したら、家賃総額が170万円になりますから、単純に計算しても、手残りは40万円。ほぼ半額になってしまうのです。
早めの対策でキャッシュ・フローを変える
15％という数字が、なぜNGなのか、おわかりいただけましたか。
15％という数字は、手残りが半額近くに減ってしまう危険信号です。
「家賃が15％下落したら、手残りが半額になってしまう」
という意識を持って、危険信号が灯る前にアクションを起こしてください。できれば下落率が10％くらいで手を打ってほしいですね。
方法は無限大です。色々な手段、施策が考えられます。
例えば、前回お話しした収益改善のためのリノベーションです。1年間も空いていて、1番家賃を取れない部屋を良い人に入ってもらえるようにリノベーションする。そしてキャッシュ・フローを変えていくという手段も考えられるわけです。
次回もアパートメントの収益改善について解説します。テーマは、入居が決まるまでの期間と、内覧の注意点についてです。
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石川 龍明
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