築古アパートの老朽化は、アパートオーナー様にとって深刻な問題です。住環境の悪化や修繕費用の増加は、入居率の低下に繋がり、収益の減少にもつながります。そんな時、多くのオーナー様が頭を悩ませるのが、「建て替え」と「リフォーム」のどちらを選ぶべきかということです。
今回は、築古アパートの老朽化対策として考えられる「建て替え」と「リフォーム」、そしてもう一つの選択肢である「売却」について、それぞれのメリット・デメリットを詳しく解説し、最適な選択をするためのヒントをご紹介します。
築古アパートの老朽化問題が引き起こす6つの問題点とリスク
先ずは、築古アパートの老朽化に伴ってどのような問題が発生するのか？
また、6つの問題点において、どのようなリスクが考えらえれるか？をまとめてみました。
1. 物件価値の低下と収益性の悪化
＜リスク＞
- 入居率の低下: 古い設備や内装、耐震性の不安などにより、入居者が減少します。
- 家賃設定の下落: 新築やリフォーム済みの物件との競争に勝ちにくくなり、家賃を下げざるを得ない状況に陥る可能性があります。
- 空室期間の長期化: 空室期間が長引くほど、固定資産税や管理費などの固定費が負担となり、収益性が悪化します。
- 売却価格の低下: 老朽化した物件は、新築や築浅物件に比べて売却価格が低くなる傾向にあります。
2. 修繕費の増大
＜リスク＞
- 設備の老朽化: 配管、電気設備、給湯器など、様々な設備が老朽化し、頻繁な修理や交換が必要になります。
- 大規模修繕の増加: 屋根の葺き替え、外壁の改修など、大規模な修繕が必要になるケースも少なくありません。
- 想定外の修繕費発生: 老朽化が進んでいる場合、どこが壊れるか予測が難しく、思わぬ出費に繋がる可能性があります。
3. 入居者とのトラブル
＜リスク＞
- 住環境の悪化: 老朽化した設備による水漏れ、騒音など、入居者の生活に支障をきたす問題が発生する可能性があります。
- クレームの増加: 住環境の悪化に伴い、入居者からのクレームが増加し、オーナー様の負担が増大します。
- 退去率の上昇: 住環境に不満を持った入居者が、他の物件へ引っ越してしまう可能性があります。
4. 法規制への対応
＜リスク＞
- 耐震基準の強化: 新しい耐震基準が定められ、既存の建物に耐震補強が義務付けられる可能性があります。
- 省エネ基準の強化: 省エネ性能の向上を求める法規制が強化され、リフォームや建て替えが必要になるケースがあります。
5. 災害リスクの増大
＜リスク＞
- 地震による倒壊の危険性: 老朽化した建物は、地震時に倒壊するリスクが高まります。
- 火災リスクの増加: 電気配線やガス配管の老朽化が原因で、火災が発生するリスクも高まります。
- 近隣への二次被害：隣接する建物への倒壊被害や飛び火による延焼により被害拡大のリスクが高まります。
6. 地域社会への影響
＜リスク＞
- 景観の悪化: 老朽化した建物は、地域の景観を損ねる可能性があります。
- 防災上の問題: 老朽化した建物は、防災上の問題を引き起こす可能性があります。
アドバイス
6つの問題点の中でも、1つ目の収益性の悪化と2つ目の修繕費の増大については、築古アパートを所有しているオーナー様にとって大きな問題となっています。
また、3つ目の入居者間のトラブルによって、気に入って長く住んでもらえる優良な入居者が退居してしまう大きな要因となります。そうなると、悪い入居者が
居座ってしまい良い入居者が集まらなくなり、賃貸経営にマイナスの影響を及ぼすことは目に見えています。
そうならないためにも、早い段階でリスクを察知し対策を講じることがとても重要になります。
しかしながら現実問題として、いざ何をどうすればいいのか？わからないと悩んでしまうオーナー様も多いのも事実です。
そう悩まなくて済むためには、何をすれば良いのか？
その答えは、オーナー様自身がリスクを察知して対策を講じる判断ができるモノサシ（基準）を持つことです。
次に、それぞれのメリットとデメリットは何か？選択する基準は何か？のお話をします。
建て替え・リフォーム・売却のメリットとデメリット
次に、築古アパートの老朽化対策として考えられる「建て替え」と「リフォーム」、そしてもう一つの選択肢である「売却」について、それぞれのメリット・デメリットを詳しく解説し、最適な選択をするための判断基準となるヒントをご紹介します。
1. 建て替え
建て替えの最大のメリットは、建物を一新して新たな価値を生み出せることです。
成功させるポイントは3つです。
・市場に見合った入居者ターゲットを明確にする。
・ターゲットに見合った規模感と間取りと仕様、そして付加価値を付けた建物にする。
・予算や収支計画も含めて総合的に相談に乗ってくれる建築会社を選ぶ。
次に、メリットとデメリットをまとめてみました。
メリット
- 建物の価値向上: 新築と同等の建物となるため、資産価値が大幅に向上し、相場並みの賃料設定が可能になり収益性が向上します。
- 入居率アップ: 最新設備やデザインを取り入れることで、若い世代やファミリー層など、幅広い層の入居者を獲得しやすくなります。
- 耐震性・耐久性の向上: 最新の建築基準法に準拠した建物となるため、耐震性や耐久性が大幅に向上し、災害時のリスクを軽減できます。
デメリット
- 高額な費用: 解体費、建築費など、多額の費用がかかります。
- 長期の工事期間: 工事期間中は収入が途絶えるため、資金計画を慎重に行う必要があります。
- 入居者の退居: 既存の入居者に転出していただく必要があるため、退居手続きが必要になります。
費用感
建物の規模や構造、立地条件などによって大きく異なりますが、一般的に数千万円から数億円単位の費用がかかります。
2. リフォーム
既存の建物を残して、部分的な改修工事で機能や性能を改善させます。
また、市場ターゲットやコンセプトに合わせて付加価値付けて資産価値を上げることができます。
信頼できる建築会社を選ぶことも大事ですが、その建物を何年残すか？収益性をそのくらい改善させたいか？
付加価値サービスとコンセプトは何にするかを？計画性を持って決めてから実行することが成功のポイントです。
リフォームのメリットとデメリットをまとめてみました。
メリット
- 費用を抑えられる: 建て替えに比べて費用を抑えることができます。
- 短期間で完了: 部分的な改修のため、工事期間が短く済みます。
- 入居者のニーズに合わせた改修: キッチンや浴室などの設備を交換したり、間取りを変更したりすることで、入居者のニーズに合わせた住まいを提供できます。
デメリット
- 建物の寿命は変わらない: 建物の構造そのものは変わらないため、老朽化が進行している場合は、根本的な解決にはなりません。
- 大規模なリフォームは高額になる場合も: 全室のリフォームや間取り変更など、大規模なリフォームを行う場合は、費用が嵩むことがあります。
- 意味の無いリフォームは失敗の元：入居者ターゲットとコンセプトを明確にして差別化を図らないと、競合物件に打ち勝てない。
費用感
リフォームの範囲によって大きく異なりますが、数百万円から数千万円程度の費用がかかります。
3. 売却：不動産投資から撤退
アパートは安定した家賃収入だけではなく、売却により大きなリターンが期待できます。
売却する理由として多いのが、建物の老朽化や相続によるものです。
しかしながら、売却のタイミングや方法などの出口戦略をしっかり検討することが重要です。
売却のメリットとデメリットをまとめてみました。
メリット
- まとまった資金を得られる: 売却することで、まとまった資金を得ることができます。
- 管理の手間から解放される: 不動産投資から撤退できるため、管理の手間から解放されます。
デメリット
- 相場価格で売却できない場合も: 不動産市場の状況や物件の条件によって、希望の価格で売却できない場合があります。
- 税金がかかる: 売却益に対して、所得税や譲渡所得税がかかります。
費用感
仲介手数料や広告費などの売却費用がかかります。
建て替え、リフォーム、売却の選択基準とは？
どの選択肢を選ぶべきかは、物件の状況、予算、将来の計画など、様々な要因によって異なります。
先ずは、何をしたいか？を明確にすることが重要です。
何をしたいか？の指針として以下の内容を参考にしてみてください。
【建て替え】建物を長期間保有し、高い収益を得たい場合
【リフォーム】費用を抑えながら、入居率を向上させたい場合
【売却】不動産投資から撤退したい場合
築古アパートの建て替えvsリフォームを決断する４つの選択基準
アパートの老朽化が進み、住環境の悪化や修繕費用の増加に悩んでいるオーナー様も多いのではないでしょうか。資産を残したいオーナー様にとって悩むのが「建て替え」と「リフォーム」の選択です。その判断基準となる３つのポイントを紹介します。
建物の老朽化度合い
建物の老朽化度合いを判断するには、専門業者による調査が必要です。調査結果に基づいて、建物の状態を正確に把握し、建て替えとリフォームのどちらが適切かを判断しましょう。例えば、構造的な問題や修繕費用が建物の資産価値よりも上回る場合は建て替えが必要となります。
法規制の問題
築古物件に多いケースとして、建物の耐震基準や防火基準が現在の条件に満たしていないことです。
上記の老朽化を含めて、気になる場合は、老朽化診断及び耐震診断ができる専門業者に調査を依頼することを推奨します。
周辺環境の変化
周辺環境の変化も、建て替えとリフォームの判断基準に影響します。
たとえば、周辺の土地価格が上昇しているエリアでは、建て替えによって容積率を高め、部屋数を増やすことで収益性を向上させることができます。
周辺環境の変化を分析し、将来的なアパートの価値をどのように高めていくかを検討することが重要です。
資金計画の確認
建て替えは、数千万円の費用がかかるため、まとまった資金が必要です。
それに対し、リフォームは数百万円～数千万円まで幅があり、リフォームの内容によって費用は大きく異なるため、事前に見積もりを取る必要があります。資金計画をしっかり立てることで、無理のない範囲でアパートの建て替えや改修を行うことができるでしょう。
売却の選択基準と注意点
築古アパートの老朽化や相続で売却を検討するケースが多いです。
売却することにより多額の資金が入って、アパート経営や管理の手間が解消されます。
選択基準としては、ライフプランに基づき、将来的な利用計画や資金計画などを考慮して判断していただきます。
注意点は、相場価格で売却するための売却時期、複数業者で比較して売却価格の確定、売却価格をより高くするためのリフォームの必要性等を見極めることがポイントです。
他にも、売却時にかかる税金や手数料等を把握しましょう。
まとめ
築古アパートの老朽化対策は、オーナー様にとって重要な決断です。この記事では、建て替え、リフォーム、売却の3つの選択肢について、それぞれのメリット・デメリットを比較し、オーナー様ご自身の状況や出口戦略に応じて最適な方法を選びましょう。
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