築古のアパートになっても、家賃を落とさずに満室であることがオーナー様にとって望ましいことですよね。
そのためには、築古になっても打ち勝てる物件力を付ける必要があります。
そこで、なぜプリマが築古になっても家賃を落とさずに満室経営ができるのか？今回は、外観のデザインにフォーカスを当てて、詳しくお話をしていきます。
入居希望者の心をグッとつかむ第一印象、ファサードのデザイン
最近、賃貸オーナー様との会話の中で良く耳にするフレーズがあります。
それは、「同じような外観のアパートを建てても将来が不安なんだよね」というもの。言い方は、それぞれ違うけれど、言っていることは同じです。
そう、賢いオーナー様は既に気付き始めています。でも何をどうすれば良いのか？わからないというオーナー様も多いのが事実です。
そこで、PRIMAの実績を基にして、今回のブログがそんな悩みを抱えているオーナー様に解決の糸口となればと思いながら書きます。
「ぱっと見３回」とは？
皆さん、このこのフレーズ、何だと思いますか？ 内見希望者にとても関係があります。私達、GIFTのセミナー講師やコンサルタントとしていつもご協力いただいている、【新賃貸の預言者】石川龍明先生がセミナーで良く使う言葉です。
実は、入居者が内見の時に、ここに住みたいかどうかを判断する時の行動を示している言葉なのです。
先ず一回目に見るのが「ファサード」、次に「エントランス」、そして３回目が「お部屋」です。
ぱっと見た時にどう思うか？どう感じるかが？ここに住みたいか住みたくないかを決める重要な鍵となります。
落語で言う、「つかみ」「まくら」の部分です。
1回目に見るのは「ファサード」
さぁ、イメージしてみてください。
貴方が内見するために物件に到着しました。先ず初めに、必ず外観が目に入ります。
ここで、一回目に見る「ファサード」。建物の正面から見た外観デザインのことです。英語の「Face」と類義語で、最も重要とされている「顔」の部分です。
人は見た目が9割とも言われるくらい第一印象で相手に対するイメージは決まりますよね。欧米諸国では昔から石造りやレンガ造りの建物は、景観を整えたり、象徴を高めたりするために、
「ファサード」は外観デザインの中で、最も重要視されていました。
※▼ファサードについて詳しくはコチラ
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%95%E3%82%A1%E3%82%B5%E3%83%BC%E3%83%89
「Wikipediaより引用」
2回目に見るのは「エントランス」
次に、２回目の「エントランス」に来ました。建物の出入り口部分のことを指し、アパートやマンションの場合は共用玄関になります。
「ファサード」、全体を見て、次に共用玄関に来た時の迎えてくれる雰囲気、そして共有部分に入った時の印象が良いかどうか？
このお洒落な建物に入れる喜び、そして共有部分に入って迎えてくれる温かさであったり、贅沢感であったり、見る人によって様々に感動ポイントが異なります。
3回目の最後に「お部屋」を見る
そして、「エントランス」の次は、最後の３回目の「お部屋」になります。
自分が実際に住む空間はどうなのか？外観が良くても、中身がイマイチだったら、せっかく盛り上がった感情も冷めてしまいますよね。
最終的には「お部屋」を見て、自分が落ち着ける場所かどうか、ここに住みたいか住みたくないかを判断します。
「ファサード」を大切に考える理由
もちろん、他に決める要素は沢山あります。
しかしながら、先ずは「ファサード」「エントランス」を順番にクリアしないことには、ここに決めようというチャンスは限りなくゼロになります。
なので、それだけ「ファサード」が与える印象と影響力は非常に大切なのです。これはマンションの場合にも同じことが言えます。
私達、GIFTは、アパート作りにおいて「ファサード」に注力を注いでいます。なぜなら、外観は建物の顔であり、最初に目に入るものです。
適切なデザインは、入居者様に信頼感を与え、ここに住みたいというワクワク感を提供します。
そして、何より、世代を超えて愛されるアパートを作る土台となると考えているからです。
築古になっても満室になる賃貸アパートが持っている力とは？
成功大家になるためには、ただ物件を提供するだけでは不十分です。差別化と周辺物件との競争力と収益性の最適化が必要です。
ここでは、その重要性についてお話します。
アパートを建てる際に何が重要になるのか
さて、ここで皆様に質問します。
相続対策で一億円でアパートを建てることになりました。
大手メーカーで建てるのと、地元の工務店で建てるのとどちらがベストだと思いますか？
答えは、「どちらも変わりません」です。
では、次の質問です。
何を基準としてアパート作りを考えた方が良いと思いますか？
答えは、「建てたアパートがそのエリアで永続的に家賃を落とさずに収益性を生み出せるかどうか？」を考えることが重要です。
新築時は順風満帆でも、築古になってからが大変
例えば、相続対策として一億円の借金して、アパートを建築しました。
新築時は、満室経営でスタートして順風満帆だと思っていました。
相続対策もしっかり出来ました。と、これから安泰だと思っていたのも束の間。年月が経って築古になるにつれて、自分が建てたアパートよりも駅近で新築でお洒落で最新の設備のアパートが出来たらどうでしょう？
よっぽどの魅力がなければ駅から近い新築アパートに人気が集まります。
そうなると、入居希望者が少なくなり、空室も増えてきます。
その空室を埋めるために、家賃を下げざる負えない状況になり賃貸経営状態も当初に比べ下降傾向に陥ってしまいます。
競争力の高い物件にするためには下調べが大切
そうならないための対策として周辺物件との競争力を高めることに先ずは注力するべきです。
現在、周辺にどんな競合物件が建っているのか？
現在周辺で建築中の物件はどんな物件が建つのか？
このエリアで賃貸を必要しているターゲットは誰なのか？
これから５年後、10年後の周辺環境や世の中の変化はどうなるのか？
等々、様々な面から調べることが重要なのです。
今はネット上で無料で情報を調べることができます。
また、弊社では、自分で調べるのは不安だというオーナー様には、「市場環境調査」という無料できる、サービスもご用意しておりますので、ご興味ある方は、コチラよりお申し込みください。
競争力を高める「ファサード」の第一印象
話を戻します。
では、先ず、何で周辺物件との競争力を高めればよいのか？それは、「ファサード」です。
冒頭でお話しました「ぱっと見三回」を思い出してください。
人は見た目が9割とも言われるくらい第一印象で相手に対するイメージは決まります。男性より女性の方がその傾向は強いと言われています。更にお部屋の印象も良ければ入居の決定する確率は非常に高いです。
競争力が強いから、安定した収益が生み出せる
そして、競争力に強い物件は希少価値性が高くなります。なぜなら、他に類を見ないからです。
だからこそ、入居が決まりやすい、周辺の相場家賃より高くても入居がきまる、一度住んだら転居しにくくなるという利点が生まれてきます。つまり、ニーズに合った明確な差別化が図れているからこそ、収益性が生み出しやすいとい点に結びつきます。
これが、永続的に安定した収益を生み出せるかどうか？が相続対策のみならず、次世代に安心して継承できるアパートであり、遺された家族にも喜ばれるアパートなのです。
築古になるほど風合いが増すジョージアンスタイルを採用した、お洒落な「PRIMA」
弊社の建築している賃貸アパート、プリマのモデルルームを見学にいらした方の多くはこんな感想をおっしゃいます。
「これが賃貸アパートなの？」
「うわーお洒落なデザイン！」
「可愛い―」
先ず、第一印象で皆様の心をググっとわし摑みします。
本当にそうなんです！
その理由の1つは、一般的な日本のアパートとは一線を画した外観デザイン「ファサード」にあります。
デザイン様式は、17世紀にイギリスで生まれた「ジョージアンスタイル」を採用しています。
特徴は、左右対称のシンメトリーを基本としており、シンプルで洗練され、いつの時代でも流行り廃りのないデザインが印象的です。
またデザインだけでなく使用している部材にもこだわり、外壁のレンガ、窓回りや共有玄関、軒天のモールディング、左官仕上げ材、共有部分の玄関建具等、海外の一流メーカーから選定して輸入したものを使用しています。
本物の素材を使っているからこそ、時間を経過して築古となっても、古さを感じるどころか風合いを増し、建物として味わい深い存在になるという特徴があります。
▼ジョージアン様式について詳しくはコチラ
https://www.news-digest.co.uk/news/archive/architecture/4596-georgian-architecture.html
※「英国ニュースダイジェスト」より参照
なぜ、ヨーロッパのアパートにはバルコニーが無いのか？
ジョージアンスタイルを採用したプリマアパートには、日本のアパートの象徴ともいえる鉄骨の外階段や外廊下がありません。そしてバルコニーがないのも、大きな特徴の１つです。
ヨーロッパでは洗濯物をベランダに干さない
多くの日本の住宅にはバルコニーやベランダがありますが、ヨーロッパの住宅には、あまり見られません。それは外に洗濯物を干すという風習が、ほとんどないからです。ヨーロッパの街並みを思い起こしてください。洗濯物を干しているイメージは、ないですよね。だからこそ街全体が美しく、風情のある雰囲気に満ちているのです。
プリマを見学にいらした方に、このお話をすると、
「そういえばそうだね。だからどこにでもあるアパートとは違って、どこか海外にある建物の雰囲気になるのか」
とおっしゃいます。
バルコニーやベランダがないことで大きなメリットが
バルコニーやベランダがないことは外観の美しさはもちろん、入居者様のプライバシー保護など安全性の高さに繋がります。
さらにオーナー様にとっては、建築費や長期修繕費用のコストの削減にもなるのです。バルコニーを設置する場合、新築時にイニシャルコストがかかりますし、10年前後で防水のためのメンテナンスコストが発生します。このメンテナンスコストの削減は賃貸経営に於いて、収益性を上げるために非常に重要なポイントになります。
バルコニーがないことは、デメリットよりも、入居者様にもオーナー様にも十分メリットがあるのです。
これらは全て、永続的に資産価値を他保持して、収益性を生み出すための原資となっています。
周辺地域の雰囲気を変える外観デザインがランドマーク的な存在になる
本格的なヨーロピアンテイストのプリマアパートの魅力は、アパート経営で安定した収益を上げるだけではありません。
そのたたずまいで街の雰囲気を変える存在になります。
オーナー様が嬉しくなる、ご近所の声
あるオーナー様は、プリマアパートを新築したことで、ご近所の方に喜ばれています。
「街の雰囲気が明るくなった感じがする」
「夜になっても、真っ暗じゃないから安心だわ」
「日本の和風な街並みに意外とマッチしていて良い雰囲気になった」
等々、喜びの声をいただいたとおっしゃられていました。
プリマを所有している他のオーナー様からも、「ご近所さんから喜ばれる声を聴く機会が増えてとても嬉しいです」という声を聞くことも多いのです。
地域の方にも喜んでもらえるアパート
プリマは女性専用のアパートですので、夜でも照明をつけて安全性を確保しています。
街灯などに虫が集まるのは紫外線が原因ですが、プリマでは室内、共有部、外回りなど、すべての照明はLEDを標準採用していますので、虫が寄りつきにくくなっています。
さらに照明がレンガを照らすことで、周囲が温かい雰囲気にライトアップされます。入居者様は、建物自身が「お帰りなさい」と温かく迎え入れてくれるような感覚になるそうです。
PRIMAは美しい外観、本物の素材、安全性の高い環境へのこだわりで、オーナー様、入居者様はもちろん、地域の皆様にも喜びと満足を感じていただいています。
若い女性から圧倒的な支持を得て、高いテナントリテンション【入居者の保持】を実現しているプリマアパートは、外観デザインはもちろん、様々な魅力の詰まった賃貸物件です。
アパート建築、賃貸経営をお考えの方は、一度モデルルームをご自身の目でご覧になってみませんか？
PRIMAでは、モデルルーム見学を随時受付中です。またオンラインでの見学もございますので、ぜひお気軽にお問い合わせください！
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TEL：045-680-0123 株式会社GIFT プリマ倶楽部事業部
古川 健一
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