築古アパートの建て替えを考え始めた時に一番気になるのはやはり費用ですよね。
「一体いくらぐらいかかるんだろう？」
「建て替えたいけど費用がどのくらいかかるんだろう？」
そんなお悩みをお持ちの賃貸オーナー様へ、今回は建て替えにかかる費用について詳しく解説いたします。築古アパートの建て替え費用は、建物の規模、構造、立地、設備、そして現在の建物状態など、様々な要素によって大きく変動します。そのため、一概にいくらとは言えませんが、一般的に考えられる費用とその内訳について詳しく解説します。
アパート建築の時にかかる費用をイメージした画像

建て替え費用の内訳

建て替え費用は大きく3つに分かれます。

・解体費用
・建築費用
・その他の費用

それぞれについて詳しく解説していきましょう。

解体費用

建物の規模と、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造などの建物の構造によって解体費用は大きく変わります。
解体費用の目安を下の表にまとめてみましたので参考にしてください。

解体費用の目安

解体費用の注意点

・上記の金額はあくまで目安であり、実際の解体費用は建物の状態、アスベストの有無、周辺環境などによって大きく変動します。
・正確な解体費用は、必ず解体専門業者に見積を依頼しましょう。
・見積を依頼する際には、解体費用の内訳（人件費や産業物処理費、重機回送費、残置物があれば処理費など）を明確にしてもらうようにしましょう。

その他の解体に関するアドバイス

・解体費用の相場は地域によっても異なります。
・解体業者によっては、坪単価ではなく、延床面積や建物の規模で費用を算出する場合があります。
・建物の解体費用以外にも、整地費用、廃棄物処分費用、道路使用許可申請費用などがかかる場合があります。
・アスベストなどの有害物質: 建物の築年数によっては、アスベストなどの有害物質が含まれている可能性があり、その場合は特別の処理が必要となり、費用が上乗せされます。

アスベストの撤去費用の目安

アスベストの撤去費用の注意点

・上記の金額はあくまでも目安であり、実際のアスベスト撤去費用は建物の状態、アスベストの種類・量・作業環境などによって大きく変動します
・正確なアスベスト撤去費用は、複数の専門業者に見積を依頼することをおすすめします。
・見積を依頼する際には、費用の内訳（人件費や材料費、処分費など）を明確にしてもらうようにしましょう。

その他のアスベスト撤去に関するアドバイス

・アスベストに関する法規制は、改正される場合がありますので常に最新の情報をチェックするようにしましょう。
・自治体によってはアスベスト撤去に関する補助金制度がある場合がありますので自治体に問い合わせしてみてください。
・アスベスト撤去には専門的な知識や技術が必要になりますので必ず専門業者に問い合わせしましょう。
・周辺環境: 道路との距離や周辺の建物との関係など、周辺環境によっては、特別な許可が必要になる場合があり、費用が増える可能性があります。

建築費用

建築費用は主に大きく4つに分けられます。

・本体工事費
・付帯工事費
・設計費
・諸経費

費用を抑えるポイントを含めてそれぞれ詳しく解説していきましょう。

本体工事費

本体工事費は、賃貸アパートの建設にかかる費用です。大体、全体の建築費用の70~80%に相当します。

・建物の規模：延床面積が大きくなるほど、建築費は高くなります。
・構造：木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など、構造によって建築費は大きく異なります。一般的に、鉄筋コンクリート造が最も高額になります。
・デザイン：デザイン性の高い建物は、建築費が高くなる傾向があります。
・使用する素材：高品質、または自然素材を使用すると、建築費は高くなります。
・設備：最新の設備を導入すると、建築費は高くなります。

付帯工事費

付帯工事費は、建物本体以外の工事にかかる費用です。
相場は建築費の20%前後が目安です。
例えば、給排水の引き込む距離によって負担金額が変わったり、自治体によって水道利用加入金も必要になります。
外構工事は、こだわり方で大きく金額が変わりますのでご注意ください。

・外構工事：駐車場、駐輪場、庭、アプローチなどの工事費用です。
・設備工事：電気設備、給排水設備、空調設備、消防設備などの工事費用です。
・内装工事：壁紙、床材、天井、建具などの工事費用です。

設計費

設計費は、建築設計士に支払う費用です。
相場は建築費の10~15%が目安です。

・設計事務所の規模：大手設計事務所は、設計費が高くなる傾向があります。
・設計士の経験：経験豊富な設計士は、設計費が高くなる傾向があります。
・設計内容：デザイン性の高い建物や特殊な構造の建物は、設計費が高くなる傾向があります。

諸経費

諸経費は、建築工事以外にかかる費用です。

・不動産取得税：不動産を取得した際に課税される税金です。
・登録免許税：不動産登記にかかる税金です。
・仲介手数料：不動産会社に支払う手数料です。
・火災保険料：火災保険に加入する際の保険料です。
・地震保険料：地震保険に加入する際の保険料です。
・融資手数料：住宅ローンを利用する際に金融機関に支払う手数料です。

その他の費用

・立ち退き費用：入居者への立ち退き料（家賃の6ヶ月分～1年分が一般的です。）や交渉費用
・仮設住宅費用：工事期間中、入居者に提供する仮設住宅の費用
・融資手数料：銀行などから融資を受ける場合の費用
・保険料：工事保険、火災保険など

費用を抑えるためのポイント

・複数の業者から見積りを取る：複数の建築会社や設計事務所から見積りを取り、比較検討しましょう。
・設計段階からコスト意識を持つ：デザインや仕様をシンプルにする、使用する素材を吟味するなど、設計段階からコスト意識を持つことが重要です。
・補助金制度を活用する：自治体によっては、賃貸アパートの建設に関する補助金制度を利用できる場合があります。
・税制優遇制度を活用する：賃貸アパートの建設によって、固定資産税や都市計画税が軽減される場合があります。

その他の注意点及びアドバイス

・賃料設定：建て替え後の賃料設定も、費用回収に大きく影響します。周辺の賃料相場を調査し、適切な賃料を設定することが重要です。
・入居者募集：建て替え後、速やかに入居者を募集する必要があります。不動産業者と連携し、効果的な募集活動を行うことが重要です。
・費用はあくまで目安：上記の費用相場はあくまで目安であり、実際の費用は建物の規模や条件によって大きく異なります。
・専門家への相談が重要：正確な費用を把握するためには、複数の建築会社や不動産業者に相談し、見積りを取ることが重要です。

まとめ

コロナ明け以降、資材や運送費、人件費の高騰により建築費は上昇傾向にあります。新築や建て替えを検討しているオーナー様には非常に悩ましい問題です。しかしながらタイミングを逃すのも良くないことです。例えば、築古アパートの建て替えを検討しているが、タイミングを逃すことにより、年数が経過する毎に空室も増え、修繕費用も嵩み、収益性は右肩下がりになります。そうならないためにも、建て替えることで身も建物もリフレッシュでき、長期的に見ても収益性は改善されます。もちろん無理のない範囲で決断することが大事です。オーナー様ご自身が一歩を踏み出せるように自ら判断できる基準を持つことがとても大事なのです。
その基準を持つためには、ネット検索やこのようなブログで情報収集をして、実際に数社から見積（事業計画書）をもらい、比較分析を行うことがポイントです。私達、GIFTでは見積（事業計画書）の無料で比較分析のサービスを行っています。実際に、比較分析をしたオーナー様から次のような声をいただいております。

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この記事を書いた人
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古川健一

株式会社GIFT　マーケティング・インサイドセールス　リーダー主にWEB集客、広告・イベント企画運営、お客様サポート業務を行っている。 17年間、輸入建材商社の営業マンとして200社以上のハウスメーカーや工務店を担当。数億円の大型物件を約50棟対応した経験から家作りや輸入から国産建材の善し悪しを熟知し、深掘りしたアドバイスを得意としている。趣味はランニングでフルマラソン、山を走るトレイルランニングに取り組んでいます。100kｍのウルトラマラソンの完走実績あります。

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